InvenTrust第三季核心FFO隨同物業淨營運收入成長3.1%而上升

InvenTrust Properties Corp. 公布第三季獲利與同物業營運收入增加，主因租賃價差保持正面成長，且該零售不動產投資信託 (REIT) 持續透過併購擴大其陽光地帶 (Sun Belt) 投資組合。

截至 2026 年 9 月 30 日止的三個月，歸屬於普通股與稀釋證券的 Core FFO 從去年同期的 3,670 萬美元增至 3,900 萬美元。稀釋後每股 Core FFO 從 0.47 美元升至 0.50 美元；同時，稀釋後每股 Nareit FFO 從 0.49 美元增至 0.53 美元。

淨利從去年同期的 600 萬美元（或每股 0.08 美元）攀升至 1,940 萬美元（或稀釋後每股 0.25 美元）。最新季度包含 1,740 萬美元的物業出售收益，而去年同期的收益微乎其微。調整後 EBITDA 從 4,500 萬美元增至 5,140 萬美元。

同物業 NOI 與租賃表現

由於同物業總收入從 6,800 萬美元增至 7,030 萬美元，當季同物業淨營運收入 (NOI) 成長 3.1% 至 5,040 萬美元。營運費用從 1,910 萬美元增加至 1,990 萬美元。2026 年前九個月，同物業 NOI 成長 3.4% 至 1.448 億美元。

截至季末，該投資組合出租率為 96.4%，其中主力租戶出租率為 98.4%，小型店家租戶為 93.2%。新租與續租的可比租賃價差平均為 14.2%，今年以來租戶留存率為 89%。年化基礎租金為每平方英尺 20.97 美元。

InvenTrust 還公布了已簽約尚未開業的租賃項目，代表新增 430 萬美元的年化基礎租金。預計該等項目中約有 33% 將於 2026 年期間開始租期，不過今年預計僅有 6% 會認列為收入。

該公司旗下包含 78 處物業的投資組合總面積達 1,230 萬平方英尺，其中 89% 的年化基礎租金來自設有超市的商場。陽光地帶市場佔年化基礎租金的 97%。民生必需零售 (Essential retail) 佔租戶組合的 63%，而前十大租戶貢獻了 19.4% 的年化基礎租金。

併購拓展陽光地帶佈局

繼 2025 年購入約 4.65 億美元資產後，InvenTrust 在 2026 年前九個月收購了約 2.9 億美元的資產。其第三季收購位於北卡羅來納州格林斯伯勒的 New Garden Crossing 已完全出租，年化基礎租金為每平方英尺 14.20 美元。

2026 年的其他收購案擴大了該公司在諾克斯維爾、查爾斯頓、夏洛特、鳳凰城和納許維爾的業務。管理層計畫進一步擴大在陽光地帶新興市場的佈局，包含阿什維爾、格林斯伯勒、諾克斯維爾、圖森、查爾斯頓和薩凡納。

該公司同時推動重建計畫，預期專案殖利率為 7% 至 10%。進行中的項目包含奧斯汀 The Parke 的主力租戶與小型店家定位調整、里奇蒙 Westpark 購物中心的新建多租戶大樓，以及聖彼得堡 Gateway Marketplace 超市的拆除重建。該等專案預計於 2027 年完工。另有八個專案尚在規劃中。

2026 年展望與資產負債表

InvenTrust 預估 2026 全年稀釋後每股 Core FFO 為 1.94 美元至 1.96 美元，成長率達 6.0% 至 7.1%。財測指引亦預測稀釋後每股 Nareit FFO 為 2.05 美元至 2.07 美元，稀釋後每股淨利為 0.31 美元至 0.33 美元，同物業 NOI 成長率為 3.75% 至 4.25%。

全年淨投資活動（定義為預期收購額扣除處分額）預計落在 1.9 億美元至 2.55 億美元之間。

截至 9 月 30 日，淨債務為 10.1 億美元，高於 2025 年底的 7.909 億美元。過去 12 個月淨債務對調整後 EBITDA 比率為 5.3 倍，而當季年化比率為 4.9 倍，落在公司 5.0 至 6.0 倍的長期目標範圍內。淨槓桿比率為 31.2%，長期目標則為 25% 至 35%。

InvenTrust 擁有 5.1 億美元的流動資金，2026 年無到期債務，2027 年將有 2,600 萬美元到期。其加權平均利率為 4.7%，加權平均債務到期年限為 4.1 年。該公司於 6 月完成 2.5 億美元的優先債券私募，並維持惠譽 BBB- 的信用評級，展望穩定。

年化股利為每股 1.00 美元。前九個月宣告發放的股利佔 Core FFO 的 50.5%。

管理層的展望仍受利率波動、通膨、經濟狀況與競爭壓力所影響。其他已知風險包含電子商務、租戶整合、關店與破產、店面規模縮減、關稅以及全球貿易政策的變更。