NREF、第3四半期は赤字計上；第4四半期CAD見通しは配当をカバー

NexPoint Real Estate Finance Inc.（NYSE: NREF）は、純受取利息の増加やNon-GAAPベースの分配可能利益の改善が見られたものの、第3四半期は最終赤字となり、簿価が前期比5.2%減少したと発表した。第4四半期について、このモーゲージREITは分配可能現金（CAD）を希薄化後普通株式1株当たり中央値で0.55ドルと予想しており、公表済みの配当金0.50ドルを賄うには十分な水準を見込む一方、予想分配可能利益（EAD）は配当支払額を下回る見通しだ。

NREFの第3四半期の純損失は90万ドルとなり、第2四半期の純利益1730万ドルから赤字に転落した。普通株主に帰属する純損失は1220万ドル（希薄化後1株当たり0.65ドル）で、第2四半期の普通株主に帰属する純利益540万ドル（同0.29ドル）から反転して赤字となった。

受取利息が2740万ドル、支払利息が1020万ドルにそれぞれ増加したことで、純受取利息は前期比70万ドル増の1730万ドルとなった。その他収益は前四半期の1080万ドルの黒字から740万ドルの赤字に転落し、営業費用は1000万ドルから1080万ドルに増加した。

事業パートナーシップにおける償還可能非支配持分を含む簿価は、第2四半期末時点の1株当たり18.60ドルから、4億610万ドル（普通株式1株当たり17.63ドル）に減少した。

分配可能利益が第3四半期配当をカバー

第3四半期のEADは1220万ドル（希薄化後普通株式1株当たり0.52ドル）となり、1株当たり実績で第2四半期比13%増加した。CADは総額1400万ドル（希薄化後普通株式1株当たり0.60ドル）で、前期比3.4%増となった。

NREFは9月30日に普通株式1株当たり0.50ドルの第3四半期配当を支払った。配当カバー率はEADベースで1.04倍、CADベースで1.20倍となった一方、GAAPベースの利益によるカバー率はマイナス1.30倍だった。

取締役会は第4四半期についても12月31日支払いの1株当たり0.50ドルの配当を決定した。経営陣の第4四半期ガイダンスでは、普通株主に帰属する純利益を680万ドル〜920万ドルと見込んでいる。中央値ベースで、NREFは希薄化後普通株式1株当たりEADを0.42ドル、CADを0.55ドルと予想しており、配当カバー率はそれぞれ0.84倍および1.10倍に相当する。予想GAAP利益カバー率は0.68倍である。

EADとCADは、NREFが分配金の支払い能力を評価するために使用するNon-GAAP指標である。1株当たりの計算には、シリーズBまたはシリーズC優先株の償還を普通株式で決済した場合に生じる潜在的な希薄化効果を除外した調整後希薄化済株式数が用いられている。

ポートフォリオは引き続き安定稼働不動産資産に集中

NREFの9月末時点の運用ポートフォリオ残高は、83件の投資案件全体で約10億ドルとなった。ポートフォリオにはシニアローン、メザニンローン、商業用不動産担保証券（CMBS）、優先出資、優先株、不動産、および主に集合住宅、一戸建て賃貸、セルフストレージ、産業用施設、マリーナ、ライフサイエンス関連物件に紐づくその他の投資が含まれている。

一部のエクイティ保有、クレジット・ファシリティ、直接保有する集合住宅物件を除くと、ポートフォリオの78.3%が安定稼働していた。加重平均ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率は64.7%、加重平均元利金返済カバー率（DSCR）は1.39倍、平均残存期間は2.4年だった。同社によると、ポートフォリオにおける建設ローンのエクスポージャーはごくわずかで、大規模な再生型（トランジショナル）ローンや販売用物件向けローンは含まれていないという。

当四半期中、NREFは月次クーポンがSOFR＋900ベーシスポイントのローンに840万ドルを実行した。また、月次優先リターンがそれぞれ14%および13%となる優先出資案件2件に対し、総額620万ドルを実行した。

決算説明資料では、いくつかの主要不動産タイプにおいて供給環境が好転する可能性が示された。集合住宅の着工件数は2023年から2025年の間に40%以上減少し、新規供給戸数は2024年の約60万戸から2027年には約32万7000戸に減少すると予測されている。経営陣はまた、建設パイプラインの縮小に伴い、セルフストレージのファンダメンタルズが2026年にかけて改善すると見込んでいる。

ライフサイエンス関連不動産は引き続き目先の供給過剰に直面している。NREFによると、残る投機的開発パイプラインは2026年までに竣工・引き渡される見込みで、それ以降の新規供給は事前賃貸契約済みのオーダーメイド型（BTS）プロジェクトにほぼ限定される見通しだという。同社は、国内のバイオ製造投資が需要の源泉となっており、研究所や研究開発（R&D）向けリーシングの低迷を一部相殺していると指摘した。

資金調達余力を拡大

NREFは、みずほとの既存のシニア担保付きタームローンおよびトータル・リターン・スワップ（TRS）枠を、3億7500万ドルから4億5000万ドルに増額した。また、約110万株のシリーズC優先株の発行を通じて2790万ドルを調達した。9月30日時点の負債資本倍率（D/Eレシオ）は0.97倍だった。

第3四半期のシリーズBおよびシリーズCの合算優先配当に対するCADのカバー率は1.37倍となった一方、対応する純損失ベースのカバー率はマイナス1.20倍だった。NREFは、四半期ごとの上限額まで優先株の償還を現金で支払うのに十分な流動性を維持しており、普通株価が簿価を下回っている場合にシリーズBまたはシリーズCの償還を普通株式で決済する意図はないとしている。

第4四半期のガイダンスは、投資パフォーマンス、資金調達コスト、不動産市況、およびNREFが規制当局への提出書類で明記しているその他のリスク要因に引き続き左右される。また説明資料では、ライフサイエンス分野における足元の供給圧力が強調されたほか、ポートフォリオに関する将来予想の前提や分配金カバー率の推定値は実際の結果と異なる可能性があると言及された。