リアルREMAXの第3四半期売上高が増加、2027年のEBITDA見通しを発表

リアルREMAXグループ（Nasdaq: REAX）は、RE/MAXホールディングスとの合併を受けて第3四半期の売上高と調整後EBITDAが増加したと発表した一方、買収・統合費用の計上によりGAAPベースで6720万ドルの純損失となった。また同社は、経営陣が中古住宅販売件数や平均住宅価格のさらなる下落を前提としているにもかかわらず、調整後EBITDAを1億7500万ドル〜1億9000万ドルとする2027年の初期見通しを発表した。

2026年9月30日を末日とする四半期の報告ベースの売上高は、前年同期比28%増の7億2790万ドルとなった。調整後EBITDAは66%増の3380万ドルとなり、マージンは前年同期の3.6%から4.6%に拡大した。

報告された業績には、リアル・ブローカレッジの四半期全体の実績と、8月24日の合併完了後37日間のRE/MAXの実績が含まれている。両社が2025年1月1日から統合されていたと仮定するプロフォーマベースでは、第3四半期の売上高は20%増の7億7000万ドルとなった。プロフォーマベースの調整後EBITDAは8%増の4970万ドルで、マージンは6.4%だった。

GAAPベースの純損失は、前年同期の28万ドルから6720万ドルへと拡大した。実績には5230万ドルの買収・統合費用および2640万ドルの株式報酬の権利確定加速費用が含まれている。営業損失は前年同期の47万3000ドルに対し、7200万ドルを計上した。

仲介事業の成長が生産性の下押し圧力を相殺

仲介部門の報告ベースの売上高は前年同期比23%増の6億9550万ドル、調整後EBITDAは2680万ドルとなった。同部門の調整後EBITDAマージンは3.8%だった。

仲介成約件数は17%増の6万2738件となり、仲介エージェント数は21%増の3万6610人に達した。特にカナダでの住宅市場の軟調を反映し、エージェント1人当たりの平均成約件数は5%減の1.74件となった。同社はまた、年間の手数料上限に達したエージェントによる取引の割合が高まったことが、前年同期比で部門マージンの圧迫要因になったと説明した。

経営陣は仲介部門の業績について、業界全体の取引量が低迷する中でも市場シェアの拡大を維持していると評価した。統合後のネットワーク全体のエージェント数は当四半期末時点で18万4698人となり、その内訳は仲介エージェントが3万6610人、フランチャイズエージェントが14万8088人だった。

フランチャイズ部門は、合併完了後の期間で2710万ドルの報告ベース売上高と1180万ドルの調整後EBITDAを記録し、マージンは43.5%に達した。プロフォーマベースでは、フランチャイズ売上高は前年同期比で3%減少した。

世界全体のフランチャイズエージェント総数は14万8088人とほぼ横ばいだった。米国のフランチャイズエージェント数は5%減の4万6611人となった一方、カナダは2%増の2万5507人、その他の海外市場は4%増の7万5970人となった。同社によると、海外での成長が米国の減少を相殺したほか、住宅市況の軟化傾向の中でも継続的なフランチャイズ収入が相対的な安定性をもたらしたという。ブローカーオーナーの維持と契約更新が、第4四半期および2027年に向けた最優先事項であり続けている。

統合によるコスト削減と2027年の見通し

リアルREMAXは、合併後の最初の2カ月間に実施された施策により、営業費用や設備投資の削減を含めて年換算で総額4000万ドル超のコスト削減が実現したと発表した。2026年6月30日までの12カ月間の営業費用水準と比較した調整後EBITDAシナジーは2800万ドルを超えた。

同社は統合後の人員を14%超（150以上のポジション）削減し、テクノロジー、ベンダー、上場関連費用の統合を進めている。Motto Mortgageおよびwemloの事業清算も進行中である。経営陣は年換算の調整後EBITDAシナジーについて、2027年に3000万ドル超、2028年に4000万ドル超の達成を目指している。

2026年第4四半期について、同社は売上高を5億7500万ドル〜6億2500万ドル、調整後EBITDAを3200万ドル〜3800万ドルと予想している。2027年通期の初期見通しでは、売上高を26億ドル〜28億ドル、調整後EBITDAを1億7500万ドル〜1億9000万ドルと見込んでいる。

2027年の予測は、中古住宅販売件数が5%〜10%減少し、平均住宅価格が3%〜4%下落することを前提としている。経営陣は、住宅市場の活動水準が景気循環上の安値圏にとどまり、住宅ローン金利の高止まりが購入負担能力を圧迫し続けているほか、生産性に圧力がかかる中でエージェントの離職率も高止まりしていると指摘した。

同社は2027年に約1億ドルの株式報酬費用、4000万ドル〜5000万ドルの減価償却費および無形資産償却費、約5000万ドルの支払利息を見込んでいる。なお、一部の調整項目の見積もりが困難であることを理由に、予想される調整後EBITDAレンジとGAAP基準数値との調整表（リコンサイル）は提供しなかった。

流動性とリスク要因

リアルREMAXの9月末時点における使途制限のない現金・現金同等物および短期投資の残高は1億940万ドルだった。タームローンの元本残高は5億2500万ドルで、4000万ドルのリボルビング信用枠は未実行だった。当四半期中、同社は2500万ドルの任意繰上返済を行い、470万ドルの自社株買いを実施した。

経営陣はキャッシュ創出状況に応じて2027年に約7500万ドルの債務返済を計画しており、2028年末までに純レバレッジ倍率を2.0倍未満とする目標を引き続き維持している。資本配分における優先事項としては、自律的な事業投資、債務削減、および融資契約の限度内での株式希薄化の抑制を挙げている。

主な不確実性としては、不動産市場の低迷の長期化、想定されていた合併によるコスト削減効果の未達、エージェントやフランチャイズ加盟店のさらなる離職・脱退、同社の債務返済能力および財務制限条項（コベナンツ）の遵守能力などが挙げられる。また、説明資料では統合の実行、製品開発、テクノロジーの導入、法務・規制問題、サイバーセキュリティの障害なども重大なリスクとして特定された。