Berkshire de Buffett compra agresivamente acciones inmobiliarias a contracorriente: ¿qué señal envía?

A juzgar por la reciente asignación de capital de Berkshire, su enfoque podría no centrarse en si las ventas de viviendas repuntan de inmediato en los próximos trimestres, sino más bien en la estructura de oferta y demanda a más largo plazo del mercado inmobiliario de Estados Unidos.

En su último informe de resultados, la directiva de Lennar afirmó explícitamente que, aunque los elevados tipos de interés han debilitado el poder adquisitivo de los consumidores, la escasez de oferta residencial en Estados Unidos sigue sin resolverse, lo que refleja la lógica detrás de la adquisición de Taylor Morrison por parte de Berkshire este año.

Tras la conclusión de la transacción, Taylor Morrison se combinará con Clayton Homes, propiedad de Berkshire, para crear un negocio de construcción de viviendas de mayor envergadura. Reuters informó que el mercado de Estados Unidos todavía presenta un déficit de oferta potencial de millones de viviendas.

Para los grandes constructores de viviendas, aunque el entorno de elevados tipos de interés frena los beneficios a corto plazo, también puede presionar aún más la capacidad de financiación de las pequeñas y medianas promotoras.

Los grandes constructores disponen de balances más sólidos y pueden mantener el volumen de ventas mediante la rebaja de los precios de venta, la subvención de los tipos de interés hipotecarios y el control del inventario de terrenos. Cuando el sector entra en una fase de ajuste, la cuota de mercado puede, por el contrario, concentrarse aún más en las principales empresas.

Además de los factores del sector, la propia Lennar también está transformando su modelo de negocio.

En los últimos años, la empresa ha continuado aplicando una estrategia ligera de activos («asset-light»), reduciendo la propiedad directa de terrenos y controlando suelo para futuros desarrollos residenciales mediante bancos de suelo y opciones de compra, con el objetivo de reducir el compromiso de capital y mejorar la rotación de inventarios.

Al cierre del último trimestre, Lennar informó de que, entre las aproximadamente 488.000 parcelas residenciales bajo su control, la proporción mantenida directamente en su balance se ha situado por debajo del 2,5%.

Mientras tanto, incluso en medio de un mercado inmobiliario debilitado, la empresa recompró 3 millones de acciones en el tercer trimestre a un coste de 256 millones de dólares.

Sin embargo, los desafíos que afronta Lennar son igualmente evidentes. El encarecimiento de los terrenos está reduciendo los márgenes de beneficio y, dado que su principal base de clientes incluye una elevada proporción de compradores de primera vivienda, la empresa es relativamente sensible a las variaciones de los tipos hipotecarios.

Esto implica que el incremento de la participación de Berkshire en Lennar no significa que las presiones sobre los resultados a corto plazo de la empresa hayan concluido; más bien, refleja probablemente una estrategia para ampliar la exposición a largo plazo al mercado residencial durante un periodo de cotizaciones castigadas y desaceleración del sector.

El que las acciones de las constructoras de viviendas de Estados Unidos puedan lograr una verdadera recuperación cíclica sigue dependiendo en gran medida de los tipos hipotecarios y de la asequibilidad de la vivienda.

Si los tipos de interés a largo plazo en Estados Unidos bajan y los tipos hipotecarios a 30 años disminuyen en consecuencia, aliviando la presión de las cuotas mensuales para los potenciales compradores, las principales constructoras de viviendas como Lennar, D.R. Horton y PulteGroup (PHM) podrían registrar mejoras tanto en los nuevos pedidos como en los márgenes de beneficio.

Sin embargo, si los tipos hipotecarios se mantienen cerca del 7% durante un periodo prolongado, es posible que las constructoras aún necesiten recurrir a recortes de precios e incentivos para estimular la demanda, lo que continuaría lastrando los márgenes de beneficio.

Por lo tanto, el reciente aumento de la participación de Berkshire se entiende mejor como una señal de asignación de capital a largo plazo que como un indicio de que el mercado de la vivienda de Estados Unidos ha tocado fondo de forma definitiva.

A juzgar por los últimos movimientos de Berkshire, el sector de la vivienda se ha convertido en una de sus principales nuevas direcciones para la asignación de capital.

Desde principios de este año, la compañía no solo ha aumentado su participación en Lennar hasta cerca del 10%, sino que también ha ampliado su exposición a otros promotores inmobiliarios y ha adquirido Taylor Morrison por 6.800 millones de dólares. Mientras tanto, a finales de junio, Berkshire aún conservaba aproximadamente 364.700 millones de dólares en efectivo e inversiones a corto plazo, lo que indica que estas inversiones inmobiliarias se realizaron en un momento en que la empresa disfrutaba de una enorme flexibilidad para la asignación de capital.

Para los inversores minoristas, lo que realmente vale la pena observar no es simplemente seguir a Buffett comprando acciones del sector inmobiliario, sino las variables a largo plazo por las que está apostando Berkshire: el déficit de oferta de vivienda en Estados Unidos, el aumento de la cuota de mercado de los grandes promotores inmobiliarios y la potencial liberación de la demanda residencial una vez que los tipos de interés bajen en el futuro.

A corto plazo, los elevados tipos hipotecarios siguen siendo el principal obstáculo para las acciones inmobiliarias como Lennar; a largo plazo, si el mercado residencial de Estados Unidos entra finalmente en un ciclo de bajada de tipos de interés y recuperación de la demanda, los pedidos, los márgenes de beneficio y las valoraciones de las grandes constructoras de viviendas podrían tener margen para una revisión al alza.

Por lo tanto, la verdadera señal tras la decisión a contracorriente de Berkshire de aumentar su participación en Lennar puede no ser un repunte inmediato de los precios de la vivienda en Estados Unidos, sino más bien que, durante el período más difícil del sector inmobiliario, el gran capital a largo plazo está reevaluando el valor a largo plazo de los promotores inmobiliarios estadounidenses.

Este contenido ha sido traducido por IA y revisado por humanos. Se ofrece solo con fines de referencia e información general, y no constituye asesoramiento en materia de inversión.