隨著租賃價差擴大 菲利普斯愛迪生調升 2026 年財測指引

菲力普愛迪生公司 (Phillips Edison & Company, Inc.，Nasdaq: PECO) 在公布強勁的租賃經濟效益以及截至第三季年初至今同店淨營運收入 (NOI) 成長 4.3% 後，調升了 2026 全年多項財務預測區間。這家以生鮮超市為主力的購物中心房地產投資信託 (REIT) 目前預計稀釋後每股純益為 1.21 美元至 1.24 美元，高於先前預測的 0.95 美元至 0.97 美元，同時小幅調升 Nareit FFO、核心 FFO 及同店 NOI 成長預測的下限。

PECO 更新後的展望顯示，稀釋後每股 Nareit FFO 預計為 2.68 美元至 2.72 美元，先前的預測為 2.67 美元至 2.72 美元。稀釋後每股核心 FFO 預計為 2.75 美元至 2.79 美元，高於先前預測的 2.73 美元至 2.79 美元區間。以新的中位數計算，該公司表示 Nareit FFO 與核心 FFO 將分別成長 6.3% 與 6.5%。

該公司還預計全年同店 NOI 成長率為 3.5% 至 4.0%，將先前 3.4% 至 4.0% 的區間收窄。同店 NOI 是一項非 GAAP 指標，專注於在兩個比較期間內皆持有的物業，年初至今成長了 4.3%。截至 9 月，PECO 申報的稀釋後每股純益為 1.05 美元，每股 Nareit FFO 為 2.03 美元，每股核心 FFO 為 2.09 美元。

租賃需求支撐租金成長

租賃活動是本季的營運核心主題。截至 9 月 30 日，整體物業組合的租賃出租率達到 97.5%，其中小型專賣店面 (inline space) 的出租率為 95.1%。PECO 在本季共簽署 238 份租約，租約到期租戶的續租率達 92.2%。

可比續約租金價差達 25.2%，創下公司歷史新高，而可比新簽租金價差則為 26.3%。續租使得租金複合年成長率達 3.1%，新簽租賃則帶來 2.0% 的年成長率。PECO 表示，高出租率以及對有限可用空間的競爭，支撐了公司的定價能力。

物業組合對生鮮超市的聚焦仍是該項需求的基石。以生鮮超市為主力的購物中心佔年化基礎租金的 94%，而民生必需品類租戶則貢獻了 74%。約 83% 的年化基礎租金來自超市主力店在其所在市場銷售額排名第一或第二的購物中心。該公司指出，截至 9 月的過去 12 個月中，全美超市造訪人次總計達 176 億次，而 2025 年則為 175 億次。

截至季末，PECO 在 31 個州擁有 328 處物業的權益，總面積達 3,740 萬平方英尺，其中包括透過未合辦財務報表的合資企業所持有的資產。年化基礎租金中約有半數來自陽光地帶 (Sun Belt) 各州。超市是最大的租戶類別，佔年化基礎租金的 27%，其次是餐廳，佔 21%。

收購與重新開發擴大成長管道

PECO 維持其 2026 年毛收購額預期為 6 億美元至 7 億美元。截至第三季，毛收購總額為 4.597 億美元，其中包括該公司在未合辦財務報表的合資企業中所按比例持有的權益。若包含季末後完成的交易與開發用地，截至 10 月 26 日，法說會簡報列出了約 5.191 億美元的 2026 年投資額。

該公司亦正擴大其「日常零售」(Everyday Retail) 策略，該策略鎖定必需品零售中心，且不強制要求擁有超市主力店。截至 10 月 26 日，PECO 已以 3 億美元收購了 13 處此類中心，並表示該平台規模可在未來 24 個月擴展至 10 億美元。根據簡報資料，經核保預估，收購的物業無槓桿內部報酬率 (IRR) 至少達 10%，新簽租金價差超過 40%，續約租金價差則超過 25%。

開發與重新開發代表了另一項內部成長來源。PECO 有 25 個項目正處於積極施工階段，預計總投資額約 8,600 萬美元，預期平均收益率為 9% 至 12%。在 2026 年期間，已有 17 個項目達到穩定營運狀態，交付了超過 42.5 萬平方英尺的面積，並創造約 800 萬美元的新增年化 NOI。

管理層相信，在合約租金調漲與租賃溢價的支撐下，現有物業組合即使在出租率未提升的情況下，也能實現 3% 至 4% 的長期同店 NOI 成長。公司亦認為同店小型店面出租率具備 100 至 150 個基點的潛在上升空間，並以每年 7,500 萬美元至 1 億美元的開發與重新開發管道為目標。結合內部與外部成長驅動因素，旨在支持長期每股核心 FFO 達中高個位數成長，不過這些目標仍屬前瞻性估計。

PECO 將 2026 年預期資產處分金額區間從 2 億美元至 2.5 億美元下修至 1.75 億美元至 2.1 億美元。截至第三季，處分總額約為 1.74 億美元。對合資企業的淨出資預測維持在 2 億美元至 2.5 億美元；季末後，該公司向 Grocery Retail Partners I LLC 出資了 1.386 億美元。

流動性與風險考量

在經 10 月 23 日完成的 3.5 億美元新無擔保定期貸款及償還 1.62 億美元定期貸款的備考 (Pro forma) 調整後，PECO 申報的流動資金約為 9.5 億美元。以過去 12 個月計算，淨債務對調整後 EBITDAre 比率為 5.2 倍，若按最新單季年化計算則為 5.0 倍。約 85.2% 的債務為固定利率，加權平均利率為 4.5%，加權平均到期年限為 5.5 年。約 89% 的資產未設定抵押負擔，且公司表示在 2030 年前均無重大到期債務。

PECO 的展望仍受經濟與地方房地產狀況變化、租戶空置或財務困境、市場租金變動、更高借貸成本以及其對債務進行再融資的能力影響。其他已確認的不確定因素包括競爭與電子商務、惡劣天氣與氣候相關損害、網路安全中斷、關稅與貿易中斷，以及公司能否以可接受的條件重新出租或處分物業。