ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ St. Joe: กำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นแม้รายได้ลดลง

เซนต์โจ (NYSE: JOE) รายงานรายได้ไตรมาส 3/2026 ที่ 156.2 ล้านดอลลาร์ ลดลง 3% จาก 161.1 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่ EPS ขั้นพื้นฐานลดลงสู่ระดับ 0.65 ดอลลาร์ จาก 0.67 ดอลลาร์ กำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น 16% สู่ระดับ 61.5 ล้านดอลลาร์ แต่กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทลดลง 5% สู่ระดับ 36.9 ล้านดอลลาร์ เนื่องจากผลการดำเนินงานของกิจการร่วมค้าที่บันทึกตามวิธีส่วนได้เสียที่อ่อนตัวลง ชดเชยความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงานที่ปรับตัวดีขึ้น สำหรับไตรมาสดังกล่าวสิ้นสุด ณ วันที่ 30 กันยายน 2026 และมีการเปิดเผยผลประกอบการเมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2026

ข้อมูลผลประกอบการหลัก

การเปรียบเทียบรายได้ได้รับผลกระทบจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ Watercrest ในไตรมาส 3/2025 การเติบโตของธุรกิจบริการและโรงแรมช่วยชดเชยรายได้จากอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจให้เช่าที่ลดลงในไตรมาสปัจจุบันได้บางส่วน

ค่าใช้จ่ายรวมลดลงสู่ระดับ 94.7 ล้านดอลลาร์ จาก 108.2 ล้านดอลลาร์ ซึ่งช่วยสนับสนุนกำไรจากการดำเนินงานให้สูงขึ้นแม้ว่ารายได้จะลดลงก็ตาม ในส่วนที่ต่ำกว่าบรรทัดการดำเนินงาน ส่วนได้เสียในกิจการร่วมค้าที่ไม่นำมารวมในงบการเงินรวมเปลี่ยนจากรายได้ 3.5 ล้านดอลลาร์เป็นขาดทุน 8.2 ล้านดอลลาร์ ซึ่งจำกัดประโยชน์ที่จะส่งผ่านไปยังกำไรสุทธิ

EBITDA เป็นตัววัดทางการเงินที่ไม่ใช่ GAAP อัตรากำไรจากการดำเนินงานที่แข็งแกร่งขึ้นไม่ได้สะท้อนออกมาเป็นการเติบโตของ EBITDA หรือกำไรสุทธิอย่างเต็มที่ เนื่องจากผลกระทบทางบัญชีของกิจการร่วมค้าและรายการอื่น ๆ ที่อยู่ต่ำกว่าบรรทัดการดำเนินงาน

ผลการดำเนินงานตามกลุ่มธุรกิจ

อสังหาริมทรัพย์

รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดลง 9% สู่ระดับ 76.1 ล้านดอลลาร์ โดยไตรมาส 3/2025 รวมรายได้ 41.0 ล้านดอลลาร์และกำไรขั้นต้น 19.4 ล้านดอลลาร์จากการขายอสังหาริมทรัพย์ Watercrest ขณะที่ไตรมาส 3/2026 รวมรายได้ 31.4 ล้านดอลลาร์จากการขายที่ดินเพิ่มเติมให้กับกิจการร่วมค้า Latitude Margaritaville Watersound

ปริมาณการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยประกอบด้วยแปลงที่ดินสำหรับสร้างบ้าน 80 แปลง และทาวน์โฮม Watersound Villas 5 หลัง เปรียบเทียบกับแปลงที่ดิน 189 แปลง และทาวน์โฮม 8 หลังในปีก่อนหน้า ส่วนยอดขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ป่าไม้ และการบริการรวมอยู่ที่ 22.5 ล้านดอลลาร์ ลดลงจาก 44.1 ล้านดอลลาร์ โดยยอดในปีก่อนหน้ารวมการขาย Watercrest ไว้ด้วยเช่นกัน

เซนต์โจมีแปลงที่ดินสำหรับสร้างบ้านที่อยู่ภายใต้สัญญาจำนวน 3,021 แปลง ณ สิ้นไตรมาส หากไม่รวมสัญญารายใหญ่ของ Havenry และ SouthWood เนื่องจากปัจจัยด้านจังหวะเวลาและขนาดโครงการ จะมีแปลงที่ดินอยู่ภายใต้สัญญา 1,048 แปลง ซึ่งคาดว่าจะสร้างรายได้ประมาณ 103.6 ล้านดอลลาร์บวกกับส่วนที่เหลือ สำหรับปีก่อนหน้า ตัวเลขที่เปรียบเทียบกันได้อยู่ที่ 1,345 แปลง และคาดว่าจะสร้างรายได้ประมาณ 137.4 ล้านดอลลาร์

ในส่วนของกิจการร่วมค้า Latitude Margaritaville Watersound ที่ไม่นำมารวมในงบการเงินรวม ยอดขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วลดลงสู่ระดับ 67 หลัง จาก 82 หลัง แต่สัญญาสุทธิใหม่เพิ่มขึ้น 49% สู่ระดับ 106 สัญญา จาก 71 สัญญา โครงการนี้มีบ้านที่อยู่ภายใต้สัญญาจำนวน 222 หลังที่ราคาเฉลี่ยประมาณ 635,000 ดอลลาร์ คิดเป็นมูลค่ายอดขายที่คาดว่าจะได้รับเมื่อสร้างเสร็จประมาณ 140.9 ล้านดอลลาร์

ธุรกิจการบริการและโรงแรม

รายได้จากธุรกิจการบริการและโรงแรมเพิ่มขึ้น 9% สู่ระดับสถิติสูงสุดสำหรับไตรมาสสามที่ 66.0 ล้านดอลลาร์ ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวดีขึ้นสู่ระดับ 37% จาก 35% รายได้ของ Watersound Club ซึ่งรวมถึงการดำเนินงานของ Camp Creek Inn เพิ่มขึ้น 14% สู่ระดับ 26.4 ล้านดอลลาร์ และรายได้จากโรงแรมเพิ่มขึ้น 7% สู่ระดับ 35.5 ล้านดอลลาร์

จำนวนสมาชิกคลับแตะระดับ 3,831 ราย ณ วันที่ 30 กันยายน เพิ่มขึ้นจาก 3,578 รายในปีก่อนหน้า เซนต์โจเป็นเจ้าของโรงแรม 12 แห่ง ทั้งโดยตรงหรือผ่านกิจการร่วมค้า โดยมีห้องพักที่เปิดให้บริการจำนวน 1,298 ห้อง

ธุรกิจให้เช่า

รายได้จากธุรกิจให้เช่าลดลง 16% สู่ระดับ 14.1 ล้านดอลลาร์ สาเหตุหลักมาจากการขาย Watercrest และการขาย WindMark Beach Town Center ในเดือนกรกฎาคม 2026 บริษัทมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 1.15 ล้านตารางฟุต โดยมีอัตราการเช่าคงที่อยู่ที่ 97%

อีก 85,946 ตารางฟุตอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดย 78% ของพื้นที่ดังกล่าวมีการปล่อยเช่าล่วงหน้าหรือกำหนดไว้สำหรับการใช้งานของบริษัทเอง การก่อสร้างใหม่ช่วยชดเชยการลดลงของพื้นที่ให้เช่าที่เกิดจากการขายสินทรัพย์ได้บางส่วน

การขายที่ดิน Latitude ช่วยหนุนกำไรจากการดำเนินงานแต่ถูกตัดรายการออกบางส่วนในบรรทัดที่ต่ำกว่า

ธุรกรรมขายที่ดินเพิ่มเติมของ Latitude Margaritaville Watersound อธิบายถึงความแตกต่างส่วนใหญ่ระหว่างกำไรจากการดำเนินงานและกำไรสุทธิ ที่ดินดังกล่าวมีมูลค่าตามสัญญา 50.4 ล้านดอลลาร์ แต่เดิมทีเซนต์โจรับรู้มูลค่าปัจจุบันสุทธิที่ 31.4 ล้านดอลลาร์เป็นรายได้ เมื่อรวมกับต้นทุนที่ดินที่เกี่ยวข้อง 9.6 ล้านดอลลาร์ ธุรกรรมนี้จึงสมทบกำไรจากการดำเนินงานจำนวน 21.8 ล้านดอลลาร์

เนื่องจากผู้ซื้อเป็นกิจการร่วมค้าที่ไม่นำมารวมในงบการเงินรวม เซนต์โจจึงตัดกำไรจากการดำเนินงานดังกล่าวออกจำนวน 10.9 ล้านดอลลาร์ผ่านส่วนได้เสียในผลขาดทุนจากกิจการร่วมค้าที่ไม่นำมารวมในงบการเงินรวม ดังนั้น ธุรกรรมนี้จึงสมทบกำไรก่อนภาษีในไตรมาสปัจจุบันจำนวน 10.9 ล้านดอลลาร์ แทนที่จะเป็นกำไรจากการดำเนินงานเต็มจำนวน

จำนวนเงินที่ถูกตัดรายการออกคาดว่าจะกลับรายการเมื่อกิจการร่วมค้าขายบ้านบนที่ดินดังกล่าว นอกจากนี้ เซนต์โจยังคาดว่าจะรับรู้กำไรส่วนที่เหลืออีก 19.0 ล้านดอลลาร์ตามช่วงเวลาในรูปของรายได้ดอกเบี้ย โดยคาดว่าธุรกรรมทั้งหมดจะสร้างกำไรก่อนภาษีรวม 40.8 ล้านดอลลาร์ตลอดอายุโครงการ จังหวะเวลาขึ้นอยู่กับการขายบ้านในอนาคต ทำให้ผลของธุรกรรมนี้สมทบต่อรายได้ กำไรจากการดำเนินงาน และกำไรสุทธิแตกต่างกันออกไป

ความสามารถในการทำกำไร การจัดสรรเงินทุน และงบดุล

เซนต์โจสิ้นสุดไตรมาสด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 117.9 ล้านดอลลาร์ เปรียบเทียบกับ 129.6 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2025 หนี้สินสุทธิตามงบการเงินลดลงสู่ระดับ 361.7 ล้านดอลลาร์ จาก 391.2 ล้านดอลลาร์ในช่วงเวลาเดียวกัน

ในช่วงไตรมาส 3 บริษัทใช้เงิน 27.2 ล้านดอลลาร์ในการซื้อหุ้นคืนจำนวน 412,800 หุ้น จัดสรรงบลงทุน 22.8 ล้านดอลลาร์ จ่ายเงินปันผล 9.1 ล้านดอลลาร์ และชำระคืนหนี้สิน 8.8 ล้านดอลลาร์ การดำเนินการเหล่านี้ช่วยลดหนี้สินและจำนวนหุ้นหมุนเวียน พร้อมทั้งยังคงเดินหน้าลงทุนในโครงการพัฒนาต่าง ๆ

อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของหนี้สินคงค้างอยู่ที่ 4.7% โดยมีอายุคงเหลือเฉลี่ย 19.8 ปี หนี้สินอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือที่มีการทำสัญญาแลกเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย (Swap) คิดเป็น 85% ของทั้งหมด ขณะที่อีก 15% ที่เหลืออิงกับอัตราดอกเบี้ย SOFR

คณะกรรมการบริษัทได้อนุมัติปรับเพิ่มเงินปันผลประจำไตรมาสขึ้น 13% จาก 0.16 ดอลลาร์ เป็น 0.18 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยมีกำหนดจ่ายเงินปันผลในวันที่ 11 ธันวาคม 2026 ให้แก่ผู้ถือหุ้นที่มีชื่อในสมุดทะเบียน ณ วันที่ 12 พฤศจิกายน 2026

มุมมองของฝ่ายบริหาร

ฝ่ายบริหารระบุว่าไตรมาสนี้มีการเติบโตภายใน (Organic Growth) หลังจากคำนึงถึงธุรกรรม Watercrest ในปีก่อนหน้าแล้ว แม้ว่าจะไม่ได้ระบุอัตราการเติบโตภายในเป็นตัวเลขเชิงปริมาณก็ตาม ทั้งนี้ บริษัทกำลังเดินหน้าโครงการ Latitude Margaritaville Watersound ระยะที่สอง ซึ่งมีแผนจะเพิ่มบ้านอีกประมาณ 3,500 หลัง ส่งผลให้แผนรวมของโครงการมีบ้านประมาณ 7,200 หลัง

ฝ่ายบริหารยังคาดว่าโครงการ Pigeon Creek ซึ่งมีบ้านประมาณ 3,000 หลัง จะเริ่มตอกเสาเข็มก่อสร้างในช่วงครึ่งแรกของปี 2027 โครงการที่อยู่อาศัยเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อรองรับอุปสงค์ที่ Watersound West Bay Center ซึ่งมีพื้นที่เชิงพาณิชย์เปิดดำเนินการแล้ว 33,182 ตารางฟุต และอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 69,134 ตารางฟุต

ธุรกรรมของผู้ภายในเร็ว ๆ นี้

ข้อมูลธุรกรรมของผู้ภายในที่ได้รับระบุการขายโดยอ้อมจำนวน 9 รายการโดย Bruce R. Berkowitz ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นที่ได้รับประโยชน์เกินกว่า 10% โดยมีมูลค่ารวมที่รายงานไว้ประมาณ 70.0 ล้านดอลลาร์ ส่วนรายการที่สิบเป็นการมอบหุ้นโดยตรงให้แก่ Marek Bakun ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน

สรุปรอบหกเดือนที่แยกออกมาซึ่งจัดส่งพร้อมกับข้อมูลแสดงว่าไม่มีรายการซื้อและไม่มีรายการขายเลย ซึ่งขัดแย้งกับการขายในเดือนพฤษภาคมและมิถุนายนในรายการรายละเอียด สรุปและรายการธุรกรรมอาจใช้ขอบเขตข้อมูลหรือวันที่อัปเดตที่แตกต่างกัน

ความเสี่ยงที่นักลงทุนควรติดตาม

• จังหวะเวลาของการทำธุรกรรมอาจสร้างความผันผวนต่อผลประกอบการรายไตรมาส การขายที่ดินขนาดใหญ่และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการดำเนินงานส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อทั้งไตรมาส 3/2025 และไตรมาส 3/2026 ซึ่งทำให้รายได้และกำไรที่รายงานขึ้นอยู่กับช่วงเวลาที่ปิดธุรกรรม
• ผลประกอบการของกิจการร่วมค้ายังคงไม่สม่ำเสมอ ยอดขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วของ Latitude ลดลงเมื่อเทียบปีต่อปีแม้ว่าสัญญาใหม่จะเพิ่มขึ้น และการกลับรายการกำไรจากการขายที่ดินที่ถูกตัดออกจำนวน 10.9 ล้านดอลลาร์ขึ้นอยู่กับธุรกรรมการขายบ้านในอนาคต
• ยอดขายรอรับรู้รายได้ของแปลงที่ดินสำหรับสร้างบ้านที่เปรียบเทียบกันได้ลดลง หากไม่รวม Havenry และ SouthWood ทั้งจำนวนแปลงที่ดินที่ทำสัญญาแล้วและรายได้ที่คาดว่าจะได้รับต่างต่ำกว่าปีก่อนหน้า
• การขายสินทรัพย์กำลังลดรายได้จากการให้เช่าแบบประจำบางส่วน อัตราการเช่ายังคงอยู่ในระดับสูง แต่รายได้ลดลงหลังจากการจำหน่าย Watercrest, WindMark Beach Town Center และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการดำเนินงานอื่น ๆ
• การจัดสรรเงินทุนกำลังใช้สภาพคล่อง เซนต์โจยังคงดำเนินการซื้อหุ้นคืน จ่ายเงินปันผล และใช้จ่ายงบลงทุนเพื่อการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ขณะที่เงินสดลดลงจากระดับ ณ สิ้นปี แม้ว่าหนี้สินจะลดลงด้วยก็ตาม

สรุป

ผลประกอบการไตรมาส 3/2026 ของเซนต์โจเป็นการรวมกันระหว่างกำไรจากการดำเนินงานที่สูงขึ้นและความสามารถในการทำกำไรของธุรกิจการบริการและโรงแรมที่ปรับตัวดีขึ้น เข้ากับรายได้และกำไรสุทธิตามรายงานที่ลดลง การเปรียบเทียบกรณี Watercrest และการบัญชีขายที่ดิน Latitude เป็นประเด็นหลักในไตรมาสนี้ ขณะที่ธุรกิจการบริการและการโรงแรมสร้างการเติบโตแบบประจำที่ชัดเจนที่สุด ผลประกอบการในอนาคตจะขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนสัญญาที่อยู่อาศัยเป็นการปิดการขาย/ส่งมอบ จังหวะเวลาของธุรกรรมขายที่ดิน การขยายธุรกิจให้เช่า และวิธีที่บริษัทรักษาสมดุลระหว่างค่าใช้จ่ายการพัฒนา การส่งคืนมูลค่าแก่ผู้ถือหุ้น และการลดหนี้สิน