킬로이 리얼티 2026년 3분기 실적: FFO 감소 속 임대 모멘텀 강화

킬로이 리얼티(NYSE: KRC)가 발표한 2026년 3분기 매출은 2억 7,160만 달러로 전년 동기의 2억 7,970만 달러 대비 약 2.9% 감소했으며, GAAP 희석 주당순이익(EPS)은 1.31달러에서 0.13달러로 하락했다. 분기 임대 계약 면적이 약 81만 5,000제곱피트에 달하고 포트폴리오의 임대 계약률이 83.0%(실제 입주율 76.9%)로 마감했음에도 불구하고, 희석주당 Nareit 기준 자산운용수익(FFO)은 1.08달러에서 0.88달러로 감소했다.

주요 재무 실적

순이익 감소폭에 비하면 매출 감소폭은 완만했다. 2025년 3분기에는 감가상각 대상 영업용 자산 처분이익 1억 1,050만 달러가 포함되었으나, 이번 분기에는 이와 비교할 만한 이익이 없었다. 또한 부동산 관련 비용, 부동산세, 감가상각비 및 무형자산상각비 증가로 인해 총비용이 1억 9,900만 달러에서 2억 1,270만 달러로 증가했다.

회사가 제시한 조정 기준에 따라 감가상각 대상 영업용 자산 처분이익을 제외한 FFO 역시 약 19.9% 감소했다. 이는 실적 악화가 전년도 부동산 처분이익 부재 때문만은 아니었음을 보여준다.

임대수익은 2억 7,490만 달러에서 2억 6,680만 달러로 감소했다. 이자비용은 3,220만 달러에서 3,940만 달러로 증가하며 부동산 수준의 운영비용 외에 추가적인 부담 요인으로 작용했다.

임대 및 지역별 실적

킬로이는 이번 분기 동안 약 81만 5,000제곱피트의 임대 계약을 체결했다. 여기에는 기존 공실 공간에 대한 신규 임대 34만 5,000제곱피트, 현재 입주 공간에 대한 신규 임대 12만 7,000제곱피트, 갱신 계약 34만 3,000제곱피트가 포함되었다. 갱신 계약 총액에는 크로싱 900(Crossing 900)에서 박스(Box)와 체결한 12년, 약 24만 3,000제곱피트 규모의 임대 계약이 포함되었다.

단기 임대를 제외한 재임대(second-generation leasing)의 GAAP 기준 임대료는 이전 수준 대비 30.6% 상승했고, 현금 기준 임대료는 9.7% 상승했다. 12개월 이상 공실이었던 공간을 제외하면 상승률은 GAAP 기준 37.9%, 현금 기준 13.9%였다.

지역별 입주율 데이터는 전년 동기 대비 엇갈린 양상을 보였다. 샌프란시스코가 가장 큰 감소폭을 기록한 반면, 샌디에이고와 오스틴은 개선되었다.

분기 말 기준 안정화 포트폴리오의 총면적은 약 1,710만 제곱피트였다. 경영진은 전체 실제 입주 면적은 전년 수준에 못 미쳤으나, 5개 지역 모두에서 계약 입주율이 전분기 대비 개선되었다고 밝혔다.

재무상태표 및 자본 배분

9월 30일 기준 현금 및 현금성 자산은 2025년 말 1억 7,930만 달러에서 감소한 9,430만 달러를 기록했다. 순 무담보 채무는 40.0억 달러에서 37.5억 달러로 줄어들었으며, 담보 채무는 5억 9,270만 달러에서 5억 8,880만 달러로 감소했다. 또한 킬로이는 연말 잔액이 0이었던 무담보 신용공여 한도에서 4,000만 달러의 잔액을 보유했다.

7월에는 2026년 10월 만기 예정이었던 이율 4.350%의 사모 선순위 채권 2억 달러를 액면가로 상환했다. 총부채는 2025년 말 52억 8,000만 달러에서 50억 7,000만 달러로 감소했다.

킬로이는 연간 환산 주당 2.16달러에 해당하는 주당 0.54달러의 분기 보통주 배당금을 선언하고 지급했다. 또한 샌디에이고의 킬로이 이스트 빌리지 토지를 총 매각대금 1,950만 달러에 매각하는 계약을 체결했으며, 매각은 4분기 중 완료될 것으로 예상된다.

서명된 임대 계약이 파이프라인을 제공하지만 현재 실적은 여전히 뒤처져

포트폴리오의 임대 계약률(83.0%)과 실제 입주율(76.9%) 사이의 610bp 차이는 계약은 체결되었으나 아직 임대가 개시되지 않은 건을 나타낸다. 이러한 파이프라인은 임차인이 입주함에 따라 향후 입주 면적과 임대수익을 뒷받침할 수 있으나, 3분기 실적에는 여전히 낮아진 실제 입주율과 감소하는 임대수익이 반영되었다.

킬로이 오이스터 포인트 페이즈 2(Kilroy Oyster Point Phase 2)를 제외하면 포트폴리오의 입주율은 80.7%, 임대 계약률은 84.8%로 임대 개시 격차는 410bp로 더 작다. 이러한 차이는 KOP 2가 보고된 포트폴리오 지표에 미치는 부담의 정도를 보여준다. 체결된 임대 계약의 양호한 임대료 스프레드는 임대 파이프라인의 수익성을 개선하지만, 이러한 활동이 매출로 전환되기 위해서는 임대 개시 시점이 여전히 중요하다.

2026년 가이던스

킬로이는 2026년 전체 연간 Nareit 기준 FFO 전망치를 희석 주당 $3.49-$3.63에서 $3.55-$3.59로 축소 조정했다. 또한 GAAP 희석 주당순이익 범위를 상향 조정하고, 입주율 가정을 좁혔으며, 동일 자산 기준 현금 NOI 성장률 전망의 하단을 올려 잡았다.

회사는 약 1억 5,000만 달러의 개발 지출 가정과 3억 4,750만~5억 달러 규모의 영업용 자산 매각 전망 범위를 유지했다. 개발 부동산 NOI 적자는 주로 KOP 2에 기인하며, 가이던스에는 연말까지 플라워 마트(Flower Mart) 프로젝트의 자본화가 지속된다는 가정이 포함되어 있다.

경영진 시각

앤절라 아만(Angela Aman) 최고경영자(CEO)는 80만 제곱피트가 넘는 장기 임대 계약과 5개 모든 지역에서의 전분기 대비 계약 입주율 상승에 힘입어 킬로이의 서부 해안 시장 모멘텀이 계속 가속화되고 있다고 말했다. 경영진은 또한 임대 활동이 단일 임차인 범주가 아닌 다양한 사용자 및 산업군에서 이루어졌음을 강조했다.

투자자가 주시해야 할 위험 요인

• 임대 개시 시점: 임대 계약률과 실제 입주율 간의 610bp 격차는 계약된 임대의 상당 부분이 아직 입주율 및 임대수익에 기여하기 시작하지 않았음을 의미한다.
• 지역별 입주율 압박: 샌프란시스코 베이 지역의 1,040bp 하락을 필두로 전체 안정화 입주율은 전년 동기 대비 410bp 하락했다.
• 운영 및 조달 비용 상승: 총비용이 약 6.9% 증가하고 이자비용이 3,220만 달러에서 3,940만 달러로 늘어나 FFO 감소의 원인이 되었다.
• 개발 프로젝트 부담: 개발 지출이 약 1억 5,000만 달러에 달할 것으로 예상되는 가운데, 주로 KOP 2의 영향으로 개발 부동산 NOI는 약 2,100만 달러의 적자를 유지할 것으로 전망된다.
• 거래 이행 여부: 1,950만 달러 규모의 킬로이 이스트 빌리지 토지 매각은 계약 상태이나 분기 말 기준으로 거래가 완료되지 않았으며, 연간 전망에는 여전히 상당한 규모의 매각 계획 범위를 포함하고 있다.

요약

킬로이의 2026년 3분기 실적은 임대 활동 개선과 부진한 현재 재무 성과 사이의 대비를 보여주었다. 양호한 임대료 스프레드, 약 81만 5,000제곱피트에 달하는 체결 임대 계약, 상당한 규모의 임대 개시 파이프라인은 향후 입주율을 뒷받침할 가능성을 제공하지만, 임대수익 감소, 비용 증가, 이자비용 상승으로 인해 FFO는 감소했다. 주시해야 할 핵심 과제는 체결된 임대 계약의 실제 입주 공간 전환, 지역별 입주율(특히 샌프란시스코)의 안정화, 축소 조정된 연간 FFO 가이던스 목표 달성 여부다.