필립스 에디슨, 임대 스프레드 강세 속 2026년 가이던스 상향

필립스 에디슨 앤 컴퍼니(Phillips Edison & Company, Inc., 나스닥: PECO)는 3분기까지 견조한 임대 실적과 올해 누적 동일 점포 순영업소득(NOI) 4.3% 성장을 기록한 후, 2026년 연간 가이던스 범위 중 일부를 상향 조정했다. 이 식료품점 중심의 쇼핑센터 리츠(REIT)는 희석주당순이익 전망치를 기존 0.95달러~0.97달러에서 1.21달러~1.24달러로 상향 조정했으며, 나리트(Nareit) FFO, 코어(Core) FFO 및 동일 점포 NOI 성장률 전망의 하단을 소폭 높였다.

PECO의 수정된 전망에 따르면 희석주당 Nareit FFO는 기존 2.67달러~2.72달러에서 2.68달러~2.72달러로 조정되었다. 희석주당 Core FFO는 기존 2.73달러~2.79달러 범위에서 2.75달러~2.79달러로 전망된다. 회사 측은 새로 설정된 중간값 기준으로 Nareit FFO와 Core FFO가 각각 6.3% 및 6.5% 성장할 것이라고 밝혔다.

또한 회사는 연간 동일 점포 NOI 성장률을 기존 3.4%~4.0% 범위에서 축소된 3.5%~4.0%로 예상하고 있다. 비교 가능한 두 기간 동안 계속 소유한 자산에 중점을 둔 비GAAP 지표인 동일 점포 NOI는 올해 누적 기준 4.3% 증가했다. 9월까지 PECO는 희석주당순이익 1.05달러, Nareit FFO 2.03달러, Core FFO 2.09달러를 기록했다고 발표했다.

임대 수요가 임대료 성장을 뒷받침

이번 분기 주요 영업 성과로는 임대 활동이 꼽혔다. 9월 30일 기준 포트폴리오의 임대 점유율은 97.5%를 기록했으며, 일반 매장(inline space)의 점유율은 95.1%였다. PECO는 해당 분기 동안 238건의 임대 계약을 체결했고, 만기가 도래한 임차인 유지율 92.2%를 기록했다.

동일 조건 재계약 임대료 인상률(spreads)은 회사 역대 최고치인 25.2%를 기록했으며, 동일 조건 신규 임대 계약 인상률은 26.3%였다. 재계약 임대를 통한 임대료 연평균 복합 성장률(CAGR)은 3.1%, 신규 임대는 2.0%를 나타냈다. PECO는 높은 점유율과 제한된 가용 공간에 대한 경쟁이 가격 결정력을 뒷받침했다고 밝혔다.

식료품점 중심의 포트폴리오 구조는 이러한 수요의 기반으로 남아 있다. 식료품점이 핵심 임차인(grocery-anchored)인 쇼핑센터가 연간 기본 임대료의 94%를 차지하며, 필수품 중심의 임차인이 74%를 창출한다. 연간 기본 임대료의 약 83%는 해당 시장 내 매출 1위 또는 2위 식료품점이 들어선 센터에서 발생한다. 회사 발표에 따르면 9월까지의 직전 12개월 동안 미국 전역 식료품점 방문 횟수는 2025년 175억 회와 비교해 총 176억 회를 기록했다.

분기 말 기준 PECO는 비연결 합작법인을 통해 보유한 자산을 포함해 31개 주에 걸쳐 3,740만 제곱피트 규모의 328개 부동산 지분을 소유했다. 연간 기본 임대료의 약 절반은 선벨트(Sun Belt) 지역 주에서 발생했다. 식료품점은 연간 기본 임대료의 27%를 차지해 가장 큰 임차인 범주를 형성했으며, 레스토랑이 21%로 그 뒤를 이었다.

인수 및 재개발을 통한 성장 파이프라인 확대

PECO는 2026년 총 자산 인수 예상액을 6억 달러~7억 달러로 유지했다. 비연결 합작법인에 대한 지분 안분액을 포함한 3분기까지의 총 인수액은 4억 5,970만 달러를 기록했다. 분기 말 이후 완료된 거래 및 개발 용지를 포함하면, IR 발표 자료 기준 10월 26일까지의 2026년 투자금액은 약 5억 1,910만 달러에 달했다.

회사는 또한 직접 소유한 식료품 앵커 임차인 없이도 필수 리테일 센터를 타깃으로 하는 '에브리데이 리테일(Everyday Retail)' 전략을 확대하고 있다. PECO는 10월 26일 기준 이러한 센터 13곳을 3억 달러에 인수했으며, 해당 플랫폼이 향후 24개월 동안 10억 달러 규모로 확장될 수 있다고 밝혔다. 발표 자료에 따르면 인수된 자산들은 비레버리지 내부수익률(IRR) 최소 10% 이상, 신규 임대료 인상률 40% 이상, 재계약 인상률 25% 이상을 기준으로 인수 심사(underwritten)가 이루어졌다.

개발 및 재개발은 또 다른 자체 성장의 동력이다. PECO는 추정 총 투자금액 약 8,600만 달러, 예상 평균 수익률 9%~12% 규모의 25개 프로젝트를 착공하여 진행 중이다. 2026년 동안 17개 프로젝트가 안정화 단계에 도달하여 42만 5,000제곱피트 이상의 면적과 약 800만 달러의 추가 연간 NOI를 창출했다.

경영진은 점유율 상승이 없더라도 계약상 임대료 인상과 임대료 인상률(spreads)에 힘입어 기존 포트폴리오가 장기적으로 3%~4%의 동일 점포 NOI 성장을 달성할 수 있다고 믿고 있다. 또한 회사는 동일 점포 일반 매장 점유율에서 100~150bp의 추가 상승 가능성이 있다고 보고 있으며, 연간 7,500만 달러~1억 달러 규모의 개발 및 재개발 파이프라인을 목표로 하고 있다. 결합된 자체 및 외부 성장 동력은 주당 Core FFO의 장기 한 자릿수 중후반 성장을 뒷받침하기 위한 것이지만, 이러한 목표는 어디까지나 미래 예측 수치로 남아 있다.

PECO는 2026년 매각 예상 범위를 기존 2억 달러~2억 5,000만 달러에서 1억 7,500만 달러~2억 1,000만 달러로 하향 조정했다. 3분기까지의 매각 총액은 약 1억 7,400만 달러였다. 합작법인에 대한 순출자금 전망치는 2억 달러~2억 5,000만 달러를 유지했으며, 분기 말 이후 회사는 Grocery Retail Partners I LLC에 1억 3,860만 달러를 출자했다.

유동성 및 위험 요인 고려사항

10월 23일에 완료된 3억 5,000만 달러 규모의 신규 무담보 기간대출과 1억 6,200만 달러 규모의 기간대출 상환을 반영한 사후 조정(pro forma) 기준 PECO의 유동성은 약 9억 5,000만 달러이다. 조정 EBITDAre 대비 순부채 비율은 직전 12개월 기준 5.2배, 최근 분기 연환산 기준 5.0배였다. 부채의 약 85.2%가 고정금리였으며, 가중평균 금리는 4.5%, 가중평균 만기는 5.5년이었다. 자산의 약 89%가 담보 설정되지 않은 담보 미제공 상태(unencumbered)였으며, 회사 측은 2030년까지 의미 있는 만기 도래 부채가 없다고 밝혔다.

PECO의 전망은 거시 경제 및 지역 부동산 경기 변화, 임차인 공실 또는 재무적 곤경, 시장 임대료 변동, 차입 비용 상승, 부채 차환 능력 등의 위험 요소에 여전히 노출되어 있다. 식별된 기타 불확실성으로는 경쟁 및 이커머스, 악천후 및 기후 관련 피해, 사이버 보안 장애, 관세 및 무역 차질, 수용 가능한 조건으로 부동산을 재임대하거나 매각할 수 있는 능력 등이 포함된다.