Resultados da St. Joe no 3T26: Lucro Operacional Cresce Apesar de Receita Menor

A St. Joe (NYSE: JOE) informou receita de US$ 156,2 milhões no 3T 2026, queda de 3% em relação aos US$ 161,1 milhões do ano anterior, enquanto o LPA básico recuou para US$ 0,65, ante US$ 0,67. O lucro operacional aumentou 16%, para US$ 61,5 milhões, mas o lucro líquido atribuível à empresa caiu 5%, para US$ 36,9 milhões, já que os resultados mais fracos de joint ventures pelo método de equivalência patrimonial anularam a melhora da rentabilidade operacional. O trimestre foi encerrado em 30 de setembro de 2026, e os resultados foram divulgados em 28 de outubro de 2026.

Principais Dados de Desempenho

A comparação da receita foi afetada pela venda do imóvel residencial para idosos Watercrest no 3T 2025. O crescimento em hospitalidade compensou parcialmente a menor receita imobiliária e de locação no trimestre atual.

As despesas totais diminuíram de US$ 108,2 milhões para US$ 94,7 milhões, sustentando um lucro operacional maior, apesar da queda na receita. Abaixo da linha operacional, a equivalência patrimonial em joint ventures não consolidadas passou de um lucro de US$ 3,5 milhões para um prejuízo de US$ 8,2 milhões, limitando o benefício para o lucro líquido.

O EBITDA é uma métrica não-GAAP. A margem operacional mais forte não se traduziu totalmente em crescimento do EBITDA ou do lucro líquido devido ao impacto contábil de joint ventures e outros itens abaixo da linha operacional.

Desempenho dos Negócios e Segmentos

Imobiliário

A receita imobiliária caiu 9%, para US$ 76,1 milhões. O 3T 2025 incluiu US$ 41,0 milhões em receita e US$ 19,4 milhões em lucro bruto da venda da propriedade Watercrest, enquanto o 3T 2026 incluiu US$ 31,4 milhões em receita provenientes de terrenos adicionais vendidos para a joint venture Latitude Margaritaville Watersound.

O volume de transações residenciais incluiu 80 lotes residenciais e cinco townhomes no Watersound Villas, em comparação com 189 lotes e oito townhomes no mesmo período do ano anterior. As vendas imobiliárias comerciais, florestais e de hospitalidade somaram US$ 22,5 milhões, caindo ante US$ 44,1 milhões, com o valor do período anterior incluindo novamente a Watercrest.

A St. Joe contava com 3.021 lotes residenciais sob contrato no encerramento do trimestre. Excluindo os grandes contratos de Havenry e SouthWood devido ao momento e à escala, 1.048 lotes estavam sob contrato com receita esperada de aproximadamente US$ 103,6 milhões, mais valores residuais. Um ano antes, os números comparáveis eram de 1.345 lotes e aproximadamente US$ 137,4 milhões de receita esperada.

Na joint venture não consolidada Latitude Margaritaville Watersound, as vendas concluídas de residências caíram de 82 para 67, mas os novos contratos líquidos aumentaram 49%, passando de 71 para 106. A comunidade tinha 222 casas sob contrato a um preço médio de aproximadamente US$ 635.000, representando um valor de vendas esperado de cerca de US$ 140,9 milhões quando concluídas.

Hospitalidade

A receita de hospitalidade aumentou 9%, atingindo o recorde para um terceiro trimestre de US$ 66,0 milhões, enquanto a margem bruta melhorou de 35% para 37%. A receita do Watersound Club, incluindo as operações da pousada Camp Creek Inn, subiu 14%, para US$ 26,4 milhões, e a receita de hotéis cresceu 7%, para US$ 35,5 milhões.

O número de membros do clube atingiu 3.831 em 30 de setembro, ante 3.578 no ano anterior. A St. Joe possuía 12 hotéis, diretamente ou por meio de joint ventures, com 1.298 quartos operacionais.

Locação

A receita de locação caiu 16%, para US$ 14,1 milhões, principalmente devido à venda do Watercrest e à venda do WindMark Beach Town Center em julho de 2026. A empresa possuía aproximadamente 1,15 milhão de pés quadrados de área locável, com a taxa de ocupação se mantendo em 97%.

Outros 85.946 pés quadrados estavam em construção, dos quais 78% estavam pré-locados ou destinados ao uso da própria empresa. As novas construções compensaram parcialmente a redução no espaço locável causada pelas vendas de ativos.

Venda de Terrenos na Latitude Impulsionou o Lucro Operacional, mas Foi Parcialmente Eliminada Abaixo da Linha

A transação adicional de terrenos do Latitude Margaritaville Watersound explica grande parte da divergência entre o lucro operacional e o lucro líquido. O terreno tinha um valor contratual de US$ 50,4 milhões, mas a St. Joe reconheceu inicialmente seu valor presente líquido de US$ 31,4 milhões como receita. Com US$ 9,6 milhões de custos de terrenos associados, a transação contribuiu com US$ 21,8 milhões para o lucro operacional.

Como o comprador é uma joint venture não consolidada, a St. Joe eliminou US$ 10,9 milhões desse ganho operacional por meio da equivalência patrimonial em prejuízos de joint ventures não consolidadas. A transação, portanto, contribuiu com US$ 10,9 milhões para o lucro antes dos impostos do trimestre atual em vez do ganho operacional total.

Espera-se que o valor eliminado seja revertido à medida que a joint venture vender casas no terreno. A St. Joe também espera reconhecer os US$ 19,0 milhões restantes de ganho ao longo do tempo como receita de juros, com a transação completa devendo gerar US$ 40,8 milhões em lucro antes dos impostos ao longo de sua vida útil. O cronograma depende de futuras vendas de residências, tornando a contribuição da transação diferente entre receita, lucro operacional e lucro líquido.

Lucratividade, Alocação de Capital e Balanço Patrimonial

A St. Joe encerrou o trimestre com US$ 117,9 milhões em caixa e equivalentes de caixa, em comparação com US$ 129,6 milhões em 31 de dezembro de 2025. A dívida líquida caiu de US$ 391,2 milhões para US$ 361,7 milhões no mesmo período.

Durante o 3T, a empresa gastou US$ 27,2 milhões para recomprar 412.800 ações, financiou US$ 22,8 milhões em despesas de capital, pagou US$ 9,1 milhões em dividendos e amortizou US$ 8,8 milhões de dívidas. Essas ações reduziram a dívida e a quantidade de ações em circulação, mantendo os investimentos em projetos de desenvolvimento.

A taxa de juros efetiva média ponderada sobre a dívida em aberto foi de 4,7%, com prazo médio remanescente de 19,8 anos. A dívida a taxa fixa ou com swap representou 85% do total, enquanto os 15% restantes tinham taxas atreladas à SOFR.

O conselho aumentou o dividendo trimestral em 13%, de US$ 0,16 para US$ 0,18 por ação. O dividendo será pago em 11 de dezembro de 2026 aos acionistas registrados até 12 de novembro de 2026.

Comentários da Administração

A administração caracterizou o trimestre como de crescimento orgânico após considerar a transação do Watercrest do ano anterior, embora não tenha fornecido uma taxa quantificada de crescimento orgânico. A empresa está avançando com uma segunda fase do Latitude Margaritaville Watersound, planejada para adicionar cerca de 3.500 casas, elevando o projeto total da comunidade para cerca de 7.200 residências.

A administração também espera que o empreendimento Pigeon Creek, de aproximadamente 3.000 residências, inicie as obras na primeira metade de 2027. Esses projetos residenciais visam sustentar a demanda no Watersound West Bay Center, onde 33.182 pés quadrados de área comercial estavam operando e outros 69.134 pés quadrados estavam em construção.

Transações Recentes de Insiders

Os dados de insiders fornecidos listam nove vendas indiretas efetuadas por Bruce R. Berkowitz, beneficiário direto ou indireto de mais de 10%, com valor reportado combinado de aproximadamente US$ 70,0 milhões. A décima entrada foi uma concessão direta de ações ao diretor financeiro (CFO) Marek Bakun.

O resumo separado de seis meses fornecido com os dados mostrou zero compras e zero transações de venda, o que entra em conflito com as vendas de maio e junho na lista detalhada. O resumo e a lista de transações podem utilizar escopos ou datas de atualização diferentes.

Riscos que os Investidores Devem Monitorar

• O cronograma das transações pode gerar volatilidade trimestral. Grandes vendas de terrenos e propriedades operacionais afetaram materialmente tanto o 3T 2025 quanto o 3T 2026, tornando a receita e o lucro divulgados dependentes do momento do fechamento das transações.
• Os resultados das joint ventures permanecem irregulares. A Latitude concluiu menos vendas de casas na comparação anual, mesmo com o aumento de novos contratos, e a reversão do ganho de terreno eliminado de US$ 10,9 milhões depende de transações imobiliárias futuras.
• A carteira de pedidos comparável de lotes residenciais diminuiu. Excluindo Havenry e SouthWood, tanto os lotes contratados quanto a receita esperada foram inferiores aos do ano anterior.
• A venda de ativos está reduzindo parte da receita recorrente de locação. A ocupação permaneceu elevada, mas a receita caiu após a alienação do Watercrest, do WindMark Beach Town Center e de outras propriedades operacionais.
• A alocação de capital está consumindo liquidez. A St. Joe deu continuidade às recompras, pagamento de dividendos e capex de crescimento enquanto o caixa diminuiu em relação ao nível do final do ano, embora a dívida também tenha caído.

Resumo

Os resultados do 3T 2026 da St. Joe combinaram um lucro operacional maior e uma melhora na rentabilidade de hospitalidade com receita e lucro líquido reportados menores. A comparação com o Watercrest e a contabilização da venda de terrenos da Latitude foram centrais para o trimestre, enquanto a hospitalidade forneceu o crescimento recorrente mais claro. Os resultados futuros dependerão da conversão de contratos residenciais em fechamentos, do cronograma das transações de terrenos, da expansão da locação e de como a empresa equilibrará os gastos com desenvolvimento, o retorno aos acionistas e a redução da dívida.