브릭스모어, 점유율 사상 최고치 기록하며 2026년 3분기 NOI 6.6% 상승

브릭스모어 프로퍼티 그룹(NYSE: BRX)은 2026년 3분기 임대 점유율과 기존 임대료가 역대 최고치를 기록한 가운데, 동일 자산 순영업소득(NOI)이 6.6% 증가했다고 발표했다. 또한 이 야외 쇼핑센터 임대업체는 식료품점 중심의 포트폴리오를 확장하고 주당 Nareit 운영자금(FFO)에 즉각 기여할 것으로 기대되는 대규모 인수 및 합작투자 거래 계획을 공개했다.

9월 30일 기준 총 임대 점유율은 전년 동기 대비 150베이시스포인트(bp) 상승한 역대 최고치인 95.6%에 달했다. 소형 매장 임대 점유율은 140bp 상승한 역대 최고 92.8%를 기록했으며, 앵커 매장 점유율은 97.0%를 나타냈다. 임대 점유율과 실제 청구 점유율 간의 격차는 420bp로, 이는 임대 계약은 체결되었으나 아직 청구 임대료가 발생하지 않는 공간을 의미한다.

제곱피트당 기존 연간 임대료는 전년 동기 대비 5% 상승하여 역대 최고치인 19.47달러를 기록했다. 동일 자산 NOI 증가율 6.6%에는 기본 임대료의 기여분 480bp가 포함되었다. 희석주당 Nareit FFO는 0.60달러로, 2026년 1분기와 2분기의 각각 0.58달러와 비교된다.

임대 및 재투자를 통한 내재적 성장 지원

브릭스모어는 해당 분기 동안 160만 제곱피트 규모의 신규 및 갱신 임대 계약을 체결했다. 신규 계약 스프레드 42.6%와 갱신 계약 스프레드 19%를 포함한 통합 임대료 스프레드는 25%를 기록했다. 발표 자료에 따르면 신규 임대 계약 스프레드는 13분기 연속 30%를 상회했다. 총임대가능면적 기준 지난 12개월간의 임차인 유지율은 전년 동기 대비 300bp 상승한 88%를 기록했다.

체결되었으나 아직 개시되지 않은 임대 계약의 연간 임대료는 6,900만 달러로, 전년 동기 대비 14% 증가했다. 브릭스모어는 해당 임대료의 89%가 2027년 말까지 개시될 예정이며, 임차인이 임대료를 지급하기 시작하고 임대 계약이 연간 전체 운용 수준에 도달함에 따라 계약상 확보된 수익을 제공할 것이라고 밝혔다. 이 파이프라인은 전체 포트폴리오 총임대가능면적의 약 500bp를 차지하지만, 80bp는 단기적으로 기존 임차인이 비울 것으로 예상되는 공간과 관련이 있다.

회사는 추정 순비용 3억 3,200만 달러, 평균 예상 추가 NOI 수익률 10%를 목표로 46개의 재투자 프로젝트를 진행하고 있다. 이 총계에는 15개의 재개발 프로젝트, 16개의 아웃파셀(독립 매장) 개발 프로젝트, 15개의 앵커 공간 재배치 프로젝트가 포함된다. 브릭스모어는 3분기 동안 10%의 NOI 수익률로 5,500만 달러 규모의 프로젝트를 안정화했다.

이번 분기 중 완료된 인수는 총 5,000만 달러로, 캘리포니아 인랜드 엠파이어의 스테이터 브라더스(Stater Bros.)가 앵커 임차인으로 있는 빌리지 웨스트 쇼핑센터 매입이 포함되었다. 자산 매각은 총 4,300만 달러였다.

슬레이트(Slate) 거래로 식료품점 중심 포트폴리오 확장될 전망

브릭스모어는 총 면적 약 300만 제곱피트 규모의 식료품점 중심 쇼핑센터 23곳을 6억 3,600만 달러에 인수할 계획이다. 해당 자산은 모두 기존 운영 지역 내에 있으며 주로 플로리다, 조지아, 캐롤라이나주에 집중되어 있다. 회사는 이 포트폴리오에서 자산 매각을 진행할 계획이 없으며, 포트폴리오 내에서 약 1억 달러 규모의 재개발 및 아웃파셀 개발 기회를 발굴했다고 밝혔다.

이와 별도로 브릭스모어와 에버뷰 파트너스(Everview Partners)는 브릭스모어가 20%, 에버뷰가 80%의 지분을 소유하는 합작투자를 통해 총 면적 약 1,200만 제곱피트 규모의 쇼핑센터 92곳을 17억 1,000만 달러에 추가 인수할 예정이다. 브릭스모어는 자산 관리자, 부동산 관리자 및 임대 대리인 역할을 수행하고, 9%의 배당금을 지급하는 우선주 지분 약 1억 7,400만 달러를 투자할 예정이다. 경영진은 합작투자 자산을 향후 추가 인수를 위한 잠재적 파이프라인으로 보고 있다.

이번 거래는 슬레이트(Slate) 출자자 승인 및 관례적인 거래 종결 조건 충족을 전제로 2027년 1분기에 종결될 것으로 예상된다. 브릭스모어는 이번 거래가 주당 Nareit FFO를 즉시 증가시킬 것으로 기대하며, 2027년 레버리지 비율이 최근 수준을 유지할 것으로 전망한다.

예상 자금 조달 방안에는 1억 1,500만 달러의 미결제 선도 장내주식매각(ATM) 대금을 포함한 약 3억 달러의 가용 현금과 약 5억 달러의 부채 조달이 포함된다. 나머지 금액은 통상적인 자본 재활용(Capital Recycling)을 통해 충당될 것으로 예상된다. 브릭스모어는 최종 자금 조달 구조가 가격 책정 및 시장 상황에 따라 달라질 것이며 현재 주가 수준에서의 주식 발행에 의존하지 않는다고 밝혔다.

재무제표 및 전망

브릭스모어는 15억 달러의 유동성을 확보하며 이번 분기를 마감했다. 순 원금 부채는 연환산 조정 EBITDA의 5.2배, 고정비용 보상배율은 4.1배였으며 모든 부채는 고정금리였다. 가중평균 명목이율은 4.4%, 가중평균 만기는 4.7년이었다.

발표 자료에서는 점유율 상승을 제외한 장기 동일 자산 NOI 성장 목표를 최소 4%로 유지했다. 브릭스모어는 계약상 임대료 인상, 시가 평가(mark-to-market) 임대 계약, 가치 증대형 재투자를 이 목표의 주요 요소로 제시했다. 또한 회사는 2027년 연간 배당금을 7% 인상한 1.32달러로 발표했다.

주요 불확실성 요인으로는 경기 상황, 인플레이션 및 금리, 소비 지출, 임차인의 재무 건전성, 타 부동산 및 이커머스와의 경쟁, 운영 및 재개발 비용 증가, 자연재해 등이 꼽힌다. 진행 중인 슬레이트(Slate) 거래 역시 예상된 혜택이 실현되지 않거나 예상치 못한 부채 및 비용이 발생할 가능성을 포함하여 거래 종결, 자금 조달, 통합 및 합작투자 관리 위험을 동반한다.