仲量聯行 2026 年第三季財報：諮詢業務成長推升每股盈餘創新高

JLL (NYSE: JLL) 公布 2026 年第三季營收為 72.8 億美元，年增 12%；稀釋後每股盈餘 (EPS) 從 4.61 美元成長 49% 至創紀錄的 6.85 美元。隨著租賃諮詢與資本市場服務快速成長，調整後 EBITDA 成長 33% 至 4.602 億美元，不過單季自由現金流小幅下降 2% 至 5.560 億美元。

核心盈餘數據

截至 9 月 30 日止三個月的營收成長相當廣泛，足以支持顯著的營運槓桿效果。以當地貨幣計算，諮詢業務營收成長 22%，優於 JLL 較具韌性的收入來源 9% 的成長率；同時總營運費用成長速度慢於營收增幅。

獲利成長亦受益於貸款相關費用降低及平台槓桿效益提升。因此，營業利益與調整後 EBITDA 的增幅顯著快於營收成長。

調整後稀釋每股盈餘、調整後 EBITDA 及自由現金流均為非 GAAP（非 GAAP 準則）指標。表格中的其他數據均依據 GAAP 申報，除非特別標示為計算出之利潤率。

業務與部門績效

本季顯示出成長較快的交易導向服務與 JLL 較穩定的管理營運之間有明確的分化。租賃諮詢與資本市場服務帶動最大獲利增長，而投資管理則是唯一營收與調整後 EBITDA 均下降的申報部門。

以下部門變動金額以當地貨幣衡量；營收與調整後 EBITDA 金額均以美元計價。

不動產管理服務受益於工作場所管理成長 10% 以及專案管理成長 14%。工作場所管理獲得既有合約擴展與新客戶贏取的共同支持。專案管理的成長主要由美國與印度帶動，儘管較高的轉嫁成本推升了申報的增幅，且澳洲與歐洲部分地區持續表現疲軟。

租賃諮詢是營收成長貢獻最大的業務。在工業、辦公室及資料中心活動的帶動下，美國營收成長 39%，平均交易規模擴大提供了重要助力。較高的交易金額亦導致提前達到較高酬勞階梯，進而提高佣金率，但營收成長與平台槓桿效益足以彌補該費用壓力。

資本市場服務在大多數主要領域與地區均有所成長，其中以美國與日本為首。以當地貨幣計算，投資銷售營收成長 33%，債務諮詢成長 13%，股權諮詢成長 39%。部門獲利亦受益於貸款相關費用減少 680 萬美元，包括相較於去年同期未錄得貸款損失。

投資管理仍是弱點所在。諮詢費大致保持穩定，但獎勵費與交易費以當地貨幣計算下降 40%，拖累了營收與調整後 EBITDA。截至季末，管理資產規模 (AUM) 為 884 億美元，按美元與當地貨幣計算均季增 2%。

獲利能力、現金流與資產負債表

JLL 的營業利益率從 4.2% 提升至約 5.4%，而調整後 EBITDA 利潤率則從 5.3% 升至約 6.3%。此一擴充反映出高成長諮詢營收的比重提升、平台槓桿效應漸增，以及貸款相關費用下降。淨利息費用從 2,920 萬美元降至 1,970 萬美元，為 GAAP 盈餘提供了額外支撐，儘管重組與收購費用從 1,170 萬美元增加至 1,930 萬美元。

稀釋加權平均股數的減少亦推動每股盈餘 (EPS) 成長速度快於淨利。在 JLL 進行股票回購後，稀釋加權平均股數從 4,830 萬股降至 4,670 萬股。

單季現金產生能力並未隨盈餘同步上升：營運活動現金流微降 1%，自由現金流下降 2%。然而前三季累計表現較為強勁，營運活動現金流成長 88% 至 3.428 億美元，自由現金流從 4,390 萬美元升至 1.742 億美元，主因是獲利帶來的現金增加，儘管技術基礎設施與工作空間最佳化的資本支出增加。

第三季正向的自由現金流將淨負債從 6 月底的 11.9 億美元及去年同期的 11.0 億美元降至 8.587 億美元。淨槓桿比率降至 0.5 倍，而公司流動資金維持在 35.7 億美元。

JLL 在本季回購了 1.417 億美元的股票，前九個月累計回購 5.517 億美元。公司亦表示有意執行新的 5 億美元加速股票回購計畫，這將使全年回購金額突破 10 億美元；截至季末，其授權額度仍剩餘 25 億美元。

管理層評論

管理層將本季的表現歸功於將營收成長轉化為高利潤率獲利的能力。管理層指出強勁的業務管道與營運趨勢，並表示已上調全年調整後 EPS 目標區間，其中位數代表 37% 的成長。新聞稿並未提供該目標區間的具體上下限金額。

管理層亦強調自由現金流創造能力與資產負債表的靈活性，乃是持續進行長期投資並透過股票回購向股東回饋資本的基礎。

近期內部人交易

提供的內部人數據顯示，過去六個月共有 17 筆買進交易（合計 8,360 股）及 6 筆賣出交易（合計 10,805 股）。這導致淨賣出 2,445 股，相當於淨減少 0.60%；個別交易本身並不代表內部人對 JLL 前景的看法。

資料集中最新揭露的出售紀錄為執行長 Christian Ulbrich 的四筆交易：

近期的其他紀錄包含 2026 年 7 月 1 日向多位董事發放的零對價股票授予，而非公開市場買進。

投資人需留意的風險

• 對交易活動的依賴：租賃諮詢與資本市場服務創造了最快的獲利成長。歐洲與亞太部分地區的疲軟顯示出各地區復甦並不均勻，使得營運績效易受交易量與平均交易規模影響。
• 投資管理費用壓力：儘管諮詢費相對穩定，但較低的獎勵費與交易費拖累了該部門的營收與調整後 EBITDA。若這些變動費用持續疲軟，可能會延長該部門與 JLL 其他業務表現分化的情況。
• 營收品質與薪酬成本：專案管理的成長部分受到轉嫁成本的推升，而較大的諮詢交易則引發了較高的佣金率。這些因素可能導致申報的營收成長無法均勻地轉化為增量獲利。
• 單季現金轉化率：儘管盈餘大幅成長，第三季營運活動現金流與自由現金流仍略有下降。投資人應密切關注現金產生能力是否開始跟上獲利能力改善的腳步，特別是在資本支出增加及預計執行加速回購的情況下。

摘要

JLL 在 2026 年第三季的業績由加速成長的租賃諮詢與資本市場活動帶動，營運槓桿與貸款相關費用減少，使 12% 的營收成長轉化為速度快許多的獲利與 EPS 擴張。不動產管理服務提供穩定成長，而投資管理仍是主要拖累項。接下來需關注的焦點為諮詢需求的持久性、變動投資管理費用的復甦狀況、現金轉化率，以及公司達成管理層提高後之全年調整後 EPS 目標的執行情況。