ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ Federal Realty: FFO เพิ่มขึ้นและปรับเพิ่มแนวโน้มผลประกอบการ

เฟดเดอรัล เรียลตี (Federal Realty) (NYSE: FRT) รายงานรายได้รวมไตรมาส 3/2026 ที่ 339.0 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นประมาณ 5.2% จาก 322.3 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่ EPS เจือจางเพิ่มขึ้นเป็น 0.74 ดอลลาร์ จาก 0.69 ดอลลาร์ ค่าเช่าที่สูงขึ้นจากการเซ็นสัญญาเช่าในพื้นที่เปรียบเทียบได้และการเติบโตของรายได้จากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบได้ที่ปรับปรุงแล้ว 4.0% ช่วยสนับสนุนผลประกอบการประจำไตรมาส โดย Nareit FFO และ Core FFO ต่างแตะระดับ 1.87 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง

ข้อมูลกำไรหลัก

รายได้จากการเช่าคิดเป็นสัดส่วนเกือบทั้งหมดของรายได้ที่เพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้นเป็น 329.6 ล้านดอลลาร์ จาก 313.2 ล้านดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเติบโตในอัตราที่ใกล้เคียงกับรายได้ ส่งผลให้อัตรากำไรจากการดำเนินงานทรงตัวอยู่ในระดับกว้างๆ ที่ประมาณ 34.5% เมื่อเทียบกับ 34.3% ในไตรมาส 3/2025

กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นประมาณ 7.6% ขณะที่ Nareit FFO เพิ่มขึ้น 6.5% ในไตรมาสนี้ไม่มีการบันทึกการปรับปรุง Core FFO ดังนั้น Nareit FFO และ Core FFO จึงอยู่ที่ 163.0 ล้านดอลลาร์เท่ากัน หรือ 1.87 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง

Nareit FFO, Core FFO และรายได้จากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบได้ที่ปรับปรุงแล้ว เป็นตัววัดตามเกณฑ์ Non-GAAP ที่ใช้ในการประเมินผลการดำเนินงานของ REIT และอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท

ผลการดำเนินงานด้านการให้เช่าและอสังหาริมทรัพย์

เฟดเดอรัล เรียลตี ได้เซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีก 123 สัญญา คิดเป็นพื้นที่ 589,726 ตารางฟุตในระหว่างไตรมาส หากพิจารณาตามพื้นที่ที่เปรียบเทียบกันได้ บริษัทได้เซ็นสัญญา 117 สัญญา คิดเป็นพื้นที่ 532,220 ตารางฟุต ที่ค่าเช่าเฉลี่ย 40.01 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต เพิ่มขึ้นจาก 35.07 ดอลลาร์ภายใต้สัญญาเดิม ซึ่งคิดเป็นการเติบโตของค่าเช่า 14% ตามเกณฑ์เงินสด และ 25% ตามเกณฑ์เส้นตรง

รายได้จากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบได้เพิ่มขึ้น 2.5% ขณะที่รายได้จากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบได้ที่ปรับปรุงแล้ว ซึ่งไม่รวมค่าเช่าตามเกณฑ์เส้นตรงและการตัดจำหน่ายสัญญาเช่าที่มีอยู่ เติบโต 4.0% ผลลัพธ์ที่ปรับปรุงแล้วซึ่งแข็งแกร่งกว่า บ่งชี้ว่ารายได้ในระดับอสังหาริมทรัพย์พื้นฐานเติบโตเร็วกว่าตัววัดเปรียบเทียบที่รายงานหลังจากตัดรายการทางบัญชีเหล่านั้นออก

อัตราการเข้าอยู่อาศัย/ใช้ประโยชน์ของพอร์ตโฟลิโอโดยรวมทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนและเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ 93.8% อย่างไรก็ตาม อัตราการทำสัญญาเช่า (leased rate) เพิ่มขึ้น 40 basis points จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 110 basis points จากปีก่อนหน้า สู่ระดับ 96.5% อัตราการทำสัญญาเช่าของร้านค้าขนาดเล็กแตะ 94.1% เพิ่มขึ้น 80 basis points เมื่อเทียบรายปี ขณะที่อัตราการทำสัญญาเช่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเปรียบเทียบได้อยู่ที่ 95.7%

ความสามารถในการทำกำไรและการจัดสรรเงินทุน

รายได้จากการดำเนินงานเติบโตเร็วกว่ารายได้รวมเล็กน้อย แต่หมวดค่าใช้จ่ายหลายรายการปรับตัวเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายทั่วไปและบริหารเพิ่มขึ้นประมาณ 13.8% เป็น 13.3 ล้านดอลลาร์ และดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นประมาณ 4.5% เป็น 49.7 ล้านดอลลาร์ การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่ได้ขัดขวางการเติบโตของรายได้จากการดำเนินงาน กำไรสุทธิ หรือ FFO ในระหว่างไตรมาส

เฟดเดอรัล เรียลตี ได้ออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิแลกเปลี่ยนได้ (exchangeable senior notes) อัตราดอกเบี้ย 3.50% มูลค่า 460.0 ล้านดอลลาร์ ซึ่งครบกำหนดในเดือนสิงหาคม 2031 โดยสร้างรายรับสุทธิประมาณ 451 ล้านดอลลาร์ ราคาแลกเปลี่ยนเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 138.54 ดอลลาร์ต่อหุ้น และบริษัทได้ใช้เงิน 21.7 ล้านดอลลาร์ไปกับสิทธิซื้อหุ้นแบบจำกัดเพดาน (capped calls) เพื่อชดเชยการเจือจางหุ้นที่อาจเกิดขึ้นจนถึงราคาหุ้นประมาณ 165.07 ดอลลาร์

จนถึงวันที่ 9 ตุลาคม 2026 บริษัทได้ซื้อคืนและยกเลิกหุ้นจำนวน 869,748 หุ้น เป็นมูลค่า 94.7 ล้านดอลลาร์ ที่ราคาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 108.82 ดอลลาร์ เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดอยู่ที่ 109.7 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน เทียบกับ 107.4 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2025

การเข้าซื้อกิจการ The Summit ช่วยเพิ่มขนาด แต่ยังไม่ส่งผลต่อกำไรไตรมาส 3

เฟดเดอรัล เรียลตี ได้เข้าซื้อกิจการโครงการ The Summit เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม เพียงหนึ่งวันหลังสิ้นสุดไตรมาส ด้วยมูลค่า 508.0 ล้านดอลลาร์ ส่งผลให้ศูนย์การค้าในเบอร์มิงแฮมขนาด 870,000 ตารางฟุตแห่งนี้ไม่ได้สร้างรายได้ กำไรสุทธิ หรือ FFO ในไตรมาส 3

อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีผู้เช่าประมาณ 120 ราย และตามข้อมูลของ Placer.ai ที่บริษัทอ้างถึง สามารถดึงดูดผู้เข้าชมได้เกือบ 9 ล้านครั้งต่อปี การเข้าซื้อกิจการครั้งนี้ช่วยเพิ่มจุดหมายปลายทางด้านการค้าปลีกขนาดใหญ่นอกตลาดชายฝั่งหลักของเฟดเดอรัล เรียลตี แต่ผลตอบแทนจากการดำเนินงานและผลกระทบต่องบดุลหลังการเข้าซื้อกิจการจะปรากฏให้เห็นในงวดการรายงานถัดไปเท่านั้น

คาดการณ์แนวโน้มปี 2026

เฟดเดอรัล เรียลตี ได้ปรับเพิ่มและแคบลงสำหรับคาดการณ์ Nareit และ Core FFO เต็มปี โดยค่ากลางเพิ่มขึ้น 0.04 ดอลลาร์ต่อหุ้น เป็น 7.56 ดอลลาร์ ซึ่งคิดเป็นการเติบโตของ Core FFO ที่คาดไว้มากกว่า 7% ณ ค่ากลาง คาดการณ์รายได้จากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบได้ที่ปรับปรุงแล้วปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน ขณะที่กรอบคาดการณ์ GAAP EPS และรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เปรียบเทียบได้ที่ยังไม่ได้ปรับปรุงนั้นถูกปรับให้แคบลงเป็นหลัก

การเปลี่ยนแปลงคาดการณ์เน้นน้ำหนักไปที่รายได้ระดับอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับปรุงแล้วและการเติบโตของ FFO มากกว่าค่ากลาง GAAP EPS ที่สูงขึ้น ซึ่งลดลงเล็กน้อยจาก 4.26 ดอลลาร์ เป็น 4.25 ดอลลาร์ เนื่องจากช่วงคาดการณ์ EPS แคบลง

ธุรกรรมของคนในบริษัทเมื่อเร็วๆ นี้

สรุปข้อมูลคนในบริษัท (insider) รอบ 6 เดือนที่จัดสรรไว้ บันทึกการซื้อหุ้นจำนวน 38,377 หุ้นผ่าน 2 ธุรกรรม และขายออก 1,500 หุ้นใน 1 ธุรกรรม ส่งผลเป็นการซื้อสุทธิ 36,877 หุ้น ในบรรดาการยื่นเอกสารอย่างละเอียด 10 รายการล่าสุด ธุรกรรมเดียวที่มีมูลค่าเงินสดเปิดเผยคือการขายของกรรมการ โดยรายการที่เหลือเป็นการมอบหุ้นหรือของขวัญที่ไม่มีมูลค่าราคาซื้อขาย

ข้อมูลการทำธุรกรรมเพียงอย่างเดียวไม่สามารถบ่งชี้ถึงมุมมองของคนในที่มีต่อมูลค่าหรือแนวโน้มของเฟดเดอรัล เรียลตี ได้

ความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องติดตาม

• พื้นที่ที่ทำสัญญาเช่ายังคงต้องเปลี่ยนมาเป็นการเข้าใช้อสังหาริมทรัพย์จริง อัตราการทำสัญญาเช่าปรับตัวดีขึ้นเป็น 96.5% แต่อัตราการเข้าใช้จริงยังคงทรงตัวที่ 93.8% ความล่าช้าในการเปิดร้านของผู้เช่าอาจส่งผลให้การรับรู้ประโยชน์ด้านรายได้จากสัญญาเช่าที่เซ็นแล้วเนิ่นช้าออกไป
• การเติบโตของค่าใช้จ่ายอาจกดดัน FFO ค่าใช้จ่ายทั่วไปและบริหารรวมถึงดอกเบี้ยจ่ายต่างปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจกลายเป็นปัจจัยลบหากการเติบโตของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง
• โครงการ The Summit นำมาซึ่งความเสี่ยงด้านการบริหารจัดการการเข้าซื้อกิจการ อสังหาริมทรัพย์มูลค่า 508.0 ล้านดอลลาร์ไม่ได้ส่งผลต่อผลประกอบการไตรมาส 3 และผลตอบแทนในอนาคตจะขึ้นอยู่กับผลงานของผู้เช่า ต้นทุนการดำเนินงาน และความสำเร็จในการรวมทรัพย์สินเข้าสู่พอร์ตโฟลิโอ
• หนี้สินชนิดแลกเปลี่ยนได้มีความเสี่ยงจากการเจือจางหุ้นและภาระทางการเงิน สิทธิซื้อหุ้นแบบจำกัดเพดาน (capped calls) ให้การป้องกันการเจือจางเพียงแค่ถึงเพดานที่กำหนดเท่านั้น ขณะที่หุ้นกู้จะเพิ่มภาระดอกเบี้ยและการชำระคืนในอนาคต
• ส่วนต่างค่าเช่าที่เป็นบวกขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้เช่า ส่วนต่างค่าเช่าจากการปล่อยเช่าเปรียบเทียบได้ในปัจจุบันอยู่ในระดับดี แต่ผลลัพธ์ในอนาคตยังคงมีความเสี่ยงจากการไม่ชำระเงินของผู้เช่า พื้นที่ว่าง และความสามารถของบริษัทในการต่อสัญญาหรือปล่อยเช่าใหม่ในราคาที่จูงใจ

สรุป

ผลประกอบการไตรมาส 3/2026 ของเฟดเดอรัล เรียลตี สะท้อนถึงการเติบโตของรายได้และรายได้จากการดำเนินงานอย่างมั่นคง ค่าเช่าตามสัญญาเช่าเปรียบเทียบได้ที่สูงขึ้น และอัตราการทำสัญญาเช่าที่ดีขึ้น แม้ว่าอัตราการเข้าใช้พื้นที่จริงจะทรงตัว FFO ต่อหุ้นเพิ่มขึ้น 5.6% และรายได้อสังหาริมทรัพย์ที่ปรับปรุงแล้วที่แข็งแกร่งขึ้นช่วยสนับสนุนคาดการณ์ FFO เต็มปีที่สูงขึ้น งวดการรายงานถัดไปจะแสดงให้เห็นว่าแผนการปล่อยเช่าจะเปลี่ยนเป็นพื้นที่ที่มีการเข้าใช้งานจริงได้หรือไม่ และการเข้าซื้อกิจการ The Summit หลังสิ้นไตรมาสจะส่งผลต่อรายได้จากอสังหาริมทรัพย์และงบดุลอย่างไร