이스터리 거버먼트 프로퍼티스, 임대 수익 증가로 2026년 3분기 FFO 상승

이스털리 가버먼트 프로퍼티스(Easterly Government Properties, Inc., NYSE: DEA)는 임대 수입 증가에 힘입어 2026년 3분기 매출과 운영자금(FFO)이 증가했다고 발표했다. 포트폴리오의 미국 정부 임차인 비중은 여전히 높은 수준을 유지했다. 정부 기관 전문 부동산 투자회사(REITs)인 이스털리는 9월까지 누적 투입 비용이 총 1억 1,900만 달러에 달하는 3개 개발 프로젝트 현황도 설명했다.

9월 30일로 끝난 3개월 동안 총매출은 전년 동기의 8,620만 달러에서 9,360만 달러로 증가했다. 최대 매출원인 임대 수입은 8,220만 달러에서 9,000만 달러로 늘어나 임차인 비용 정산금 감소분을 상쇄하고도 남았다.

보통주 주주 귀속 당기순이익은 550만 달러(희석 주당 0.11달러)로, 전년 동기의 120만 달러(주당 0.02달러) 대비 증가했다. 전년 동기 실적에는 250만 달러의 손상차손이 포함되었던 반면, 이번 분기에는 전년 동기 30만 2,000달러의 대손충당금 설정과 대조적으로 752,000달러의 신용손실 환입이 반영됐다.

부동산 운영 비용은 2,070만 달러에서 2,290만 달러로 증가했고, 본사 일반관리비는 580만 달러에서 720만 달러로 늘었다. 이자 비용 역시 1,900만 달러에서 2,000만 달러로 증가했다.

FFO 및 부동산 실적 개선

리츠(REITs) 업계에서 주로 사용하는 비GAAP 지표인 운영자금(FFO)은 전년 동기 3,480만 달러(주당 0.74달러)에서 3,850만 달러(완전 희석 주당 0.79달러)로 증가했다. 코어 FFO는 3,560만 달러(주당 0.76달러)에서 3,800만 달러(완전 희석 주당 0.78달러)로 늘었다.

배당가능현금흐름(CAD)은 2,930만 달러에서 3,280만 달러로 증가했다. 이스털리는 이 지표가 배당금 지급 능력을 보여주는 보조 정보를 제공하기 위한 것이며, GAAP 기준 현금흐름으로 간주되어서는 안 된다고 설명했다.

순영업소득(NOI)은 전년 동기 6,050만 달러에서 6,570만 달러로 증가했으며, 현금 기준 NOI는 5,790만 달러에서 6,010만 달러로 늘었다. EBITDA는 5,420만 달러에서 5,900만 달러로 증가했다.

2026년 첫 9개월간 총매출은 2억 7,760만 달러로, 2025년 동기의 2억 4,910만 달러와 비교된다. FFO는 전년 동기 1억 170만 달러(주당 2.18달러)에서 1억 1,250만 달러(완전 희석 주당 2.33달러)로 증가했다. 9개월 누적 코어 FFO 역시 전년 동기 1억 330만 달러(주당 2.22달러)에서 1억 1,250만 달러(주당 2.33달러)로 늘었다.

정부 임차인, 포트폴리오의 핵심 유지

9월 30일 기준 이스털리의 운영 포트폴리오는 총 임대 면적 약 1,070만 제곱피트 규모로, 연간 3억 9,500만 달러의 임대 수입을 창출했다. 회사 지분율 기준으로 포트폴리오는 약 1,020만 제곱피트, 연간 임대 수입 3억 7,110만 달러 규모다.

미국 정부 기관 임차인이 전체 연간 임대 수입의 86.5%, 임대 면적의 84.6%를 차지했다. 미국 보훈부(VA)가 연간 임대 수입의 24.8%를 기여해 가장 큰 임차인이었으며, 연방수사국(FBI)이 14.1%, 마약단속국(DEA)이 7.4%로 그 뒤를 이었다.

포트폴리오의 가중평균 잔여 임대 기간은 9.2년이었다. 연간 임대 수입의 7.3%를 차지하는 임대 계약이 2027년에 만료되며, 2028년에 5.7%, 2029년에 6.3%가 만료된다. 아울러 임대 면적 및 연간 임대 수입의 약 2.3%를 차지하는 6개 미국 정부 기관 임차인은 명시된 계약 만료 전 해지가 가능한 조항에 따라 운영 중이었다.

이스털리는 정부 임대 외래진료 시설을 보유한 비연결 부동산 합작법인의 지분 53%를 소유하고 있다. 이 합작법인의 3분기 매출 중 이스털리의 지분액은 680만 달러였으며, 당기순이익 지분액은 180만 달러, 코어 FFO 지분액은 390만 달러였다.

개발 파이프라인 및 재무상태표

회사는 9월까지 총 154,812제곱피트의 임대 면적과 1억 1,880만 달러의 비용이 투입된 3개의 건설 중인 프로젝트를 보유하고 있었다. 이들 프로젝트는 20~25년의 임대 기간을 가지며, 플로리다주 포트마이어스의 연구소, 아리조나주 플래그스태프와 오리건주 메드포드의 법원 건물이 포함된다.

포트마이어스 연구소는 2026년 4분기에 완공 및 임대 개시가 예정되어 있었으며, 이스털리는 10월에 모든 주요 공사가 완료되었다고 밝혔다. 플래그스태프 법원은 2027년 1분기에 완공되어 임대를 시작할 것으로 예상되며, 메드포드 법원은 2028년 상반기로 예정되어 있다. 플래그스태프 및 메드포드 프로젝트에 대한 예상 일시불 비용 정산금은 총 5,330만 달러다.

분기 말 기준 순부채는 16억 8,000만 달러, 조정 순부채는 16억 1,000만 달러를 기록했다. 연환산 분기 EBITDA 대비 순부채 비율은 7.1배, 조정 순부채 비율은 6.8배였다. 고정금리 부채가 전체 부채의 87.2%를 차지했고, 가중평균 금리는 4.6%, 가중평균 만기는 3.8년이었다.

이스털리는 4억 달러 규모의 회전한도 대출 중 3억 8,380만 달러를 이용 가능하다고 밝혔다. 부채 만기는 2027년과 2028년에 집중되어 있으며, 각각 전체 부채의 13.7%와 21.8%가 만료될 예정이다.

회사는 사실상 모든 매출을 미국 정부 및 관련 기관에 의존하고 있다는 점을 핵심 위험요인으로 꼽았다. 공시된 기타 불확실성으로는 연방 정부의 부동산 지출 또는 임대 선호도 변화, 정부 셧다운, 임차인 이탈, 공실률, 리파이낸싱 조건, 금리, 개발 프로젝트 이행 능력, 리츠(REITs) 자격 유지 능력 등이 포함된다.