알렉산드리아, 임대 호조 속 손상차손으로 3분기 손실 확대

알렉산드리아 리얼 에스테이트 이쿼티스가 6억 3,790만 달러 규모의 부동산 손상차손을 기록하면서 3분기 순손실 폭이 확대됐다. 조정 영업활동 창출자금(FFO)이 감소한 가운데, 점유율 하락이 동일자산 실적에 부담을 안겼다. 다만 이 생명과학 전문 부동산 투자신탁(리츠)은 임대 활동 호조와 건설 약정 규모 축소, 자본 재활용 노력을 지속하고 있다며 2026년 조정 FFO 전망치의 중간값을 유지했다.

회사는 2026년 9월 30일로 끝난 분기 동안 보통주 주주 귀속 GAAP 기준 순손실 6억 3,850만 달러(희석주당 3.74달러)를 기록했다. 이는 전년 동기의 순손실 2억 3,490만 달러(주당 1.38달러)와 비교된다.

손상차손은 펜웨이 개발 프로젝트와 팔로알토, 산카를로스, 오스틴의 자산을 포함해 매각예정자산으로 분류된 부동산에 주로 발생했다. 알렉산드리아 측은 해당 부동산 중 일부는 완공, 용도 변경 또는 임대를 위해 상당한 추가 자금이 필요했을 것이라고 밝혔다.

보통주 주주 귀속 FFO는 2억 6,910만 달러(희석주당 1.57달러)를 기록했다. 특정 투자 손익, 손상차손, 조달 항목을 제외한 조정 FFO는 전년 동기 3억 7,780만 달러(주당 2.22달러)에서 2억 6,440만 달러(주당 1.54달러)로 감소했다.

총매출은 6억 7,120만 달러로 10.7% 감소했으며, 임대 수익은 6억 5,360만 달러로 11.2% 줄었다. 영업이익률은 66%, 조정 EBITDA 이익률은 65%를 기록했다.

점유율 압박 지속 속 임대 활동 개선

알렉산드리아는 이번 분기 동안 124만 임대 가능 제곱피트의 임대 계약을 완료했다. 이는 2024년 4분기 이후 분기 기준 최대치이자, 2025년 1분기부터 2026년 2분기까지의 평균보다 약 26% 높은 수준이다. 이 총량에는 이전 공실 공간 45만 961임대 가능 제곱피트가 포함되어 있으며, 이는 회사 역사상 두 번째로 높은 분기 실적이다.

계약 갱신 및 재임대가 78만 5,069임대 가능 제곱피트를 차지했다. 해당 공간의 임대료는 만료된 임대료 대비 2.4%(현금 기준 3.3%) 하락했다. 2026년 첫 9개월 동안 체결된 임대 계약의 가중평균 임대 기간은 10.9년으로, 회사의 2017~2025년 평균인 9.0년과 비교된다. 지난 12개월 동안 기존 임차인이 전체 임대 활동의 74%를 차지했다.

분기 말 기준 영업 자산 점유율은 87.1%로, 6월 30일의 86.9%보다 상승했지만 전년 동기의 90.6%보다는 낮았다. 아직 개시되지 않았으나 계약이 체결된 130만 임대 가능 제곱피트를 포함할 경우 점유율은 90.8%에 달한다. 이들 개시 예정 공간의 가중평균 예상 입주 시점은 약 2027년 6월이며, 연간 약 5,200만 달러의 임대 수익을 창출할 것으로 예상된다. 알렉산드리아는 2026년 말까지 해당 공간의 32%가 점유될 것으로 전망하고 있다.

동일자산 순영업소득(NOI)은 6.7%(현금 기준 2.8%) 감소했다. 회사는 예상된 공실 기간을 동반하고 이전에 공시된 임대 만료에 주로 기인하여 동일자산 점유율이 낮아진 점을 감소 요인으로 꼽았다. 평균 동일자산 점유율은 전년 동기 91.7%에서 88.1%로 낮아졌다.

알렉산드리아는 이번 분기 동안 52만 9,061임대 가능 제곱피트 규모의 개발 및 재개발 공간을 인도했다. 해당 프로젝트들은 인도 시점에 84%의 점유율을 기록했으며, 4,000만 달러의 추가 연간 순영업소득(NOI)을 창출했다. 회사는 전략적 검토가 진행 중인 3개 재개발 프로젝트를 제외하고, 2028년까지 인도 예정인 프로젝트에서 8,500만 달러의 추가 연간 NOI가 나올 것으로 예상하고 있다.

자본 재활용 및 건설 약정 축소

알렉산드리아는 자금 조달 필요성을 줄이고 부채비율(레버리지) 목표를 달성하기 위해 자산 매각, 지분 일부 매각, 건설 약정 축소를 추진하고 있다. 10월 26일 기준 완료된 자산 매각 및 지분 일부 매각액은 총 약 7억 1,700만 달러에 달한다. 환불 불가 보증금 납부, 의향서(LOI) 체결, 협상 막바지 단계인 건을 포함한 진행 중인 거래까지 합치면 완료 및 진행 중인 총규모는 약 26억 2,000만 달러에 이른다.

10월 회사는 '캠퍼스 포인트 바이 알렉산드리아 메가캠퍼스'의 비지배 지분 약 29%를 4억 7,500만 달러에 매각했다. 알렉산드리아는 해당 조인트벤처의 지배력을 유지하며 관련 부동산을 계속 연결 재무제표에 반영한다.

또한 회사는 펜웨이 메가캠퍼스 내 파크 드라이브 421번지 소재 33만 9,668제곱피트 규모의 프로젝트를 한 기관 사용자에게 매각하기로 합의했다. 4분기에 완료될 것으로 예상되는 이 거래를 통해 향후 잠재적 건설 지출이 약 1억 3,600만 달러 줄어들 것으로 전망된다.

아스널 스트리트 311번지에서 알렉산드리아는 첨단 기술용으로 6만 6,859제곱피트에 대한 임대 계약을 체결했으며, 추가로 10만 684제곱피트에 대해 임대 협상을 진행 중이었다. 회사는 33만 9,020제곱피트 규모의 재개발 프로젝트를 저비용 용도로 전환하고 운영 자산으로 재분류하여 향후 잠재적 건설 지출을 약 2억 2,000만 달러 줄였다. 총 66만 7,002제곱피트에 달하는 다른 3개 프로젝트는 검토 단계에 있으며, 대안으로는 실험실 건설 계속, 저투자 용도 전환, 건설 중단 또는 매각 등이 포함되어 있다.

실적 전망치 중간값 유지

알렉산드리아는 2026년 조정 FFO 전망치를 희석주당 기존 6.35~6.45달러에서 6.38~6.42달러로 좁혔으나, 중간값은 6.40달러로 동일하게 유지했다. 회사는 연말 영업 점유율을 86.2%~87.8%로, 연간 동일자산 NOI 감소율을 8.5%~10.5% 사이로 계속 예상하고 있다.

8월에 2057년 만기 7.25% 후순위채권 10억 달러를 발행함에 따라 자산 매각 및 지분 일부 매각을 통한 예상 수입액의 중간값은 29억 달러에서 19억 달러로 하향 조정됐다. 해당 채권은 주요 신용평가사로부터 특정 신용 평가 시 50%의 자본 인정을 받는다. 알렉산드리아는 2026년에 보통주 신주를 발행할 계획이 없다고 밝혔다.

회사는 4분기 연환산 순부채 및 우선주 대비 조정 EBITDA 목표 비율을 5.6배~6.2배로 유지했다. 고정비용 보상배율 목표치는 주로 후순위채 발행을 반영해 기존 3.6배~4.1배에서 3.4배~3.9배로 하향 조정했다. 9월 30일 기준 분기 연환산 레버리지는 6.9배, 캠퍼스 포인트 거래를 반영한 프로포르마 기준으로는 6.6배였으며, 유동성은 총 45억 6,000만 달러에 달했다.

알렉산드리아는 잠재적인 임차인의 사업 정리(wind-down)가 불확실성 요인으로 남아있다고 설명했다. 2026년 전망치에는 이러한 이벤트와 관련된 3,000만~3,500만 달러의 FFO 감소가 포함되어 있으며, 이 중 약 3,000만 달러는 3분기까지 반영되었다. 경영진은 2027년에도 적어도 이와 유사한 수준의 감소가 필요할 수 있다고 예비적으로 전망했다.

또한 회사는 연간 임대 수익 1억 50만 달러에 해당하는 2027년 주요 임대 만료물량 140만 임대 가능 제곱피트에 대해 9개월에서 24개월의 공실 기간이 발생할 것으로 예상하고 있다. 이에 따라 경영진은 평균 영업 점유율이 2026년 말 예상 점유율 대비 2027년에 일시적으로 하락한 후, 임대 및 시장 상황에 따라 2028년에 개선될 것으로 기대하고 있다.