ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ Urban Edge: Adjusted FFO เพิ่มขึ้นจากการเริ่มสัญญาเช่า

Urban Edge Properties (NYSE: UE) รายงานกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญสำหรับไตรมาส 3/2026 ที่ 51.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.41 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เทียบกับ 14.9 ล้านดอลลาร์ และ 0.12 ดอลลาร์ในช่วงเดียวกันของปีก่อน การเพิ่มขึ้นนี้เป็นผลมาจากกำไรจากการขาย Briarcliff Commons จำนวน 36 ล้านดอลลาร์เป็นหลัก ขณะที่ FFO ปรับปรุงต่อหุ้นเพิ่มขึ้นประมาณ 6% สู่ระดับ 0.38 ดอลลาร์ เนื่องจากสัญญาเช่าใหม่เริ่มสร้างรายได้ค่าเช่าและการหมุนเวียนเงินทุนช่วยสนับสนุนรายได้ค่าเช่า

ผลประกอบการทางการเงินหลัก

ไตรมาสนี้มีกำไรตามมาตรฐาน GAAP เพิ่มขึ้นอย่างมาก FFO ที่รายงานลดลงเล็กน้อย และ FFO ปรับปรุงเพิ่มขึ้น ความแตกต่างนี้สะท้อนให้เห็นถึงวิธีที่ตัววัด non-GAAP สำหรับ REIT โดยเฉพาะ ปฏิบัติต่อกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์และรายการอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อการเปรียบเทียบ

FFO ไม่รวมกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่คิดค่าเสื่อมราคา ขณะที่ FFO ปรับปรุง มีการปรับปรุงเพิ่มเติมสำหรับรายการที่บริษัทไม่ถือว่าเป็นตัวแทนของการดำเนินงานหลักที่ต่อเนื่อง

การขายอสังหาริมทรัพย์หนุนกำไรตามมาตรฐาน GAAP ขณะที่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์หลักปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป

กำไร 36 ล้านดอลลาร์จากการขาย Briarcliff Commons มูลค่า 60.5 ล้านดอลลาร์ เป็นสัดส่วนหลักของการเพิ่มขึ้นของกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP และเนื่องจาก FFO ไม่รวมกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ FFO ที่รายงานจึงเคลื่อนไหวไปในทิศทางตรงกันข้ามและลดลงจากปีก่อน

Urban Edge ระบุว่าการลดลงของ FFO มีสาเหตุมาจากรายได้ที่ไม่ใช่เงินสดลดลง เนื่องจากไตรมาสของปีก่อนมีการตัดจำหน่ายสินทรัพย์ไม่มีตัวตนของสัญญาเช่าที่ต่ำกว่าราคาตลาด หลังจากปรับปรุงรายการเพื่อการเปรียบเทียบแล้ว FFO ปรับปรุงเพิ่มขึ้นเนื่องจากสัญญาเช่าใหม่เริ่มชำระค่าเช่า และบริษัทได้รับประโยชน์จากการหมุนเวียนเงินทุนที่เพิ่มมูลค่า การเติบโตของ NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิมเป็นหลักฐานเพิ่มเติมว่าการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์พื้นฐานปรับตัวดีขึ้น แม้ว่าการเพิ่มขึ้นของกำไรตามมาตรฐาน GAAP พาดหัวจะมาจากธุรกรรมเป็นหลักก็ตาม

การดำเนินงานพอร์ตโฟลิโอและการให้เช่า

NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้น 4.5% หรือ 4.6% เมื่อรวมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงพัฒนา ผู้บริหารระบุว่าการเติบโตนี้มีสาเหตุหลักมาจากการเริ่มเก็บค่าเช่าจากสัญญาเช่าที่ได้ลงนามไว้ก่อนหน้านี้แต่ยังไม่ได้เปิดดำเนินการ

อัตราการเช่าตามสัญญาในภาพรวมงบการเงินรวมอยู่ที่ 96.4% เพิ่มขึ้น 10 basis points จากเดือนกันยายน 2568 แต่ลดลง 20 basis points จากเดือนมิถุนายน 2569 อัตราการเช่าตามสัญญาของอสังหาริมทรัพย์เดิมอยู่ที่ 96.6% ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบรายปี และเพิ่มขึ้น 20 basis points เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

Urban Edge ได้ทำสัญญาเช่าใหม่ การต่ออายุสัญญา และการใช้สิทธิเลือก รวม 37 ฉบับ ครอบคลุมพื้นที่ 463,000 ตารางฟุต โดยสัญญาเช่าใหม่มีจำนวนรวม 58,000 ตารางฟุต ซึ่งรวมถึง 43,000 ตารางฟุตบนพื้นที่เดิมที่คิดสเปรดเงินสดเฉลี่ย 26.9% ทั้งนี้ กิจกรรมการให้เช่าบนพื้นที่เดิมทั้งหมดมีจำนวนรวม 448,000 ตารางฟุต และสร้างสเปรดเงินสดเฉลี่ย 13.2%

สัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่ได้เริ่มชำระค่าเช่าคาดว่าจะเพิ่มค่าเช่าขั้นต้นต่อปี 21.0 ล้านดอลลาร์ ซึ่งคิดเป็นประมาณ 7% ของ NOI ต่อปีในปัจจุบัน โดยคาดว่าประมาณ 0.7 ล้านดอลลาร์จะเริ่มสร้างรายได้ในไตรมาส 4/2026

การหมุนเวียนเงินทุนและการปรับปรุงพัฒนา

Urban Edge ได้เข้าซื้อศูนย์การค้า Shops at West Falls Church ขนาด 85,000 ตารางฟุต ในราคา 40.4 ล้านดอลลาร์ในเดือนกรกฎาคม และขาย Briarcliff Commons ในราคา 60.5 ล้านดอลลาร์ในเดือนกันยายน โดยผู้ซื้อได้รับโอนจำนองมูลค่า 30 ล้านดอลลาร์ของอสังหาริมทรัพย์หลังนี้ และการขายได้รับการจัดโครงสร้างเป็นส่วนหนึ่งของการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ตาม Section 1031 แบบย้อนกลับ

หลังสิ้นสุดไตรมาส บริษัทได้เข้าซื้อศูนย์การค้า Regency Court ขนาด 140,000 ตารางฟุต ในโบกาเรตัน ในราคา 90.3 ล้านดอลลาร์ ผู้บริหารชี้ว่าค่าเช่าของผู้เช่าหลักที่ต่ำกว่าราคาตลาดและระยะเวลาสัญญาเช่าที่เหลืออยู่อย่างจำกัดเป็นแหล่งสร้างมูลค่าที่อาจเกิดขึ้นได้ ขณะเดียวกันธุรกรรมนี้ยังเป็นการสร้างการรุกตลาดครั้งแรกของ Urban Edge ในฟลอริดา

โครงการพัฒนาและปรับปรุงพัฒนาที่อยู่ระหว่างดำเนินการมีมูลค่ารวม 151.6 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส โดยมีต้นทุนคงเหลือประเมินไว้ที่ 56.6 ล้านดอลลาร์ บริษัทคาดว่าโครงการเหล่านี้จะสร้างผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 12% โครงการที่เสร็จสิ้นในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมาคิดเป็นเงินลงทุน 39.6 ล้านดอลลาร์ และมีผลตอบแทนเฉลี่ยรวมที่รายงานอยู่ที่ 23%

สภาพคล่องและงบดุล

Urban Edge สิ้นสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่อง 940.7 ล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยเงินสด 86.2 ล้านดอลลาร์ และวงเงินสินเชื่อไม่มีหลักประกันที่ยังใช้อยู่ได้อีก 854.5 ล้านดอลลาร์ หนี้สินจำนองค้างชำระมีจำนวนรวม 1.64 พันล้านดอลลาร์ โดยมีอายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักจนถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน 3 ปี หนี้สินจำนองทั้งหมดเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือมีการป้องกันความเสี่ยงไว้แล้ว หนี้สินสุทธิคิดเป็น 38% ของมูลค่าแคปตามราคาตลาดรวม

บริษัทมียอดคงค้างในวงเงินสินเชื่อไม่มีหลักประกัน 75 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน ต่อมาได้กู้ยืมเพิ่มเติมอีก 63 ล้านดอลลาร์เพื่อใช้ในการจัดหาเงินทุนสำหรับ Regency Court ทำให้ยอดคงค้างเพิ่มขึ้นเป็น 138 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ Urban Edge ยังได้แก้ไขสัญญาจำนองที่ค้ำประกันโดย The Outlets at Montehiedra โดยได้รับเงินเพิ่ม 17 ล้านดอลลาร์ และขยายเวลาครบกำหนดไถ่ถอนออกไปเป็นเดือนตุลาคม 2033

ประมาณการปี 2026

Urban Edge ได้ปรับเพิ่มช่วงประมาณการทั้งปีสำหรับกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP, FFO และ FFO ปรับปรุง ค่ากลางของ FFO ปรับปรุงต่อหุ้นเพิ่มขึ้น 0.01 ดอลลาร์ ขณะที่สมมติฐานการเติบโตของ NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิมทั้งปีปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญยิ่งขึ้น

การปรับเพิ่มขึ้นที่มากกว่าในประมาณการกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP สะท้อนถึงผลกระทบจากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ แนวโน้มหลักได้รวมเอาการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์แล้วมูลค่า 185 ล้านดอลลาร์ การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 60.5 ล้านดอลลาร์ และคาดการณ์การเติบโตของ NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิมที่แข็งแกร่งขึ้น ซึ่งได้รับการชดเชยบางส่วนจากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยและหนี้สินที่สูงขึ้น

ธุรกรรมของคนในบริษัทเมื่อเร็ว ๆ นี้

ข้อมูลคนในบริษัทที่ได้รับแสดงให้เห็นการขายหุ้นของซีอีโอ 1 รายการ และการมอบหุ้นให้กรรมการ 1 รายการในเดือนพฤษภาคม 2026 การเปิดเผยข้อมูลเหล่านี้อธิบายธุรกรรม แต่ไม่ได้ระบุถึงมุมมองของคนในบริษัทที่มีต่อแนวโน้มของบริษัท

สรุปช่วงหกเดือนที่ได้รับระบุการซื้อหุ้นรวม 186,297 หุ้นจาก 2 ธุรกรรม และขายหุ้น 180,587 หุ้นจาก 1 ธุรกรรม ส่งผลให้เกิดยอดซื้อสุทธิ 5,710 หุ้น

ความเสี่ยงที่นักลงทุนควรจับตา

• กำไรตามมาตรฐาน GAAP ได้รับประโยชน์จากกำไรพิเศษที่ไม่เกิดขึ้นประจำ กำไรจากการขาย Briarcliff Commons จำนวน 36 ล้านดอลลาร์ เป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของการเพิ่มขึ้นของกำไรสุทธิ และไม่ได้เป็นตัวแทนของการดำเนินงานเช่าที่เกิดขึ้นประจำ
• การกู้ยืมเพิ่มขึ้นหลังสิ้นสุดไตรมาส ยอดกู้ยืมจากวงเงินสินเชื่อไม่มีหลักประกันเพิ่มขึ้นจาก 75 ล้านดอลลาร์เป็น 138 ล้านดอลลาร์ หลังจากการเข้าซื้อ Regency Court ขณะที่ประมาณการค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยและหนี้สินทั้งปีก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน
• การเติบโตของค่าเช่าในอนาคตขึ้นอยู่กับการดำเนินงาน พอร์ทโครงการที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เปิดทำการมูลค่า 21.0 ล้านดอลลาร์ต้องอาศัยผู้เช่าเปิดดำเนินการและเริ่มชำระค่าเช่า ขณะที่โครงการพัฒนาที่อยู่ระหว่างดำเนินการยังคงต้องใช้รายจ่ายประเมินอีก 56.6 ล้านดอลลาร์
• แนวโน้มอัตราการเช่ามีทั้งบวกและลบผสมกัน อัตราการเช่าตามสัญญาในงบการเงินรวมปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบรายปี แต่ลดลง 20 basis points จากเดือนมิถุนายน ทำให้การจัดหาผู้เช่าเพิ่มและการรักษาผู้เช่าเดิมมีความสำคัญต่อการรักษาการเติบโตของ NOI
• แผนการสร้างมูลค่าของ Regency Court มีความเสี่ยงในการทำสัญญาเช่าใหม่ โอกาสนี้อิงตามค่าเช่าของผู้เช่าหลักที่ต่ำกว่าราคาตลาดและระยะเวลาสัญญาเช่าที่เหลืออยู่อย่างจำกัดบางส่วน ดังนั้น ผลลัพธ์จึงขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัทในการปรับเพิ่มค่าเช่าเมื่อถึงเวลาจัดการสัญญาเช่าเหล่านั้น

สรุป

ผลประกอบการไตรมาส 3/2026 ของ Urban Edge เป็นการรวมกันระหว่างการเพิ่มขึ้นของกำไรตามมาตรฐาน GAAP ที่ได้รับแรงหนุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ กับการปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปในการดำเนินงานประจำ การเริ่มชำระค่าเช่าใหม่ช่วยสนับสนุนการเติบโตของ NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิมและ FFO ปรับปรุง ขณะที่การเข้าซื้อและการปรับปรุงพัฒนาช่วยขยายฐานรายได้ในอนาคตของพอร์ตโฟลิโอ ตอนนี้นักลงทุนควรติดตามการเปลี่ยนสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วให้เป็นรายได้ค่าเช่าจริง การดำเนินงานในโครงการพัฒนาและอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งซื้อมาใหม่ รวมถึงผลกระทบจากการกู้ยืมและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นต่อ FFO ในอนาคต