美國資產信託隨著第三季物業 NOI 上升收窄 2026 年 FFO 展望

美國資產信託公司（American Assets Trust Inc.）在公布第三季營收、來自營運的資金（FFO）及同店現金淨營運收入（NOI）均有所成長後，縮窄其 2026 年 FFO 預測區間。該房地產投資信託（REIT）目前預期普通股及單位持有人應佔 FFO 為稀釋後每股 2.04 美元至 2.10 美元，高於先前預估的 1.96 美元至 2.10 美元。

截至 2026 年 9 月 30 日止的三個月，普通股及普通單位持有人應佔 FFO 由去年同期的 3,780 萬美元（或稀釋後每股及單位 0.49 美元）增至 4,280 萬美元（或稀釋後每股及單位 0.56 美元）。FFO 為 REITs 常用的非 GAAP 指標，排除房地產折舊與攤銷以及物業出售之處分損益。

總營收由 1.096 億美元成長 4.3% 至 1.143 億美元。租金收入由 1.022 億美元增至 1.078 億美元，而其他物業收入則由 740 萬美元降至 640 萬美元。

GAAP 淨利由 590 萬美元增至 1,000 萬美元，美國資產信託股東應佔淨利由 450 萬美元（或每股 0.07 美元）成長至 770 萬美元（或每股 0.13 美元）。營業利益由 2,480 萬美元增至 2,940 萬美元，主因營收成長以及房地產稅與一般及行政費用下降，抵銷了較高的租金成本與折舊。

2026 年前九個月，營收由 3.261 億美元增至 3.344 億美元；普通股及單位持有人應佔 FFO 由 1.174 億美元（或稀釋後每股及單位 1.53 美元）增至 1.210 億美元（或稀釋後每股及單位 1.57 美元）。前九個月 GAAP 淨利由 6,710 萬美元降至 2,350 萬美元，主因去年同期包含 4,450 萬美元處分房地產的獲利。

各類物業營運表現轉強

第三季同店現金 NOI 成長 8.3% 至 6,980 萬美元，公司旗下各類物業均有所成長。辦公物業同店現金 NOI 成長 7.9% 至 3,690 萬美元，零售物業成長 9.6% 至 1,790 萬美元，多家庭住宅物業成長 10.2% 至 900 萬美元，複合式物業成長 3.9% 至 590 萬美元。

前九個月同店現金 NOI 成長 2.3% 至 2.023 億美元。多家庭住宅幅最大，達 4.2%，其次為零售物業 2.8%、辦公物業 1.9% 與複合式物業 0.7%。

辦公物業組合佔第三季現金 NOI 的 53%，截至 9 月 30 日出租率為 85.8%，高於去年同期的 81.9%。零售物業出租率為 98.3%，高於去年同期的 97.9%；傳統多家庭住宅出租率為 94.2%，高於 91.5%。複合式物業組合中的零售部分出租率為 93.7%，低於 95.0%；前九個月複合式飯店入住率為 90.3%，高於去年同期的 82.9%。

本季辦公物業租賃活動達 123,517 平方英尺。可比辦公物業租約在現金基礎上租金成長 2.1%，在直線法基礎上成長 8.2%。零售物業租賃總面積為 108,344 平方英尺，可比租金在現金基礎上成長 7.4%，在直線法基礎上成長 16.8%。

截至季末，公司已有 225,614 平方英尺已簽署但尚未生效的辦公及零售租約，代表年化基礎租金為 1,280 萬美元。預計其中大部分租約將在 2026 年第四季至 2027 年底之間開始生效。

威基基海灘步道（Waikiki Beach Walk）的大使套房飯店（Embassy Suites）第三季平均入住率為 88.5%，平均每日房價為 381 美元，每間可售房收入為 337 美元。該複合式物業的零售部分出租率為 93.7%。

股利發放指標反映物業支出增加

儘管 FFO 成長，可供分配資金仍由 2,600 萬美元降至 2,540 萬美元。租戶裝修補助、租賃佣金與經常性資本支出由 1,470 萬美元增加至 1,870 萬美元，占據大部分差異。公司在本季宣告並發放 2,640 萬美元股利，或每股及單位 0.34 美元。

包括重新開發、擴建、重新定位及新建案在內的總資本支出，本季為 3,600 萬美元，前九個月為 8,570 萬美元。辦公物業佔前九個月總支出的 7,330 萬美元。

美國資產信託列出數個潛在開發與重新開發項目，包括在 Waikele Center 擬建的 120,000 平方英尺零售建築，以及在加州多處物業可能進行的多家庭住宅項目。公司亦列出波特蘭 Lloyd Portfolio 旗下 Oregon Square 的 385,000 平方英尺第二期工程。公司提醒，許多項目仍處於初步階段，取決於核准、融資、租戶或貸方同意、需求及市場狀況。

財務預測與資產負債表

修正後的全年預測顯示，普通股及單位持有人應佔 FFO 為 1.569 億美元至 1.615 億美元。管理層的估算納入了對租賃活動、租金水準、出租率、利率、信用利差以及收購與開發活動時程的假設。除非管理層另有說明，該預測不包含未來的收購、處分、股權交易與債務融資或償還。

截至 9 月 30 日，美國資產信託擁有 17.0 億美元債務及 8,960 萬美元現金。淨債務對年化調整後 EBITDA 為 6.4 倍，利息保障倍數與固定費用保障倍數均為 3.3 倍。公司在 5 億美元的無擔保循環信用額度下無未償還借款。

2027 年到期的債務達 3.25 億美元，包括 3 月到期的 2.50 億美元無擔保 D 系列票據，以及 10 月到期的 City Center Bellevue 7,500 萬美元擔保貸款。此外，投資組合仍偏重於辦公資產，佔辦公與零售合計面積的 64%，以及本季現金 NOI 的 53%。公司指出，租戶違約或不續約、空置率上升、租金走軟、利率變動、營運成本增加、融資限制以及不利的房地產市場狀況等，均為可能導致實際結果與預期不同的因素。