CTO 於第三季營收成長後上調 2026 年核心 FFO 展望

CTO Realty Growth Inc. (NYSE: CTO) 在公布第三季不動產收入與租賃收益增加後，調升了 2026 年核心營運資金 (Core FFO) 預測，同時透過收購位於堪薩斯城地區的兩座購物中心擴大其投資活動。該不動產投資信託 (REIT) 目前預計每股稀釋 Core FFO 為 2.11 美元至 2.14 美元，高於先前預估的 2.09 美元至 2.13 美元。

該公司維持購物中心同店淨營業收入 (same-property NOI) 成長 5% 至 6% 的預測，並將預計的 2026 年投資活動規模調高至 4.72 億美元，高於先前假設的 3 億美元至 4 億美元。CTO 還預計每股稀釋調整後營運資金 (AFFO) 為 2.22 美元至 2.25 美元，而先前預估範圍為 2.21 美元至 2.25 美元。其預計的一般及行政費用從 2,000 萬美元至 2,020 萬美元調升至 2,100 萬美元至 2,150 萬美元。

儘管依 GAAP 計算出現虧損，核心 FFO 與營收仍成長

第三季歸屬於普通股股東的核心 FFO 從去年同期的 1,560 萬美元（即每股 0.48 美元）增至 1,980 萬美元（即每股稀釋 0.53 美元）。AFFO 從 1,630 萬美元（即每股 0.50 美元）增至 2,090 萬美元（即每股稀釋 0.55 美元）。

總營收成長 24% 至 4,690 萬美元。收益型不動產收入從 3,340 萬美元增至 3,850 萬美元，而來自商業貸款與投資的利息收入增長超過一倍至 690 萬美元。管理費收入從 120 萬美元增至 150 萬美元。

儘管如此，CTO 錄得歸屬於普通股股東的淨虧損為 710 萬美元，或每股 0.19 美元，而去年同期淨利為 100 萬美元，或每股 0.03 美元。最近一個季度包含了 940 萬美元的投資及其他虧損。折舊與攤銷費用也從 1,490 萬美元增加到 1,740 萬美元，利息費用則從 680 萬美元上升至 790 萬美元。

購物中心同店 NOI 成長 3.8% 至 2,040 萬美元。在整體投資組合中，合約出租率為 92.4%，比實際入住率的 89.9% 高出 250 個基點。CTO 在本季度完成了 39.6 萬平方英尺的可比租賃活動，租金差價為 7%。

已簽約但尚未開業的租賃項目儲備代表每年 560 萬美元的現金基礎租金，相當於現行現金租金的 4.6%。公司表示，預計大部分儲備項目將在 2027 年確認，隨著租戶開始支付租金而提供潛在營收。該項目的現金租金為每平方英尺 26.27 美元，其中主力租戶占總額的 37%。

堪薩斯城投資活動擴大投資組合規模

CTO 於 9 月以 6,330 萬美元（即每平方英尺 82 美元）收購了 Zona Rosa。這座面積 76.8 萬平方英尺的複合式中心在收購時出租率為 67%，並包含 10 英畝已取得開發許可的土地及 10 萬平方英尺低度利用的空間。管理層將該物業描述為具有租賃與重新定位潛力的多階段活化轉型機會。

季末過後，CTO 以 1.03 億美元（即每平方英尺 189 美元）收購了 Summit Woods Crossing。這座面積 54.5 萬平方英尺的大型購物中心出租率達到 99%，主要租戶包括 Lowe’s、Kohl’s、Best Buy、TJ Maxx 及 Total Wine。由於該筆交易於 10 月完成交割，因此 Summit Woods 未納入公司 9 月 30 日的投資組合統計數據中。

在 Carolina Pavilion，CTO 表示重新出租三個空置的主力店面使年度現金基礎租金增加約 90 萬美元。若扣除兩間已簽約待售的店面，入住率從 2024 年 9 月收購時的 81% 上升至 91%，合約出租率則從 94% 上升至 97%。現行現金租金成長 12% 至每平方英尺 16.28 美元。

該公司已簽約以 2,070 萬美元價格將 Carolina Pavilion 總計 7.65 萬平方英尺的兩間店面出售給一家全國性零售商，尚需符合慣常的交割條件。在 Pompano Citi Centre，季後與 Amped Fitness 及其關係企業簽訂的租約使合約出租率從收購時的 92% 上升至 94%。

開發與投資收益仍是成長重點

CTO 有六個附屬獨立店面項目正在進行中，預計排除購地成本後的平均成本報酬率為 10% 至 12%。這些項目預計在 2026 年至 2027 年間需要約 3,000 萬美元資金，租金預計將於 2027 年年中開始收取。公司提醒，竣工時間、成本、報酬率及穩定運營的時間點無法完全保證。

截至 9 月 30 日，結構型投資組合總額為 2.279 億美元，加權平均當前殖利率為 11.45%。若納入 10 月發起的 3,200 萬美元特別股投資，擬議投資組合總額將達到 2.599 億美元，殖利率為 12.13%。基於 2026 年第四季的營運年化率，CTO 還預計從其與 Alpine Income Property Trust 的關係中獲得約 900 萬美元的年度管理費與股利收入。

本季度結束時，CTO 擁有 2.55 億美元的流動資金，其中包括 880 萬美元現金與 2.458 億美元未提取的循環貸款承諾額度（受借款基準限制）。淨負債為 7.142 億美元，相當於擬議調整後 EBITDA 的 5.9 倍，占企業總價值的 44%。公司報導稱其 7.23 億美元債務的加權平均利率為 4.67%，若計入展期選擇權，2029 年前均無到期債務。

展望仍受到租賃開始與開發執行、租戶或借款人違約、商業貸款與特別股信用風險、收購與處分交割條件、利率波動、通膨以及更廣泛的經濟或房地產疲軟影響。CTO 還指出與維持 REIT 資格以及 Alpine Income Property Trust 的績效表現相關的風險。