ÄNDERUNG-EINBLICK-Immobilien- und Zombie-Projekte: Immobilien im Zeitalter der KI

- von Lucy Raitano und Kate Holton

WILTON, England, 24. Apr (Reuters) - Flächen, die durch den Niedergang der chemischen Industrie im Nordosten Englands brachlagen, haben neuen Glanz erhalten. Ausgestattet mit Kraftwerken, Wasser und einem Netzanschluss bietet das Gelände genau das, was für einen hochmodernen KI-Rechenzentrums-Campus erforderlich ist.

Das hoffen zumindest die Eigentümer des Wilton International-Geländes in Teesside, und sie sind nicht die Einzigen.

In ganz Großbritannien polieren Eigentümer von Industriegeländen, Spekulanten, Immobilienentwickler und sogar Landwirte die Vorzüge ihrer Grundstücke auf, um von den Milliarden Dollar zu profitieren, die Tech-Giganten für KI-Rechenzentren ausgeben wollen.

Laut der Bauanalysegruppe Barbour ABI wurden Pläne für 119 Rechenzentren eingereicht, an so unterschiedlichen Standorten wie einem stillgelegten Automobilwerk, einer alten Lackfabrik, einem ehemaligen Travelodge-Hotel und einem Einkaufszentrum in der Nähe des Flughafens Heathrow.

Die Dynamik nahm im vergangenen Jahr zu, nachdem König Charles Donald Trump und Tech-Chefs während des Besuchs des US-Präsidenten zu einem Bankett eingeladen hatte, bei dem Unternehmen wie Google (link), Microsoft (link) MSFT.O und Nvidia NVDA.O sich alle dazu verpflichteten, Milliarden (link) in Großbritanniens digitale Infrastruktur (link) zu investieren.

Der KI-Goldrausch hat eine ganz neue Branche rund um angehende Rechenzentrumsbetreiber hervorgebracht, Grundstücksbewertungen auf den Kopf gestellt und zu einem Stau in der langen Warteschlange für Netzanschlüsse geführt, wie aus mehr als 20 Interviews mit Rechenzentrumsbetreibern, Beratern, Anwälten und Investoren hervorgeht.

„Die Nachfrage, die in den letzten Jahren – vor allem aufgrund der KI – entstanden ist, ist explodiert“, sagte Andrew Groves vom Immobilienberater Bidwells. „Spekulanten und Projektentwickler haben dies offensichtlich als Chance für höhere Renditen gesehen.“

Während die Finanzdienstleistungsbranche aus Gründen der Geschwindigkeit Rechenzentren in der Nähe benötigt, ist bei künstlicher Intelligenz die Rechenleistung die Hauptanforderung – was bedeutet, dass KI-Rechenzentren auch weiter entfernt angesiedelt sein können.

Dies hat das Potenzial, günstigeren Industriestandorten in Großbritannien fernab der hohen Immobilienpreise Londons neues Leben einzuhauchen, und hat auch das Interesse ländlicher Landbesitzer geweckt, die hoffen, dass sich ein Rechenzentrum besser rentiert als die Landwirtschaft.

„POWERED LAND“

Wilton ist ein solcher Standort. Der Mehrheitseigentümer, das Versorgungsunternehmen Sembcorp UK, beliefert seit Jahrzehnten Kunden aus der petrochemischen Industrie, doch der Niedergang der Branche hat nun zu überschüssigen Flächen – und Strom – geführt.

Der Standort wird als „Powered Land“ bezeichnet – ein Grundstück, das entweder über eine eigene Stromerzeugung oder einen bestehenden Hochspannungsnetzanschluss oder beides verfügt.

In Zusammenarbeit mit dem Rechenzentrumsentwickler Digital Reef hofft Sembcorp, ein großes Technologieunternehmen – vielleicht einen sogenannten Hyperscaler – als Mieter zu gewinnen, um den Aufbau eines Rechenzentrums an diesem Standort voranzutreiben, der in einer der wirtschaftlich am stärksten benachteiligten Regionen Großbritanniens liegt.

„Wir versuchen, relativ schnell etwas aufzubauen und Arbeitsplätze, Industrie und Investitionen zurückzuholen“, sagte Mike Patrick, CEO von Sembcorp UK, einer Tochtergesellschaft der singapurischen Sembcorp Industries SCIL.SI.

Hyperscaler sind Unternehmen, die riesige Mengen an Cloud-Computing-Kapazität anbieten, unter anderem für KI, wie Amazon AMZN.O, Apple AAPL.O, Google, Meta META.O und Microsoft – und sie benötigen viel Strom.

„Wilton ist insofern fast einzigartig positioniert, als es bereits über einen großen Netzanschluss und eigene Stromerzeugungsanlagen vor Ort verfügt“, sagte Peter Ireton, Business Development Director bei Sembcorp UK. „Wir glauben, dass wir einen großen Abnehmer gewinnen können.“

Viele Standorte mit Ambitionen im Bereich Rechenzentren verfügen jedoch über keine Stromversorgung.

Deshalb ist die Zahl der Anträge auf Netzanschlüsse explosionsartig gestiegen. In Verbindung mit der Notwendigkeit, Übertragungsleitungen auszubauen, hat die Nachfrage die Wartezeiten für einen Anschluss auf 12 bis 15 Jahre verlängert.

Das britische Energieministerium gab an, dass die Nachfrage nach Anschlüssen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 um 460 Prozent gestiegen ist. Die Anträge auf Anschluss an das Hochspannungsnetz schossen auf eine Kapazität von 96 Gigawatt in die Höhe – hinzu kamen weitere 29 GW an Anträgen für den Anschluss an lokale Netze.

Zum Vergleich: Die gesamte Erzeugungskapazität Großbritanniens wird auf etwa 72 GW geschätzt, obwohl der Spitzenbedarf im letzten Jahr knapp unter 46 GW lag (link).

Der nationale Netzbetreiber gab im März bekannt, dass er 140 Rechenzentren in der Hauptwarteschlange identifiziert habe, die eine Kapazität von etwa 50 GW repräsentieren.

Dies deute darauf hin, dass spekulative Aktivitäten die Nachfrage weit über das hinaus in die Höhe treiben, was das Netz verkraften kann, was wiederum realisierbare Projekte verzögert und die Energiewende verlangsamt.

Einige Anträge stammen von Grundstückseigentümern, die weder über Stromanschluss noch über eine Baugenehmigung oder einen potenziellen Endnutzer verfügen. Diese als „Zombie-Projekte“ bezeichneten Vorhaben verstopfen das System.

„Man sieht sehr viele Leute, die spekulieren und Zeit damit verbringen, Strom an einen Standort zu bringen“, sagte Tom Glover, Leiter des Bereichs Rechenzentren für EMEA bei der US-Immobilienfirma JLL JLL.N.

NESO ist sich des Problems bewusst und hat im März Pläne (link) vorgelegt, um sein Antragsverfahren zu ändern, spekulative Anträge auszusortieren und strategischen Sektoren, darunter Rechenzentren, Vorrang einzuräumen. Eine ähnliche Maßnahme im vergangenen Jahr, mit der die Warteschlange für Projekte zur Erzeugung sauberer Energie, die ans Netz gehen wollten, bereinigt wurde, reduzierte diese Anträge um die Hälfte.

KREATIV MIT STROM UMGEHEN

Makler sagten, dass Grundstücke mit einer für Rechenzentren geeigneten Stromversorgung schon lange einen Aufschlag haben, aber die Nachfrage nach KI und die Überlastung des Stromnetzes haben diesen in den letzten Jahren weiter in die Höhe getrieben.

Laut dem britischen Immobilienunternehmen Savills können Industriegrundstücke in London für 4,5 bis 6 Millionen Pfund pro Morgen verkauft werden. Savills und zwei weitere Insider gaben an, dass dieser Preis bei Grundstücken, die für ein Rechenzentrum geeignet sind, auf 8 bis 15 Millionen Pfund steigt.

In den Vereinigten Staaten sieht es ähnlich aus.

Laut einem Bericht vom März mit dem Titel „ (link) “ des Immobilienberaters Colliers werden Grundstücke mit Stromanschluss für bis zu zweieinhalb Mal so viel verkauft wie andere Industriegrundstücke – und dieser Multiplikator steigt in Nord-Virginia und Nordkalifornien auf über das Dreifache.

Andere Entwickler mussten kreativ werden, wenn es darum ging, in Großbritannien Strom zu beschaffen.

Der Entwickler hinter einem Standort nördlich von London, der vom US-Rechenzentrumsbetreiber Equinix EQIX.O gekauft wurde, musste sich mit einer Gruppe zusammentun, die über einen zugewiesenen Anschluss für ein Batteriespeicherprojekt verfügte, und diesen dann auf einen für ein Rechenzentrum geeigneten Lastanschluss umstellen, bevor der Deal zustande kam.

„Der Erwerb eines Projekts, das über eine vorläufige Planung und einen bestätigten Netzanschluss verfügt, beseitigt das Risiko praktisch“, sagte James Tyler, UK-Geschäftsführer bei Equinix, gegenüber Reuters .

(Das Unternehmen plant, 3,9 Milliarden Pfund (5,3 Milliarden US-Dollar) in das Projekt zu investieren – seine größte Investition außerhalb der Vereinigten Staaten. Es hofft, Anfang 2027 mit dem Bau beginnen zu können und 2031 ein betriebsbereites Rechenzentrum zu haben.

Für andere ist selbst ein garantierter Anschlusstermin nicht immer ein Grund zum Feiern.

Dawn Childs, Präsidentin des Rechenzentrumsentwicklers und -betreibers Pure DC, sagte, dass sich die Zusage eines Anschlusstermins für eines ihrer Londoner Projekte vor etwa zwei Jahren verzögert habe.

Etwa ein Drittel der angebotenen Leistung sei unerwartet um mehr als ein Jahrzehnt nach hinten verschoben worden, und man habe eine alternative Lösung finden müssen, um den Standort wirtschaftlich rentabel zu machen, sagte sie.

„ES PASSIERT“

Daten, die DC Byte für Reuters zusammengestellt hat, zeigen, dass Großbritannien hinter konkurrierende Rechenzentrumsmärkte zurückfällt. Von den 61 Projekten, die das Unternehmen seit Ende 2022 in Großbritannien verfolgt hat, befinden sich nur 7 Prozent im Bau oder sind bereits fertiggestellt.

Im Gegensatz dazu befinden sich 46 Prozent der von DC Byte erfassten Projekte in Deutschland im Bau oder sind fertiggestellt, in Frankreich sind es 40 Prozent und in den Vereinigten Staaten 24 Prozent.

Das ist ein Problem für die Regierung, Unternehmen und die großen Tech-Konzerne, die alle große Rechenzentren als Mittel zur Modernisierung der Wirtschaft und zur Umwandlung Großbritanniens in eine KI-Supermacht betrachten

Die immer länger werdende Warteschlange für einen Netzanschluss ist nicht die einzige Herausforderung. Großbritannien hat zudem einige der weltweit höchsten Strompreise für die Industrie.

OpenAI, der Hersteller von ChatGPT, hat diesen Monat (link) seine Pläne zum Bau eines großen Rechenzentrums im Nordosten Englands, etwa 50 Meilen vom Standort Wilton entfernt, aufgrund von Bedenken hinsichtlich hoher Energiekosten und regulatorischer Auflagen auf Eis gelegt.

Dennoch herrscht in der Branche Einigkeit darüber, dass die Nachfrage nach KI weiterhin echt ist und das Potenzial für Standorte, die Strom, Planung und Grundstücke anbieten, enorm ist.

All dies könnte eine gute Nachricht für Wilton sein. Der Standort verfügt über einen bestehenden Netzanschluss mit 240 MW und eigene Erzeugungsanlagen vor Ort, darunter Gas-, Biomasse- und Müllverbrennungsanlagen.

Sembcorp geht davon aus, im Zuge der Entwicklung des Rechenzentrums Solar- und Windenergie aus der Umgebung in seinen Energiemix in Wilton integrieren zu können und letztlich 1 GW zu erreichen. Piers Slater, Gründer von Digital Reef, sagte, dies würde Investitionen in Höhe von etwa 15 Milliarden Pfund über einen Zeitraum von acht bis zehn Jahren erfordern.

Die Gespräche mit potenziellen Rechenzentrumsbetreibern wurden von den Partnern als positiv beschrieben.

„Natürlich wird viel darüber gesprochen: Ist es ein Dotcom? Ist es eine Blase?“, sagte Slater. „Aber was wir sehen, ist die Einführung von KI – und das geschieht gerade.“

(1 Dollar = 0,7412 Pfund)