Urban Edge 2026 年第三季財報：調整後 FFO 因租金起算而上升

Urban Edge Properties (NYSE: UE) 公布 2026 年第三季歸屬於普通股股東的淨利為 5,140 萬美元，或每股稀釋盈餘 0.41 美元，而去年同期為 1,490 萬美元及 0.12 美元。此成長主要反映出售 Briarcliff Commons 所獲取的 3,600 萬美元收益，而隨著新租約開始產生租金以及資本循環利用支持租金收入，調整後每股 FFO 成長約 6% 至 0.38 美元。

核心財務業績

本季 GAAP 獲利大幅增加，申報的 FFO 略微下滑，而調整後 FFO 則有所成長。此差異反映出 REIT 專用的非 GAAP 指標在處理物業出售收益及其他影響可比性項目時的計算方式不同。

FFO 不包含可折舊不動產出售之處分收益，而調整後 FFO 則進一步針對公司認為無法代表持續性核心營運的項目進行調整。

物業出售拉抬 GAAP 獲利，核心物業收益呈漸進改善

Briarcliff Commons 以 6,050 萬美元出售所獲得的 3,600 萬美元收益，佔據了 GAAP 淨利成長的大部分。由於 FFO 排除不動產出售收益，申報的 FFO 走勢相反，較去年同期有所下降。

Urban Edge 將 FFO 下降歸因於非現金收入減少，主因是去年同期包含低於市場利率之租賃無形資產的沖銷。在針對可比性項目進行調整後，隨著新租約開始支付租金，加上公司受益於具增值效益的資本循環利用，調整後 FFO 實現成長。同物業 NOI 成長提供額外佐證，顯示即使頭條 GAAP 的大幅成長主要是交易所驅動，基礎物業營運實質上已有所改善。

投資組合營運與租賃

同物業 NOI 成長 4.5%，若包含重建中物業則成長 4.6%。管理層將此成長主要歸因於先前已簽約但尚未起租的租約開始產生租金。

合併租賃出租率為 96.4%，較 2025 年 9 月上升 10 個基點，但較 2026 年 6 月下降 20 個基點。同物業租賃出租率為 96.6%，與去年同期持平，且較上一季上升 20 個基點。

Urban Edge 完成了 37 項新租約、續約與選擇權簽署，涵蓋面積達 463,000 平方英尺。新租約總計 58,000 平方英尺，其中相同空間基礎（same-space）為 43,000 平方英尺，平均現金租金價差（cash spread）達 26.9%。所有相同空間租賃活動總計 448,000 平方英尺，創造了 13.2% 的平均現金租金價差。

已簽約但尚未起租的租約預計將增加 2,100 萬美元的年總租金，約佔目前年化 NOI 的 7%。其中約 70 萬美元預計將於 2026 年第四季開始提供貢獻。

資本循環利用與重建

Urban Edge 於 7 月以 4,040 萬美元收購面積 85,000 平方英尺的 Shops at West Falls Church，並於 9 月以 6,050 萬美元出售 Briarcliff Commons。買方承接了後者物業 3,000 萬美元的抵押貸款，且該筆出售構建為反向 1031 同類財產交換（reverse Section 1031 exchange）的一部分。

季末之後，該公司以 9,030 萬美元收購了位於 Boca Raton、面積 140,000 平方英尺的 Regency Court 購物中心。管理層指出，低於市場的主力租戶租金以及剩餘租期有限是價值創造的潛在來源，同時該筆交易也建立了 Urban Edge 在佛羅里達州的第一個據點。

截至季末，進行中的開發與重建專案總計為 1.516 億美元，估計剩餘成本為 5,660 萬美元。公司預期這些專案將產生約 12% 的殖利率。前 12 個月內完成的專案代表 3,960 萬美元的投資，申報的綜合殖利率為 23%。

流動性與資產負債表

Urban Edge 在本季末擁有 9.407 億美元的流動性，包含 8,620 萬美元現金與無擔保信用額度下可用的 8.545 億美元。應付抵押貸款總計 16.4 億美元，加權平均到期年限為三年；所有抵押債務均為固定利率或已避險。淨債務佔總市值 38%。

截至 9 月 30 日，該公司無擔保信用額度的未償還餘額為 7,500 萬美元。隨後又借款 6,300 萬美元用於 Regency Court 的融資，使餘額增至 1.38 億美元。Urban Edge 還修改了以 The Outlets at Montehiedra 為擔保的抵押貸款，取得 1,700 萬美元的額外資金，並將到期日延長至 2033 年 10 月。

2026 年財務展望

Urban Edge 上調了全年 GAAP 淨利、FFO 及調整後 FFO 的預測區間。每股調整後 FFO 的中位數上升 0.01 美元，而全年同物業 NOI 成長假設的上調幅度更為顯著。

GAAP 淨利展望調升幅度較大，反映了不動產出售收益的影響。核心展望納入了 1.85 億美元已完成的收購、6,050 萬美元的出售，以及更強勁的預期同物業 NOI 成長，但部分被更高的利息與債務費用所抵銷。

近期內部人交易

提供的內部人資料顯示，2026 年 5 月有一次執行長出售股票及一次董事股票獎勵。這些揭露內容僅描述交易情況，並不代表內部人對公司前景的看法。

提供的六個月摘要列出經由兩筆交易共買入 186,297 股，並經由一筆交易賣出 180,587 股，淨買入 5,710 股。

投資人應關注的風險

• GAAP 獲利受惠於非經常性收益。Briarcliff Commons 出售所獲取的 3,600 萬美元收益推動了大部分淨利成長，並不代表經常性的租賃營運狀況。
• 季後借款增加。收購 Regency Court 後，無擔保信用額度借款從 7,500 萬美元增至 1.38 億美元，同時全年利息與債務費用展望亦有所調升。
• 未來租金成長取決於執行力。已簽約但尚未開業的 2,100 萬美元管道需要租戶開業並開始支付租金，而進行中的開發專案仍需要估算 5,660 萬美元的支出。
• 出租率趨勢喜憂參半。合併租賃出租率較去年同期提升，但較 6 月下降 20 個基點，使招租與留住租戶對維持 NOI 成長至關重要。
• Regency Court 的價值創造計畫面臨重新出租的風險。此商機部分建立在低於市場的主力租戶租金與有限的剩餘租期上，因此成果取決於公司在處理租約時爭取更高租金的能力。

總結

Urban Edge 2026 年第三季的業績結合了處分物業驅動的 GAAP 獲利大幅成長與經常性營運的溫和改善。新租金起算支撐了同物業 NOI 和調整後 FFO 的成長，而收購與重建則擴大了投資組合未來的收入基礎。投資人目前應關注已簽賃約管道的轉換效率、開發專案及新收購物業的執行狀況，以及較高的借款與利息費用對未來 FFO 的影響。