高齡住宅 NOI 攀升 21% Welltower 上調 2026 年 FFO 展望

受惠於高齡住宅營運強勁以及投資組合持續擴展，Welltower Inc. (NYSE: WELL) 在第三季財報表現亮眼後，將 2026 全年每股稀釋常態化營運資金 (FFO) 預測的中位數調升 0.10 美元至 6.50 美元。

這家醫療保健房地產投資信託 (REIT) 目前預計每股稀釋常態化 FFO 為 6.47 至 6.53 美元，高於先前預期的 6.36 至 6.44 美元。該展望包含 210 億美元已完成或已簽約待交割的按比例投資，但不包含未公開的收購、過渡轉移、重組及資本活動。

截至 9 月 30 日止的季度中，每股稀釋常態化 FFO 為 1.67 美元，較去年同期的 1.34 美元成長 25%。歸屬於普通股股東的常態化 FFO 從 9.192 億美元增加至 12.6 億美元。歸屬於普通股股東的淨利從 2.806 億美元增至 3.966 億美元，每股稀釋淨利則從 0.41 美元增至 0.54 美元。

高齡住宅驅動投資組合成長

Welltower 整體投資組合的同店淨營運收益 (SSNOI) 成長 15.8%，主要由高齡住宅營運 (SHO) 部門高達 21.0% 的成長所帶動。高齡住宅三淨租賃 (Triple-net) SSNOI 成長 4.2%，專業護理設施成長 2.8%，門診醫療設施則成長 2.4%。

受惠於平均入住率年增 320 個基點，SHO 同店營收成長 9.1%。入住率季增 120 個基點，優於 2025 年第三季的 110 個基點增幅。

每間已入住客房平均收入 (RevPOR) 年增 5.3% 至每月 6,066 美元；每間已入住客房平均費用 (ExpPOR) 僅增加 0.8% 至 4,147 美元，帶動該部門的同店淨營運收益 (NOI) 利潤率擴張 310 個基點。Welltower 將此亮眼表現歸因於入住率提升、定價能力增強以及單位成本控制得當。

就全年而言，公司目前預計同店 SHO NOI 成長率中位數為 21.0%，較先前預測的中位數提高 100 個基點。公司預測 SHO 同店營收成長 9.3%，其中包括約 350 個基點的入住率成長以及 5.1% 的 RevPOR 成長。同店費用成長率預計為 4.6%，低於先前的 5.0% 假設，ExpPOR 預計僅成長 0.6%。

強勁的 SHO 預測帶動整體投資組合同店 NOI 成長率指引的中位數調升 70 個基點至 15.6%。高齡住宅三淨租賃指引中位數維持在 4.0%，門診醫療與專業護理設施的指引中位數則均維持在 2.5%。

投資活動推動投資組合規模擴展

Welltower 宣布了 210 億美元的按比例投資活動，其中包括截至第三季已完成的 133 億美元，以及截至 10 月 26 日已完成或已簽約的 77 億美元。全年投資活動共涵蓋 196 筆交易，交易金額中位數為 3,550 萬美元。

第三季收購的 SHO 社區平均屋齡約為 4 年，現有入住率約為 66%，具備提升營運績效的潛力。公司表示，其 Welltower 商業系統 (Welltower Business System) 與技術能力旨在支援收購後的現金流成長，不過這些效益並非必定能實現。

Welltower 今年還完成或宣布了 60 億美元的資產處置與貸款償還，其中包括預期的 19 億美元按比例處置收益。資金主要重新投資於 SHO 物業。公司表示，自宣布處置醫療辦公樓投資組合以來，超過 70 億美元的門診醫療處置與超過 170 億美元的 SHO 收購，已將其組合比重轉向迎合人口老化需求的高齡租賃住宅。

儘管投資規模龐大，資產負債表仍保持低槓桿狀態。季末淨負債對調整後 EBITDA 的比率為 3.02 倍，調整後固定費用覆蓋率為 6.9 倍。Welltower 報告了 95 億美元的近期可用流動資金（包含預期的貸款償還與處置收益），並表示該金額足以完全支應已宣布的收購。標普 (S&P) 與穆迪 (Moody's) 分別維持 A- 及 A3 的信用評級，展望皆為正面。

前景展望與風險

管理層預計入住率與定價將繼續作為主要的營運成長動能，而受限的新建案量可能會限制競爭對手的高齡住宅供給。簡報中指出，新開工量處於 15 年多來的低點，並估計一個全新頂級高齡住宅項目從籌備到營運穩定平均需要約 7 年時間。

該展望仍受總體經濟及執行風險影響。高通膨與高利率可能影響融資及物業成本，而營運商的財務壓力、法規變更、勞動力供應與市場競爭均可能對營運業績造成壓力。其他不確定因素還包括 Welltower 整合收購項目、完成已簽約投資與處置、重新出租空間、維持其 REIT 資格以及實現其資料科學與營運系統計畫預期效益的能力。匯率波動、地緣政治衝突、公共衛生緊急事件、天然災害及資本取得受限，也可能導致實際表現與管理層的預期產生落差。