ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของเพบเบิลบรูค: การเติบโตของ RevPAR หนุน EBITDA โรงแรม

เพบเบิลบรูค โฮเต็ล ทรัสท์ (NYSE: PEB) รายงานรายได้รวมไตรมาส 3/2026 ที่ 402.7 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นประมาณ 1.0% จาก 398.7 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่ผลขาดทุนต่อหุ้นปรับลดตามมาตรฐาน GAAP สำหรับผู้ถือหุ้นสามัญขยายตัวขึ้นเป็น 0.56 ดอลลาร์ จาก 0.37 ดอลลาร์ ทั้งนี้ EBITDA ของโรงแรมเดิมเพิ่มขึ้น 15.1% เนื่องจากรายได้เติบโตเร็วกว่าค่าใช้จ่าย แต่การตั้งสำรองการด้อยค่าที่ไม่ใช่เงินสดจำนวน 77.3 ล้านดอลลาร์ได้กดดันผลประกอบการตามมาตรฐาน GAAP ด้าน FFO ปรับปรุงต่อหุ้นปรับลดเพิ่มขึ้น 23.5% และกระแสเงินสดอิสระเพิ่มขึ้น 24.4%

ผลประกอบการทางการเงินหลัก

รายได้ตามที่รายงานของเพบเบิลบรูคเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ขณะที่พอร์ตโฟลิโอโรงแรมเดิมเติบโตเร็วกว่า โดยรายได้รวมของโรงแรมเดิมเพิ่มขึ้น 6.9% และ EBITDA ของโรงแรมเดิมเพิ่มขึ้น 15.1% ตัวชี้วัดเหล่านี้ใช้ฐานพอร์ตโฟลิโอที่แตกต่างจากรายได้รวมตามมาตรฐาน GAAP และช่วยให้เห็นภาพรวมของโรงแรมที่รวมอยู่ในนิยามโรงแรมเดิมในปัจจุบันของบริษัทได้อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น

ความสามารถในการทำกำไรตามมาตรฐาน GAAP เคลื่อนไหวในทิศทางตรงกันข้าม โดยผลขาดทุนจากการดำเนินงานและขาดทุนสุทธิขยายตัวกว้างขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงค่าใช้จ่ายจากการด้อยค่าที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมการจำหน่ายสินทรัพย์และการประเมินการขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมเป็นสำคัญ

EBITDAre ปรับปรุง, FFO ปรับปรุง, EBITDA ของโรงแรมเดิม และกระแสเงินสดอิสระเป็นตัวชี้วัดที่ไม่ใช่มาตรฐาน GAAP โดยเพบเบิลบรูคเสนอนิยามกระแสเงินสดอิสระว่าเป็น FFO ปรับปรุงหักด้วยเงินลงทุนในสินทรัพย์ถาวรและเงินปันผลหุ้นสามัญที่จ่าย

ผลการดำเนินงานของโรงแรมและตลาด

RevPAR ของโรงแรมเดิมเพิ่มขึ้น 8.3% สู่ระดับ 257 ดอลลาร์ นำโดยราคาห้องพักเฉลี่ยต่อวัน (ADR) ที่เพิ่มขึ้น 7.0% และอัตราการเข้าพักที่เพิ่มขึ้น 1.2% ขณะที่ RevPAR รวมของโรงแรมเดิม ซึ่งรวมรายได้อื่นนอกเหนือจากห้องพัก เพิ่มขึ้น 6.9% สู่ระดับ 398 ดอลลาร์

อุปสงค์ขยายตัวเป็นวงกว้างในพอร์ตโฟลิโอมากกว่าจะกระจุกตัวอยู่ในหมวดหมู่โรงแรมใดโรงแรมหนึ่ง โดย RevPAR ของรีสอร์ทเพิ่มขึ้น 8.4% ขณะที่ RevPAR ของโรงแรมเมืองเพิ่มขึ้น 8.3% รายได้จากอาหารและเครื่องดื่มของรีสอร์ทเติบโต 11.2% และรีสอร์ท 8 แห่งจากทั้งหมด 13 แห่งของบริษัทมี EBITDA ของโรงแรมเติบโตอย่างน้อย 20%

ตลาดในเมืองหลายแห่งรายงานการเติบโตของ RevPAR สูงกว่าค่าเฉลี่ยของพอร์ตโฟลิโอ:

• ซานฟรานซิสโก: 14.5%
• ชิคาโก: 12.7%
• ลอสแอนเจลิส: 10.7%
• บอสตัน: 10.6%
• วอชิงตัน ดี.ซี.: 9.1%

ผู้บริหารระบุว่าอุปสงค์ที่แข็งแกร่งจากทั้งนักเดินทางเพื่อธุรกิจและพักผ่อนยังคงดำเนินต่อไปจนถึงเดือนกันยายน โดยการเติบโตเร่งตัวขึ้นอีกครั้งหลังจากกิจกรรมเวิลด์คัพและ America 250 ในช่วงต้นไตรมาส ด้านราคาห้องพักเฉลี่ยต่อวันของผู้เข้าพักทั่วไป (Transient) เพิ่มขึ้น 8.5% ขณะที่ราคาห้องพักแบบกลุ่มก็ปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน แม้ว่าปฏิทินการจัดงานประชุมในหลายตลาดจะชะลอตัวลงก็ตาม

ความสามารถในการทำกำไร กระแสเงินสด และงบดุล

รายได้รวมของโรงแรมเดิมเพิ่มขึ้น 6.9% สู่ระดับ 400.6 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ค่าใช้จ่ายโต 4.0% สู่ระดับ 285.3 ล้านดอลลาร์ โดยค่าใช้จ่ายต่อห้องที่มีผู้เข้าพักเพิ่มขึ้น 2.7% ส่วนต่างระหว่างการเติบโตของรายได้และค่าใช้จ่ายนี้ทำให้เกิด EBITDA flow-through สูงถึง 58% และขยายอัตรากำไร EBITDA ของโรงแรมเดิมขึ้น 205 basis points

ผู้บริหารอธิบายว่าการปรับตัวดีขึ้นของอัตรากำไรเป็นผลมาจากราคาห้องพักที่สูงขึ้น จำนวนวันที่มีความต้องการพักสูง (compression days) เพิ่มขึ้น ส่วนผสมของอุปสงค์ที่ดีขึ้น การลดส่วนลดราคาลง การใช้จ่ายของผู้เข้าพักในโรงแรม และโครงการเพิ่มผลิตภาพในการดำเนินงาน

กระแสเงินสดอิสระเพิ่มขึ้นเป็น 55.6 ล้านดอลลาร์ จาก 44.7 ล้านดอลลาร์ โดยเพบเบิลบรูคลงทุนในสินทรัพย์ของตนเองจำนวน 14.8 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส และรวม 39.3 ล้านดอลลาร์ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2026

เงินสดและเงินสดติดภาระผูกพันมีจำนวนรวม 298 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ขององค์กรย้อนหลัง 12 เดือน ลดลงเหลือ 5.1 เท่า จาก 5.9 เท่า ณ สิ้นปี 2025 บริษัทยังมีวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนที่พร้อมใช้ 641 ล้านดอลลาร์ และวงเงินเงินกู้ยืมระยะยาวที่พร้อมใช้อีก 90 ล้านดอลลาร์

เพบเบิลบรูคมีหุ้นกู้แปลงสภาพมูลค่า 350 ล้านดอลลาร์ที่จะครบกำหนดในเดือนธันวาคม 2026 ผู้บริหารคาดว่าจะชำระคืนด้วยเงินสดที่มีอยู่ กระแสเงินสดอิสระที่คาดการณ์ไว้ และวงเงินเงินกู้ยืมระยะยาวที่พร้อมใช้ โดยไม่มีหนี้สินอื่นใดที่ครบกำหนดจนกว่าจะถึงปี 2028 ทั้งนี้ หนี้สินของบริษัทมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักประมาณ 4.2% โดย 89% เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่โดยพฤตินัย และ 98% เป็นหนี้ไม่มีหลักประกัน

ในระหว่างไตรมาส 3 บริษัทได้ซื้อหุ้นสามัญคืนจำนวน 1.2 ล้านหุ้น เป็นมูลค่า 20.9 ล้านดอลลาร์ ที่ราคาเฉลี่ย 18.12 ดอลลาร์ นอกจากนี้ยังซื้อหุ้นบุริมสิทธิคืนจำนวน 0.4 ล้านหุ้น เป็นมูลค่า 7.2 ล้านดอลลาร์ โดยมีส่วนลดเฉลี่ย 23% จากมูลค่าสิทธิการชำระบัญชี จำนวนหุ้นสามัญที่ลดลงช่วยให้ FFO ปรับปรุงต่อหุ้นเติบโต 23.5% เมื่อเทียบกับการเพิ่มขึ้น 18.9% ของ FFO ปรับปรุงรวม

การตั้งสำรองการด้อยค่าที่ไม่ใช่เงินสดบดบังเศรษฐศาสตร์ระดับโรงแรมที่ดีขึ้น

จุดต่างสำคัญในไตรมาสนี้คือการดำเนินงานระดับโรงแรมปรับตัวดีขึ้นควบคู่ไปกับผลขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP ที่ขยายตัวขึ้น โดย EBITDA ของโรงแรมเดิมเพิ่มขึ้น 15.1 ล้านดอลลาร์ แต่เพบเบิลบรูคบันทึกค่าใช้จ่ายจากการด้อยค่าที่ไม่ใช่เงินสดสูงถึง 77.3 ล้านดอลลาร์ ซึ่งมากกว่าการด้อยค่าในปีก่อนหน้าประมาณ 30.8 ล้านดอลลาร์

ค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้รับการบันทึกที่เกี่ยวข้องกับการขายโรงแรม The Hotel Zags Portland และการประเมินการจำหน่ายสินทรัพย์อื่นๆ ของบริษัทอย่างต่อเนื่อง โดยเพบเบิลบรูคได้ขาย The Hotel Zags ในราคา 10.0 ล้านดอลลาร์ เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม หลังสิ้นสุดไตรมาส ทั้งนี้ โรงแรมดังกล่าวสร้าง EBITDA ติดลบ 0.6 ล้านดอลลาร์ สำหรับช่วง 12 เดือนที่สิ้นสุดวันที่ 31 สิงหาคม ดังนั้นการขายโรงแรมนี้จึงช่วยตัดแหล่งที่มาของผลขาดทุนในระดับโรงแรม แม้ว่าการด้อยค่าที่เกี่ยวข้องจะลดกำไรตามมาตรฐาน GAAP ในไตรมาส 3 ก็ตาม

ในทำนองเดียวกัน ผู้บริหารระบุว่าการเปลี่ยนแปลงแนวโน้มขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ตลอดทั้งปีนั้น สะท้อนถึงค่าใช้จ่ายจากการด้อยค่าในไตรมาสที่สามเป็นหลัก ซึ่งถูกชดเชยบางส่วนด้วยแนวโน้มการดำเนินงานที่ดีขึ้น

แนวโน้มผลประกอบการปี 2026

เพบเบิลบรูคได้ปรับเพิ่มแนวโน้มการดำเนินงานและกระแสเงินสดตลอดทั้งปี หลังจากผลประกอบการไตรมาส 3 และการคาดการณ์ไตรมาสที่สี่ปรับตัวดีขึ้น ทั้งนี้ จากค่ากลางของ EBITDAre ปรับปรุงที่เพิ่มขึ้น 16.3 ล้านดอลลาร์นั้น มีจำนวน 13.4 ล้านดอลลาร์มาจากผลการดำเนินงานในไตรมาส 3 ที่สูงกว่าค่ากลางแนวโน้มไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่อีก 2.9 ล้านดอลลาร์สะท้อนถึงประมาณการไตรมาส 4 ที่สูงขึ้น

การลดลงของเงินลงทุนในสินทรัพย์ถาวรสะท้อนถึงจังหวะเวลาของโครงการเป็นหลัก โดยค่าใช้จ่ายที่วางแผนไว้บางส่วนถูกเลื่อนไปเป็นปี 2027 ทั้งนี้ แนวโน้มดังกล่าวรวมการขาย The Hotel Zags แล้ว และสมมติว่าไม่มีการเข้าซื้อกิจการหรือการจำหน่ายสินทรัพย์เพิ่มเติม

แนวโน้มไตรมาส 4 ของเพบเบิลบรูคสะท้อนถึงการเติบโตของ RevPAR เมื่อเทียบรายปีที่ชะลอตัวลงกว่าที่ทำได้ในไตรมาส 3 แม้ว่าคาดว่า EBITDA ของโรงแรมจะยังคงเพิ่มขึ้นก็ตาม

ปัจจัยเสี่ยงที่นักลงทุนควรติดตาม

• ช่วงเวลาการจองที่สั้นลงและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ: ผู้บริหารระบุว่าอุปสงค์และแนวโน้มการจองในปัจจุบันเป็นไปในเชิงบวก แต่ก็นับรวมความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค นโยบาย และภูมิรัฐศาสตร์ การที่ช่วงเวลาการจองสั้นลงอาจลดความชัดเจนในการคาดการณ์อุปสงค์โรงแรมในอนาคต
• การเติบโตที่ชะลอตัวลงในไตรมาสที่สี่: แนวโน้มการเติบโตของ RevPAR ของโรงแรมเดิมในไตรมาส 4 ที่ 4.0% ถึง 6.0% นั้นต่ำกว่าการเติบโตในไตรมาส 3 ที่ 8.3% หากอุปสงค์อ่อนแอกว่าที่คาดไว้จะส่งผลกระทบต่อการเติบโตของรายได้และการดำเนินการทางการเงินระดับโรงแรม
• การใช้เลเวอเรจและการครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนธันวาคม: อัตราส่วนหนี้สินสุทธิปรับตัวดีขึ้นเป็น 5.1 เท่า แต่เพบเบิลบรูคยังจำเป็นต้องชำระคืนหุ้นกู้แปลงสภาพมูลค่า 350 ล้านดอลลาร์ในเดือนธันวาคม 2026 โดยผู้บริหารคาดว่าเงินสดที่มีอยู่ กระแสเงินสดอิสระ และวงเงินเงินกู้ยืมระยะยาวจะครอบคลุมมูลค่าที่ครบกำหนดดังกล่าว
• ผลกระทบที่เกี่ยวข้องกับการจำหน่ายสินทรัพย์: บริษัทยังคงประเมินการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ขณะที่ไตรมาส 3 มีการบันทึกค่าใช้จ่ายจากการด้อยค่าที่เกี่ยวข้องจำนวน 77.3 ล้านดอลลาร์ การปรับเปลี่ยนพอร์ตโฟลิโอเพิ่มเติมอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ตามรายงาน ผลประกอบการตามมาตรฐาน GAAP สภาพคล่อง และการลดหนี้สิน
• การใช้จ่ายเงินลงทุนที่ถูกเลื่อนไปเป็นปี 2027: ส่วนหนึ่งของการลดลงของเงินลงทุนในสินทรัพย์ถาวรปี 2026 สะท้อนถึงโครงการที่ถูกล่าช้าออกไป มากกว่าจะเป็นการยกเลิกการใช้จ่ายอย่างถาวร ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดอิสระในปีถัดไป

บทสรุป

การดำเนินงานโรงแรมในไตรมาส 3/2026 ของเพบเบิลบรูคได้รับประโยชน์จากราคาห้องพักที่สูงขึ้น อุปสงค์ที่กว้างขวางในกลุ่มเมืองและรีสอร์ท รวมถึงการเติบโตของค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่าการเติบโตของรายได้ของโรงแรมเดิม ปัจจัยเหล่านี้ช่วยหนุน EBITDA ของโรงแรม, FFO ปรับปรุงต่อหุ้น และกระแสเงินสดอิสระ แม้ว่าการตั้งสำรองการด้อยค่าที่ไม่ใช่เงินสดจำนวนมากจะทำให้ผลขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP ขยายตัวขึ้นก็ตาม ประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามคือ อุปสงค์จะสามารถสนับสนุนแนวโน้มตลอดทั้งปีที่ปรับเพิ่มขึ้นได้หรือไม่ การเติบโตของ RevPAR ในไตรมาส 4 จะชะลอตัวลงมากน้อยเพียงใด และบริษัทจะรักษาสมดุลระหว่างการชำระคืนหนี้ โครงการลงทุนที่ล่าช้า การจำหน่ายสินทรัพย์ และการซื้อหุ้นคืนอย่างไร