St. Joe 2026年第三季財報：儘管營收下滑，營業利益仍成長

St. Joe (NYSE: JOE) 公布 2026 年第三季營收為 1.562 億美元，較去年同期的 1.611 億美元下滑 3%；每股基本盈餘 (EPS) 自 0.67 美元降至 0.65 美元。營業利益成長 16% 至 6,150 萬美元，但歸屬於母公司淨利下滑 5% 至 3,690 萬美元，主因權益法合資企業表現疲弱，抵銷了營業獲利能力的改善。該季度於 2026 年 9 月 30 日結束，財報結果於 2026 年 10 月 28 日發布。

核心業績數據

營收基期比較受 2025 年第三季出售 Watercrest 養老住宅物業影響。本季度餐旅業務的成長部分抵銷了房地產與租賃營收的下滑。

總費用自 1.082 億美元降至 9,470 萬美元，儘管營收下滑，仍推升了營業利益。在營業外項目方面，未合併合資企業權益由獲利 350 萬美元轉為虧損 820 萬美元，限制了對淨利的貢獻。

EBITDA 為非 GAAP（非公認會計原則）指標。由於合資企業會計處理影響及其他營業外項目，較強勁的營業利益率未能完全轉化為 EBITDA 或淨利的成長。

業務與部門表現

房地產

房地產營收下滑 9% 至 7,610 萬美元。2025 年第三季包含來自 Watercrest 物業出售的 4,100 萬美元營收與 1,940 萬美元毛利；而 2026 年第三季則包含向 Latitude Margaritaville Watersound 合資企業出售額外土地獲得的 3,140 萬美元營收。

住宅交易量包括 80 塊住宅用地 (homesites) 與 5 棟 Watersound Villas 聯排住宅，去年同期則為 189 塊住宅用地與 8 棟聯排住宅。商業、林業及餐旅房地產銷售總額為 2,250 萬美元，低於去年同期的 4,410 萬美元（去年同期金額亦包含 Watercrest 物業）。

St. Joe 截至季末已簽約的住宅用地為 3,021 塊。若扣除 Havenry 與 SouthWood 等考量時程與規模的大型合約，已簽約住宅用地為 1,048 塊，預計營收約為 1.036 億美元加上剩餘收益。去年同期的可比數據則為 1,345 塊住宅用地與約 1.374 億美元的預計營收。

在未合併的 Latitude Margaritaville Watersound 合資企業方面，房屋完工交屋量由 82 戶降至 67 戶，但淨新簽約量由 71 戶成長 49% 至 106 戶。該社區有 222 戶房屋已簽約，平均售價約為 635,000 美元，代表完工後的預期銷售價值約為 1.409 億美元。

餐旅

餐旅營收成長 9% 至 6,600 萬美元，創下第三季歷史新高，毛利率自 35% 提升至 37%。包含 Camp Creek Inn 營運在內的 Watersound Club 營收成長 14% 至 2,640 萬美元，飯店營收則成長 7% 至 3,550 萬美元。

截至 9 月 30 日，俱樂部會員人數自去年同期的 3,578 人增至 3,831 人。St. Joe 直接或透過合資企業擁有 12 家飯店，營運客房數達 1,298 間。

租賃

租賃營收下降 16% 至 1,410 萬美元，主因 Watercrest 交易及 2026 年 7 月出售 WindMark Beach Town Center。該公司擁有約 115 萬平方英尺的可出租空間，出租率維持在 97%。

另有 85,946 平方英尺正在興建中，其中 78% 已預租或指定供公司自用。新建工程部分抵銷了資產出售導致的可出租空間減少。

Latitude 土地銷售推升營業利益，但部分於營業外項目被沖銷

Latitude Margaritaville Watersound 的額外土地交易，解釋了營業利益與淨利之間的大部分差異。該土地的合約價值為 5,040 萬美元，但 St. Joe 最初將其淨現值 3,140 萬美元認列為營收。扣除 960 萬美元的相關土地成本後，該筆交易為營業利益貢獻了 2,180 萬美元。

由於買方為未合併合資企業，St. Joe 透過未合併合資企業權益虧損沖銷了該筆營業利益中的 1,090 萬美元。因此，該筆交易對本季稅前盈餘貢獻了 1,090 萬美元，而非全額營業利益。

隨著合資企業在該土地上銷售房屋，被沖銷的金額預計將會迴轉。St. Joe 亦預計將隨時間將剩餘的 1,900 萬美元利益認列為利息收入，整筆交易預計在其全生命週期內產生 4,080 萬美元的稅前盈餘。具體時程取決於未來的房屋銷售情況，使該筆交易對營收、營業利益及淨利的貢獻有所不同。

獲利能力、資本配置與資產負債表

截至季末，St. Joe 擁有的現金及現金等價物為 1.179 億美元，而 2025 年 12 月 31 日為 1.296 億美元。同期淨負債自 3.912 億美元降至 3.617 億美元。

在第三季期間，公司耗資 2,720 萬美元買回 412,800 股股票、提供 2,280 萬美元資本支出、支付 910 萬美元股利，並償還 880 萬美元債務。這些措施降低了負債與流通在外股數，同時持續投資於開發項目。

未償還債務的加權平均有效利率為 4.7%，平均剩餘期限為 19.8 年。固定利率或換匯換利 (swap) 債務佔總額的 85%，其餘 15% 則採用與 SOFR（擔保隔夜融資利率）掛鉤的利率。

董事會將季度股利提高 13%，自每股 0.16 美元調升至 0.18 美元。股利將於 2026 年 12 月 11 日發放給 2026 年 11 月 12 日登記在冊的股東。

管理層評論

管理層將本季描述為在考量上年同期 Watercrest 交易後實現了有機成長，但未提供量化的有機成長率。公司正在推進 Latitude Margaritaville Watersound 的二期計畫，預計新增約 3,500 戶住宅，使該社區的總規劃達到約 7,200 戶。

管理層亦預計約有 3,000 戶住宅的 Pigeon Creek 社區將於 2027 年上半年動工。這些住宅項目旨在支撐 Watersound West Bay Center 的需求，該中心目前營運中的商業空間為 33,182 平方英尺，另有 69,134 平方英尺正在興建中。

近期內部人交易

提供的內部人資料顯示，持股逾 10% 的受益所有人 Bruce R. Berkowitz 進行了 9 筆間接出售，申報總價值約為 7,000 萬美元。第 10 筆紀錄則為給予財務長 Marek Bakun 的直接股票獎勵。

資料中提供的獨立六個月摘要顯示買入與賣出交易皆為零，這與詳細清單中 5 月和 6 月的賣出紀錄相矛盾。該摘要與交易清單可能使用了不同的統計範圍或更新日期。

投資人應關注的風險

• 交易完成時間可能引發季度波動。大型土地及營運中物業的出售對 2025 年第三季與 2026 年第三季皆產生重大影響，使申報的營收與獲利高度取決於交易何時完成。
• 合資企業的營運表現仍不均衡。儘管新簽約量增加，Latitude 的房屋完工交屋量仍較去年同期減少，且被沖銷的 1,090 萬美元土地利益能否迴轉，取決於未來的房屋交易情況。
• 可比住宅用地在手訂單下滑。若扣除 Havenry 與 SouthWood，已簽約的住宅用地數量及其預期營收均低於去年同期。
• 資產出售正削減部分經常性租賃營收。出租率雖維持在高檔，但在出售 Watercrest、WindMark Beach Town Center 及其他營運物業後，租賃營收有所下降。
• 資本配置正在消耗流動性。St. Joe 在現金較年底水準下降的情況下，仍持續進行股票買回、發放股利及投入成長型資本支出，不過負債也有所減少。

總結

St. Joe 2026 年第三季財報顯示營業利益與餐旅業務獲利能力雙雙上升，但申報營收與淨利有所下滑。與 Watercrest 的基期比較及 Latitude 土地銷售的會計處理是本季的核心關注點，而餐旅業務則提供了最為明確的經常性成長。未來的業績將取決於住宅合約轉化為交屋的情況、土地交易的時程、租賃業務擴充，以及公司如何平衡開發支出、股東回報與債務減輕。