亞歷山大 2026 年第三季財報：資產減損加深虧損，調整後 FFO 下滑

亞歷山大房地產 (Alexandria Real Estate Equities, NYSE: ARE) 公布 2026 年第三季營收為 6.712 億美元，較去年同期的 7.519 億美元下降 10.7%，每股稀釋虧損為 3.74 美元，而去年同期每股虧損為 1.38 美元。6.379 億美元的房地產減損為 GAAP 虧損的主因，而調整後每股 FFO（營運資金）則從 2.22 美元降至 1.54 美元。租賃量改善至超過 120 萬可出租平方英尺，但出租率下降及租戶相關壓力持續拖累物業營運績效。

核心財務業績

租金收入下滑 11.2% 至 6.536 億美元。該公司還報告同物業淨營業收入 (NOI) 下降 6.7%，歸因於先前披露的租約到期和預期空置期導致同物業出租率下降。

淨虧損主要源於將待售房地產帳面價值減記至預估公允價值扣除出售費用後的減損。扣除房地產折舊、減損及若干其他項目後的調整後 FFO 仍下滑 30.0%，顯示業績下滑範圍超出了 GAAP 減記的影響。

調整後 FFO 受租金收入及物業層面 NOI 下降、利息費用從 5,490 萬美元增加至 7,970 萬美元，以及本季認列約 1,600 萬美元租戶結束營運的影響所壓迫。一般及管理費用也從 2,920 萬美元增至 4,090 萬美元。

租賃與物業表現

截至 9 月 30 日，營運物業出租率為 87.1%，略高於 6 月 30 日的 86.9%。若計入已簽署但尚未開始的租約，出租率將達 90.8%。這些未來租約涵蓋 130 萬平方英尺，預計每年可產生約 5,200 萬美元的租金收入，加權平均入住日期約為 2027 年 6 月。

單季租賃量達 124 萬平方英尺，創下 2024 年第四季以來新高。其中包括 450,961 平方英尺的原空置空間以及 785,069 平方英尺的續租與重新出租。然而，續租條件仍面臨壓力：租金率下降 2.4%，按現金基礎計算則下降 3.3%。

同物業平均出租率從 91.7% 降至 88.1%。管理層將 NOI 6.7% 的下滑（以及現金基礎下滑 2.8%）主要歸因於本季到期的租約，相關預期空置面積總計為 282,878 平方英尺。

開發項目交付提供了一定程度的抵銷。亞歷山大房地產在第三季將 529,061 平方英尺的物業投入使用，交付時出租率達 84%，貢獻了 4,000 萬美元的新增年 NOI。預計到 2028 年交付的項目預期將再增加 8,500 萬美元的年 NOI，目前已有 77% 已出租或正在洽談中。

資產處置與重組減少未來支出 但引發當期減損

亞歷山大房地產正在出售或重新定位需要巨額額外投資的資產。該策略導致本季產生 6.379 億美元的減損費用，其中包括與 Fenway 開發項目以及帕羅奧圖 (Palo Alto) 非 Megacampus 空置物業相關的減記。

計畫出售 421 Park Drive 預計將減少約 1.36 億美元的潛在建設支出。此外，將 311 Arsenal Street 轉型為低成本的高科技用途預計將減少約 2.2 億美元的潛在支出，儘管將該物業從重新開發轉入營運物業組合使報告的出租率下降了 0.9 個百分點。

10 月，亞歷山大房地產以 4.75 億美元出售了 Campus Point 合資企業約 29% 的非控制性權益。該交易使備考淨負債加特別股對調整後 EBITDA 的比率從報告的 6.9 倍降至 6.6 倍。

截至 10 月 26 日，已完成、已支付定金及處於後期階段的資產交易總額約為 26.2 億美元，高於 2026 年資產處置與部分股權出售指引的中位數 19.0 億美元。根據時間安排與市場狀況，部分交易或收益可能會延至 2027 年。

獲利能力、流動性與資本結構

亞歷山大房地產報告營業利潤率為 66%，調整後 EBITDA 利潤率為 65%。資產負債表擁有 5.089 億美元的現金及現金等價物，總流動資金為 45.6 億美元。

債務包括 108.2 億美元的無擔保優先債券、9.851 億美元的初級次級債券，以及無擔保信用額度與商業本票計畫下未償還的 10.9 億美元。截至 2028 年到期的債務僅占總債務的 6%，加權平均剩餘債務年限為 11.6 年。

在第三季，該公司發行了 10.0 億美元的初級次級債券，初始利率為 7.25%。主要評級機構給予這些證券 50% 的股權認定，進而改善槓桿指標，但其利息成本促使管理層預期全年利息費用將落在指引區間的高端。亞歷山大房地產還將其 50.0 億美元的無擔保信用額度展期至 2032 年，並調降了適用借款利差。

該公司宣布發放每股 0.72 美元的季度股利，與第二季持平，但低於 2025 年第三季的 1.32 美元。管理層表示，目前的股利水準旨在維持資產負債表強度、流動性及再投資能力。第三季的配息率為 47%。

2026 年財測指引

亞歷山大房地產收窄了調整後每股 FFO 的預測區間，同時維持 6.40 美元的中位數不變。營運出租率、同物業 NOI 和年底槓桿目標均維持不變，但由於發行了 10.0 億美元的初級次級債券，固定費用保障倍數有所調低。

資產處置中位數調低反映了初級次級債券提供的融資，而非調整後 FFO 中位數的改變。全年調整後營運現金流預計仍為 4.75 億至 5.75 億美元。

管理層展望

管理層計畫優先推進已出租項目，並在 2027 年減少建設支出，隨後在 2028 年進一步下降。公司預計，由於重大租約到期和潛在的租戶結束營運，平均營運出租率將在 2027 年暫時下降，隨後隨著空置空間的出租而在 2028 年回升。

預計 2027 年同物業 NOI 將較 2026 年指引中位數有所改善，但仍為負值。亞歷山大房地產計畫在 12 月 2 日的投資人日提供完整的 2027 年指引及相關資本假設。

近期內部人交易

報告顯示，過去六個月的內部人交易活動包括 17 筆買入共 41,788 股，以及 3 筆賣出共 28,810 股，淨買入 12,978 股。買入股數包含 0 元股票獎勵，因此不應完全視為公開市場買進。

這些交易僅描述已申報的內部人活動，並不構成對亞歷山大房地產未來營運表現的看法。

投資人需關注的風險

• 2027 年重大租約到期：約 138 萬平方英尺（相當於 1.005 億美元的年租金收入）預計在到期後將經歷 9 至 24 個月的空置期。這可能會對出租率和同物業 NOI 帶來壓力。
• 租戶結束營運：亞歷山大房地產的 2026 年指引包含 3,000 萬至 3,500 萬美元的 FFO 減少量，截至第三季已認列約 3,000 萬美元。管理層初步預計 2027 年可能需要承擔至少同等規模的影響。
• 續租價差為負：第三季續租租金率在報告基礎和現金基礎上均有所下降。即使租賃量維持在高位，持續的價格壓力也可能限制 NOI 的復甦。
• 槓桿與融資成本：備考槓桿仍高於該公司中期 5.5 倍左右的目標，而新發行的 7.25% 債券增加了利息費用並降低了固定費用保障倍數。
• 資產出售與項目執行：計畫中的資產處置、項目轉型及未來租賃必須在可接受的條件下進行，才能實現預期收益、節省建設成本並實現去槓桿化。

總結

亞歷山大房地產 2026 年第三季的業績結合了較佳的租賃活動及減少的計畫建設承諾，但租金收入、出租率與調整後 FFO 則表現較弱。待售資產減損推高了 GAAP 虧損，而租戶結束營運、同物業 NOI 為負以及利息費用上升則影響了經常性業績。主要關注焦點在於已簽署租約轉化為實際入住率的情況、資產出售的完成度、降低槓桿的進展，以及 2027 年重大租約到期的影響。