Resultados da Alexandria no 3T26: Impairments aprofundam prejuízo com queda do FFO ajustado

A Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE) relatou receita de US$ 671,2 milhões no terceiro trimestre de 2026, queda de 10,7% em relação aos US$ 751,9 milhões do mesmo período do ano anterior, e um prejuízo diluído de US$ 3,74 por ação, em comparação com o prejuízo de US$ 1,38 um ano antes. Um impairment imobiliário de US$ 637,9 milhões dominou o prejuízo GAAP, enquanto o FFO ajustado por ação caiu de US$ 2,22 para US$ 1,54. O volume de locação melhorou para mais de 1,2 milhão de pés quadrados locáveis, mas a menor taxa de ocupação e as pressões relacionadas aos inquilinos continuaram a pesar sobre os resultados dos imóveis.

Principais Resultados Financeiros

A receita de aluguel caiu 11,2%, para US$ 653,6 milhões. A empresa também relatou uma queda de 6,7% na receita operacional líquida (NOI) no conceito "mesmas propriedades", o que atribuiu à menor ocupação nessas propriedades após vencimentos de contratos de locação divulgados anteriormente e períodos de desocupação previstos.

O prejuízo líquido foi impulsionado principalmente por impairments que reduziram os imóveis mantidos para venda ao valor justo estimado, deduzido das despesas de venda. O FFO ajustado, que exclui depreciação imobiliária, impairments e alguns outros itens, ainda assim caiu 30,0%, mostrando que o declínio foi além das baixas contábeis no padrão GAAP.

O FFO ajustado foi pressionado pela menor receita de aluguel e menor NOI das propriedades, pelo aumento da despesa com juros de US$ 54,9 milhões para US$ 79,7 milhões e por impactos de aproximadamente US$ 16 milhões decorrentes do encerramento de atividades de inquilinos reconhecidos durante o trimestre. As despesas gerais e administrativas também subiram de US$ 29,2 milhões para US$ 40,9 milhões.

Desempenho de Locação e de Imóveis

A taxa de ocupação dos imóveis operacionais foi de 87,1% em 30 de setembro, ligeiramente acima dos 86,9% registrados em 30 de junho. Incluindo os contratos assinados que ainda não tiveram início, a ocupação teria sido de 90,8%. Esses contratos futuros abrangem 1,3 milhão de pés quadrados e devem gerar cerca de US$ 52 milhões em receita anual de aluguel, com data média ponderada de início de ocupação em torno de junho de 2027.

O volume trimestral de locação atingiu 1,24 milhão de pés quadrados, o nível mais alto desde o 4T24. Esse total incluiu 450.961 pés quadrados de espaços anteriormente vagos e 785.069 pés quadrados em renovações e relocações. No entanto, as condições econômicas das renovações continuaram sob pressão: o valor dos aluguéis caiu 2,4%, ou 3,3% em base caixa.

A ocupação média no conceito "mesmas propriedades" caiu de 91,7% para 88,1%. A administração atribuiu a queda de 6,7% no NOI (e a redução de 2,8% em base caixa) principalmente ao vencimento de contratos com período de desocupação previsto, somando 282.878 pés quadrados no trimestre.

As entregas de projetos de desenvolvimento ajudaram a compensar parte do impacto. A Alexandria entregou 529.061 pés quadrados no 3T, com 84% dos projetos ocupados na entrega, contribuindo com US$ 40 milhões em NOI anual incremental. Os projetos previstos para serem entregues até 2028 devem adicionar outros US$ 85 milhões em NOI anual e já estavam 77% locados ou em negociação.

Reciclagem de Ativos Reduz Gastos Futuros, mas Impulsiona Impairments Atuais

A Alexandria está vendendo ou reposicionando ativos que exigiriam investimentos adicionais substanciais. Essa estratégia gerou uma despesa de impairment de US$ 637,9 milhões no trimestre, incluindo baixas contábeis associadas a um projeto de desenvolvimento em Fenway e a imóveis vagos fora do conceito "Megacampus" em Palo Alto.

A venda planejada do imóvel na 421 Park Drive deve reduzir os gastos potenciais com construção em aproximadamente US$ 136 milhões. Separadamente, a conversão da propriedade na 311 Arsenal Street para uso de tecnologia avançada a um custo menor deve reduzir os gastos potenciais em cerca de US$ 220 milhões, embora a transferência do imóvel do status de redesenvolvimento para o portfólio operacional tenha reduzido a ocupação reportada em 0,9 ponto percentual.

Em outubro, a Alexandria vendeu uma participação não controladora de aproximadamente 29% na joint venture Campus Point por US$ 475 milhões. Essa transação reduziu o indicador pro forma de dívida líquida e ações preferenciais sobre EBITDA ajustado de 6,9 vezes (reportado) para 6,6 vezes.

As transações de ativos concluídas, com depósito feito ou em estágio avançado somavam aproximadamente US$ 2,62 bilhões em 26 de outubro, em comparação com o ponto médio de US$ 1,90 bilhão da projeção para 2026 de alienações e vendas de participações parciais. Algumas transações ou recursos podem ser transferidos para 2027, dependendo do cronograma e das condições de mercado.

Lucratividade, Liquidez e Estrutura de Capital

A Alexandria registrou uma margem operacional de 66% e uma margem EBITDA ajustada de 65%. O balanço patrimonial mantinha US$ 508,9 milhões em caixa e equivalentes de caixa, enquanto a liquidez total era de US$ 4,56 bilhões.

A dívida incluiu US$ 10,82 bilhões em títulos seniores sem garantia real, US$ 985,1 milhões em títulos subordinados júnior e US$ 1,09 bilhão em aberto na linha de crédito sem garantia e programa de commercial paper. Apenas 6% da dívida total vence até 2028, e o prazo médio restante da dívida era de 11,6 anos.

Durante o 3T, a empresa emitiu US$ 1,00 bilhão em títulos subordinados júnior com taxa de juros inicial de 7,25%. Os títulos recebem 50% de tratamento como patrimônio líquido (equity) pelas principais agências de classificação de risco, o que sustenta as métricas de alavancagem, mas o custo dos juros contribuiu para a expectativa da administração de que as despesas financeiras do ano encerrarão próximas ao limite superior de sua faixa de projeção. A Alexandria também estendeu sua linha de crédito sem garantia de US$ 5,0 bilhões para 2032 e reduziu o spread de empréstimo aplicável.

A empresa declarou um dividendo trimestral de US$ 0,72 por ação, inalterado em relação ao 2T, mas abaixo dos US$ 1,32 pagos no 3T25. A administração afirmou que o nível atual de dividendos visa preservar a solidez do balanço, a liquidez e a capacidade de reinvestimento. O payout ratio do 3T foi de 47%.

Projeções para 2026

A Alexandria estreitou a faixa de projeção do FFO ajustado por ação, mantendo inalterado o ponto médio de US$ 6,40. As metas de ocupação operacional, NOI no conceito "mesmas propriedades" e alavancagem para o final do ano foram mantidas, mas a cobertura de encargos fixos foi reduzida em razão da emissão de US$ 1,00 bilhão em títulos subordinados júnior.

O ponto médio menor de alienações reflete o financiamento proporcionado pelos títulos subordinados júnior, em vez de uma alteração no ponto médio do FFO ajustado. O fluxo de caixa operacional ajustado para o ano inteiro continua projetado entre US$ 475 milhões e US$ 575 milhões.

Perspectivas da Administração

A administração planeja priorizar projetos já locados e reduzir os gastos com construção em 2027, seguido por uma redução adicional em 2028. Espera-se que a ocupação operacional média caia temporariamente em 2027 devido aos principais vencimentos de contratos e potenciais encerramentos de atividades de inquilinos, antes de apresentar melhora em 2028 à medida que os espaços vagos forem locados.

Espera-se que o NOI no conceito "mesmas propriedades" melhore em relação ao ponto médio da projeção de 2026 em 2027, mas permaneça negativo. A Alexandria planeja apresentar as projeções completas para 2027 e as premissas de capital correspondentes durante seu dia do investidor, em 2 de dezembro.

Transações Recentes de Insiders

A atividade de insiders relatada para o período de seis meses incluiu 41.788 ações compradas em 17 lançamentos e 28.810 ações vendidas em três lançamentos, resultando em compras líquidas de 12.978 ações. O total de compras incluiu prêmios de ações a custo zero, portanto não deve ser interpretado integralmente como compras no mercado aberto.

Essas transações descrevem apenas a atividade de insiders relatada e não estabelecem uma visão sobre o desempenho operacional futuro da Alexandria.

Riscos aos Quais os Investidores Devem Ficar Atentos

• Grandes vencimentos de contratos de locação em 2027: Aproximadamente 1,38 milhão de pés quadrados, representando US$ 100,5 milhões em receita anual de aluguel, deve passar por um período de vacância de nove a 24 meses após o vencimento. Isso pode pressionar a taxa de ocupação e o NOI no conceito "mesmas propriedades".
• Encerramentos de atividades de inquilinos: A projeção da Alexandria para 2026 inclui uma redução de US$ 30 milhões a US$ 35 milhões no FFO, com cerca de US$ 30 milhões já reconhecidos até o 3T. A administração projeta preliminarmente que um impacto pelo menos semelhante possa ser necessário em 2027.
• Spreads de renovação negativos: No 3T, o valor dos aluguéis nas renovações caiu tanto na base reportada quanto em base caixa. A pressão continuada sobre os preços pode limitar a recuperação do NOI, mesmo que o volume de locação permaneça elevado.
• Alavancagem e custos de financiamento: A alavancagem pro forma permaneceu acima da meta de médio prazo da empresa, na faixa intermediária de 5 vezes, enquanto os novos títulos de 7,25% aumentam as despesas com juros e reduzem a cobertura de encargos fixos.
• Vendas de ativos e execução de projetos: As alienações planejadas, as conversões de projetos e as locações futuras precisam ocorrer em termos aceitáveis para gerar os recursos previstos, economia em obras e desalavancagem.

Resumo

Os resultados da Alexandria no 3T26 combinaram uma melhor atividade de locação e menores compromissos previstos de construção com fraqueza na receita de aluguel, na ocupação e no FFO ajustado. Impairments em ativos mantidos para venda impulsionaram o aumento do prejuízo GAAP, enquanto o encerramento de atividades de inquilinos, o NOI negativo no conceito "mesmas propriedades" e o aumento das despesas financeiras afetaram os resultados recorrentes. Os principais pontos a acompanhar são a conversão dos contratos assinados em ocupação efetiva, a conclusão das vendas de ativos, o progresso em direção a uma menor alavancagem e o impacto dos grandes vencimentos de contratos de locação em 2027.