オープンドア、2026年第3四半期は住宅買い取り4倍増で赤字拡大

オープンドア・テクノロジーズ（NASDAQ: OPEN）は2026年第3四半期、住宅買い取りを大幅に拡大し、売上高が10億ドル超に回復する中で在庫を積み増した。しかし、GAAPベースのマージン悪化と費用の増加が重荷となり、純損失は前年同期の9,000万ドルから2億1,800万ドルに拡大した。

売上高は前年同期の9億1,500万ドルから12%増の10億2,000万ドルとなり、販売戸数は6%増の2,728戸に達した。当四半期中の買い取り戸数は4,865戸と、前年同期（1,169戸）の4倍超に急増し、第2四半期（4,378戸）の実績も上回った。

買い取りペースの加速により、四半期末時点の保有在庫は7,596戸、資産価値にして25億7,000万ドルに達した。これは2025年第3四半期末時点の3,139戸（10億5,000万ドル相当）を大きく上回る。また当四半期は買い取り数が販売数を大幅に超過し、在庫が2,137戸純増した。

在庫評価調整の拡大でマージンが縮小

増収となったにもかかわらず、GAAPベースの売上総利益は前年同期の6,600万ドルから3,800万ドルへと減少した。売上総利益率は7.2%から3.7%へと低下したが、これは主に、前年同期の1,500万ドルに対し当期に5,300万ドルの在庫評価調整を計上したことなどが響いた。

在庫評価調整の認識時期を対象物件の販売期に合わせた調整後売上総利益は、前年同期の6,400万ドルから8,000万ドルに増加した。調整後売上総利益率も7.0%から7.8%に改善した。

限界利益（コントリビューション・プロフィット）は前年同期の2,000万ドルから3,400万ドルに増加し、限界利益率も2.2%から3.3%に向上した。販売1戸あたりの限界利益は約1万2,000ドルとなり、前年同期の8,000ドルから上昇した。ただし、第2四半期の実績（限界利益5,100万ドル、利益率5.8%、1戸あたり2万2,000ドル）と比較すると、前四半期比ではいずれも悪化した。

GAAPベースの純損失には、市場連動条件付き譲渡制限付株式ユニット（RSU）に伴う株式報酬費用9,600万ドルが含まれており、前年同期の1,400万ドルから大幅に増加した。GAAPベースの営業費用合計は、一般管理費1億2,100万ドルを含め、前年同期の1億3,400万ドルから2億2,500万ドルに拡大した。

Non-GAAPベースでは、調整後純損失が前年同期の6,100万ドルから6,600万ドルに拡大した。調整後EBITDAはマイナス3,100万ドル（前年同期はマイナス3,300万ドル）、調整後EBITDAマージンはマイナス3.0%（前年同期はマイナス3.6%）となった。

買い取り規模の拡大とユニットコストの削減

経営陣は3つの重点事項として、買い取り規模の拡大、ユニットエコノミクスおよび再販スピードの改善、そして営業レバレッジの構築を提示した。

オープンドアによると、1〜6月のコホート（顧客グループ）において、同一のオファースプレッド下での売り手の成約率（コンバージョン率）が大幅に向上した。資料で強調されたスプレッド帯における2026年の成約率は7.6%と2024年の比較可能水準の3.3倍に達し、別の帯域でも5.8%と2025年比で3.1倍となった。同社は商品ラインアップの拡充、取引摩擦の低減、より分かりやすい市場環境情報の提供を通じて、既存の売り手リーチをさらなる取引成立へと結びつける方針だ。

同社は再販スピードの向上でも進捗を報告した。四半期末時点で、同社が売り出し中の物件のうち掲載期間が120日を超えていた割合は18%と、前年同期の51%から低下し、不動産情報ネットワーク（MLS）データに基づき同社が算出した市場全体の水準（30%）も下回った。

買い手のエンゲージメントとしては、当四半期中に同社保有物件への内覧件数が3万3,000回を超えた。そのうち62%は週末または午後5時以降に行われた。実行された住宅ローン取扱高は第2四半期水準の約5倍に達したものの、資料では融資件数は公表されなかった。

過去12カ月間における買い取り1戸あたりのマーケティング費用は、前年同期の6,500ドルから57%減少し約2,800ドルとなった。買い取り1戸あたりの運営費用は36%減の約4,000ドル、1戸あたりの固定営業費用は34%減の約1万400ドルに縮小した。これらの数値は4四半期分の費用を同期の買い取り成約件数で除したものであり、取引量拡大によるスケールメリットを反映している。

オープンドアはまた、自動化、連携ワークフロー、共通テクノロジープラットフォームを活用して処理能力の拡大を図っている。資料で比較された4週間の期間において、価格査定チームの処理能力は2.6倍に向上した。ただし同社は、タスク構成が変化したこと、またこの指標が人工知能（AI）による直接的なコスト削減効果を測定するものではない点に留意を促した。

損益分岐点フレームワークは業績予想ではない

資料には、四半期あたり6,000件の取引、平均売却価格37万5,000ドルで四半期売上高22億5,000万ドルを達成した場合の、調整後純損益の損益分岐点試算モデルが示された。想定される2つのケースでは、限界利益率を5%または7%、売上高に対する調整後営業費用の割合を3%または4%、純支払利息その他費用を2%または3%と置いている。

オープンドアは、この枠組みがあくまで定常状態を仮定した試算であり、業績予想（ガイダンス）や予測を示すものではないと強調した。また、GAAP基準での損益分岐を意味するものでもなく、同社はこれらの結果が達成可能か否か、あるいはいつ達成できるかについて一切保証していない。

同社の今後の見通しは、住宅需要、金利動向、インフレ、住宅価格の推移、資金調達環境などに左右されるリスクを依然として抱えている。また計画の実行は、想定通りの価格と期間で住宅を再販し、拡大した在庫を管理し、住宅ローン商品を拡充させるとともに、自動化や人工知能（AI）による期待通りの効率化を実現できるかという同社の遂行能力に依存している。