ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ EastGroup: การเติบโตของค่าเช่าช่วยหนุน FFO

บริษัท อีสต์กรุ๊ป พรอพเพอร์ตี้ส์ (NYSE: EGP) รายงานรายได้ประจำไตรมาส 3/2026 ที่ 199.4 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 9.5% จาก 182.1 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่กำไรต่อหุ้นเจือจางตามมาตรฐาน GAAP (diluted GAAP EPS) เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 1.46 ดอลลาร์ จาก 1.26 ดอลลาร์ ทั้งนี้ กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (FFO) ซึ่งไม่รวมกำไรจากการเวนคืนและสิทธิเรียกร้องจากการหยุดชะงักของธุรกิจ เพิ่มขึ้น 7.9% สู่ระดับ 2.45 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยการเติบโตของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์เดิม (same-property NOI) บนฐานเงินสดที่ 7.1% ค่าเช่าที่สูงขึ้น และรายได้ส่วนเพิ่มจากการพัฒนาและการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ เป็นปัจจัยสนับสนุนผลการดำเนินงานในไตรมาสซึ่งสิ้นสุด ณ วันที่ 30 กันยายน 2026

ข้อมูลกำไรหลัก

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์ (Property NOI) เพิ่มขึ้น 10.1% สู่ระดับ 147.9 ล้านดอลลาร์ โดยอีสต์กรุ๊ประบุว่าการเพิ่มขึ้นดังกล่าวมาจากผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เดิม 6.8 ล้านดอลลาร์ จากอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาใหม่และอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมูลค่า 4.2 ล้านดอลลาร์ และจากการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ 3.2 ล้านดอลลาร์ ซึ่งถูกหักลบไปบางส่วนจากการลดลง 634,000 ดอลลาร์ของอสังหาริมทรัพย์ที่จำหน่ายออกไป

กำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ยังได้รับอานิสงส์จากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้ดำเนินงานจำนวน 4.7 ล้านดอลลาร์ โดย FFO ไม่ได้รวมกำไรดังกล่าวไว้ ดังนั้นจึงสะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานประจำที่แท้จริงของ REIT ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

FFO, NOI ของอสังหาริมทรัพย์, NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิม และ EBITDAre เป็นตัวชี้วัดแบบ Non-GAAP โดยการคำนวณ FFO ของอีสต์กรุ๊ปนั้นไม่รวมค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ผลการดำเนินงานด้านธุรกิจและพอร์ตการลงทุน

NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิมที่ไม่รวมรายได้จากการยกเลิกสัญญาเช่าเพิ่มขึ้น 5.3% ตามวิธีเส้นตรง และเพิ่มขึ้น 7.1% บนฐานเงินสด ค่าเช่าเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เดิมอยู่ที่ 9.46 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต เทียบกับ 8.99 ดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่อัตราการครอบครองพื้นที่เฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เดิมขยับขึ้นสู่ระดับ 96.9% จาก 96.7%

สัญญาเช่าใหม่และสัญญาต่ออายุที่ลงนามในระหว่างไตรมาสส่งผลให้เกณฑ์อัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 36.3% ตามวิธีเส้นตรง สัญญาเช่าดังกล่าวคิดเป็น 4.6% ของพื้นที่ตารางฟุตในพอร์ตการดำเนินงาน ดังนั้น ส่วนต่างที่รายงานจึงครอบคลุมเฉพาะส่วนของพอร์ตที่มีการเปลี่ยนผ่านในไตรมาสนี้เท่านั้น โดย ณ สิ้นไตรมาส พอร์ตการดำเนินงานมีอัตราการปล่อยเช่าอยู่ที่ 97.3% และอัตราการครอบครองพื้นที่อยู่ที่ 96.5% โดยมีอัตราการครอบครองพื้นที่เฉลี่ย ณ สิ้นเดือนอยู่ที่ 96.1% เทียบกับ 95.7% ในปีก่อนหน้า

อีสต์กรุ๊ปได้เริ่มโครงการพัฒนา 4 โครงการและโครงการปรับปรุงพัฒนาใหม่ 1 โครงการในระหว่างไตรมาส 3 ซึ่งมีพื้นที่รวม 998,000 ตารางฟุต และประมาณการต้นทุนที่ 162.2 ล้านดอลลาร์ ส่วนแผนงานการพัฒนาและการเพิ่มมูลค่าโดยรวมประกอบด้วย 21 โครงการ ครอบคลุมพื้นที่ 4.1 ล้านตารางฟุต โดยมีประมาณการต้นทุนอยู่ที่ 636.7 ล้านดอลลาร์ โครงการในแผนงานดังกล่าวมีการปล่อยเช่าแล้ว 25% ณ วันที่ 20 ตุลาคม และยังมีเงินลงทุนที่ต้องลงเพิ่มอีก 251.5 ล้านดอลลาร์

นอกจากนี้ บริษัทได้เข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการดำเนินงาน 2 แห่ง และที่ดินเพื่อการพัฒนาจำนวน 107 เอเคอร์ ด้วยมูลค่าประมาณ 164 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส และหลังสิ้นสุดไตรมาส บริษัทได้เข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการดำเนินงาน 3 แห่ง และที่ดินจำนวน 25 เอเคอร์ ด้วยมูลค่าประมาณ 262 ล้านดอลลาร์

การเติบโตของค่าเช่าช่วยหนุนกำไรหลัก แต่การขยายกิจการดันความต้องการเงินทุนเพิ่มขึ้น

ค่าเช่าที่สูงขึ้นและรายได้ส่วนเพิ่มจากการพัฒนาและการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ FFO ต่อหุ้นเติบโตขึ้นแม้ว่าค่าใช้จ่ายจะเพิ่มขึ้นก็ตาม ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้น 7.5% สู่ระดับ 58.2 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นประมาณ 25.1% สู่ระดับ 9.6 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ จำนวนหุ้นถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเจือจางยังเพิ่มขึ้น 580,000 หุ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

หนี้สิน ณ วันที่ 30 กันยายน อยู่ที่ 1.81 พันล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 1.48 พันล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า อัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDAre ปรับแบบถัวเฉลี่ยต่อปีเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 3.2 เท่า จาก 2.9 เท่า ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายประจำลดลงสู่ระดับ 14.7 เท่า จาก 16.8 เท่า ทั้งนี้ หนี้สินคิดเป็น 14.6% ของมูลค่าตามราคาตลาดรวม

อีสต์กรุ๊ปได้เข้าทำสัญญาขายหุ้นล่วงหน้าในระหว่างไตรมาส 3 ครอบคลุมหุ้นประมาณ 2.4 ล้านหุ้น ซึ่งคาดว่าจะได้รับเงินล่วงหน้าประมาณ 485.5 ล้านดอลลาร์หากมีการส่งมอบ ทั้งนี้ ณ วันที่ 20 ตุลาคม ยังเหลือหุ้นที่พร้อมส่งมอบตามสัญญาที่ยังไม่ครบกำหนดประมาณ 3.4 ล้านหุ้น คิดเป็นเงินรับสุทธิที่คาดว่าจะได้รับประมาณ 685.2 ล้านดอลลาร์ ข้อตกลงดังกล่าวนอกจากจะช่วยให้มีทุนสำหรับการลงทุนแล้ว ยังจะเพิ่มจำนวนหุ้นที่ออกจำหน่ายเมื่อมีการส่งมอบด้วย ทั้งนี้ หลังสิ้นสุดไตรมาส อีสต์กรุ๊ปยังได้ชำระคืนเงินกู้ระยะยาวชนิดไม่มีหลักประกันขั้นอุกลฤษฎ์จำนวน 100 ล้านดอลลาร์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยคงที่แท้จริงที่ 1.98%

แนวโน้มการดำเนินงานปี 2026

ฝ่ายบริหารได้ปรับเพิ่มสมมติฐานการดำเนินงานและการจัดสรรเงินทุนหลายประการสำหรับปี 2026 โดย Marshall Loeb ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บรรยายถึงสภาวะการเช่าว่ามีความมั่นคงมากกว่าที่พาดหัวข่าวทั่วไประบุไว้ ขณะที่ Reid Dunbar ประธานบริษัท กล่าวว่าแรงส่งของการปล่อยเช่าช่วยสนับสนุนการเปิดโครงการพัฒนาใหม่และแผนการเข้าซื้อกิจการที่เพิ่มขึ้น

สมมติฐานเกี่ยวกับการพัฒนา การเข้าซื้อกิจการ และเงินรับจากการระดมทุนที่สูงขึ้น บ่งชี้ถึงแผนการลงทุนเชิงรุกมากขึ้น ทั้งนี้ เงินรับรวมจากการระดมทุนนั้นรวมการจัดหาเงินทุนจากการก่อหนี้ภายนอกและการเสนอขายหุ้น แต่ไม่รวมเงินกู้ยืมภายใต้วงเงินสินเชื่อธนาคารแบบไม่มีหลักประกัน

รายการการเปลี่ยนแปลงการถือหลักทรัพย์ของผู้บริหารเมื่อเร็ว ๆ นี้

บันทึกข้อมูลบุคคลภายในที่มีอยู่แสดงการซื้อหรือการมอบหุ้นรางวัลจำนวน 7,182 หุ้น รวม 9 รายการ ในช่วงระยะเวลา 6 เดือนล่าสุด เทียบกับการขายหุ้น 504 หุ้น ใน 1 รายการ ส่งผลให้เป็นการเพิ่มขึ้นสุทธิ 6,678 หุ้น ซึ่งคิดเป็น 1.2% ของหุ้นที่บุคคลภายในถือครองตามที่รายงานไว้จำนวน 543,850 หุ้น บันทึก 10 รายการล่าสุดประกอบด้วยการมอบหุ้นรางวัล 9 รายการและการขาย 1 รายการ ทั้งนี้ ไม่ควรถือว่าการมอบหุ้นรางวัลเป็นการซื้อในตลาดเสรี

รายการในเดือนมิถุนายนเป็นการขายหุ้นประมาณ 504 หุ้น ซึ่งตรงกับตัวเลขยอดขายรวมในช่วงเวลา 6 เดือน

ปัจจัยเสี่ยงที่นักลงทุนต้องจับตามอง

• ความยั่งยืนของส่วนต่างค่าเช่า: การเพิ่มขึ้น 36.3% ตามวิธีเส้นตรงของสัญญาเช่าใหม่และสัญญาต่ออายุช่วยหนุนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ แต่นับเป็นเพียง 4.6% ของพื้นที่ตารางฟุตของพอร์ตเท่านั้น การเติบโตในอนาคตจึงขึ้นอยู่กับส่วนต่างที่ทำได้เมื่อสัญญาเช่าอื่น ๆ หมดอายุลง
• อัตราการปล่อยเช่าของโครงการพัฒนา: แผนงานการพัฒนาและการเพิ่มมูลค่ามีการปล่อยเช่าไปเพียง 25% โดยยังเหลือเงินลงทุนอีก 251.5 ล้านดอลลาร์ การปล่อยเช่าที่ล่าช้ากว่าคาดอาจส่งผลให้การรับรู้รายได้ NOI จากโครงการเหล่านี้ล่าช้าตามไปด้วย
• การจัดหาเงินทุนและการไดลูทของหุ้น: ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ และสัญญาขายหุ้นล่วงหน้าที่ยังไม่ครบกำหนดอาจเพิ่มจำนวนหุ้นอีกประมาณ 3.4 ล้านหุ้นเมื่อมีการส่งมอบ นอกเหนือจากนี้ บริษัทยังได้ปรับเพิ่มสมมติฐานเงินรับรวมจากการระดมทุนขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
• การดำเนินงานตามแผนการลงทุนที่เพิ่มขึ้น: อีสต์กรุ๊ปได้ปรับเพิ่มทั้งแผนการพัฒนาและการเข้าซื้อกิจการพร้อม ๆ กัน โดยผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับต้นทุนการก่อสร้าง กรอบเวลาของโครงการ อัตราการครอบครองพื้นที่ และผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าซื้อ

สรุป

ผลประกอบการไตรมาส 3/2026 ของอีสต์กรุ๊ปสะท้อนถึงค่าเช่าที่สูงขึ้น อัตราการครอบครองพื้นที่ที่มั่นคง และรายได้ส่วนเพิ่มจากการพัฒนาและการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งช่วยผลักดันทั้ง NOI ของอสังหาริมทรัพย์และ FFO ต่อหุ้นให้เพิ่มขึ้น บริษัทได้ตอบรับด้วยการขยายแผนการพัฒนาและการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ปี 2026 โดยประเด็นหลักที่ต้องติดตามคือ ส่วนต่างค่าเช่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปหรือไม่ ความเร็วในการปล่อยเช่าพื้นที่ในแผนงานพัฒนา และการจัดหาเงินทุนสำหรับการลงทุนที่เพิ่มขึ้นทำได้โดยไม่ทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยหรือผลกระทบด้านไดลูชันมาหักลบการเติบโตในระดับอสังหาริมทรัพย์หรือไม่