ダグラス・エメットのオフィス賃貸が改善、集合住宅NOIは4.4％増

ダグラス・エメット（Douglas Emmett Inc.、NYSE: DEI）は、2026年第3四半期決算でオフィスのリース指標の改善と集合住宅部門の継続的な成長を発表した。既存物件ベースのオフィス成約率は前年同期の79.8%から80.7%に上昇し、既存住宅物件の純営業収益（NOI）は4.4%増加した。

ロサンゼルス西部およびホノルルに優良オフィスおよび住宅物件を保有する同不動産投資信託（REIT）は、9月までの4四半期で380万平方フィートのオフィスリース契約を締結した。オフィス全体の成約率は80.4%で、物理的な入居率を3.7ポイント上回った。これは契約締結済みで未入居のテナントを反映したものであり、同社はリース契約の開始に伴いこれらテナントが入居率に寄与する見通しだとしている。

ダグラス・エメットは1,820万平方フィートのオフィススペースを所有し、これが賃料収入の78%を生み出しているほか、4,410戸の集合住宅が残りの22%を占めている。年間賃料の地域別内訳はロサンゼルス西部が66%を占め、次いでロサンゼルス・バレーが20%、ホノルルが14%となっている。

小規模テナントがオフィスリース戦略を下支え

オフィスポートフォリオには約2,800件のリース契約が含まれており、契約面積の中央値は約2,400平方フィートとなっている。契約の約96%が2万平方フィート未満であり、単一の大口テナントに対するエクスポージャーを抑制している。業種別の集中度では法務サービスが19.9%で最も大きく、金融サービスが16%、不動産が13.5%と続く。

2006年の新規株式公開（IPO）以来、面積ベースのテナント維持率は平均約70%となっている。リースの契約満了時期も複数年に分散されており、単年の割合として最も高いのは2028年に予定されている12.8%である。

ダグラス・エメットによると、ほぼすべてのオフィスリース契約に3%〜5%の契約上の年間賃料引き上げ条項が盛り込まれている。また、ポートフォリオのクラスター化（特定地域への集中）により、近隣ビル間でリース、プロパティマネジメント、法務、設計、建設などの機能を社内で一括管理することが可能になっている。同社は過去4四半期で約900件のオフィスリース契約を締結し、条件合意からテナント入居までの平均期間は4か月未満であった。

集合住宅が成長力と開発余力を提供

集合住宅ポートフォリオの成約率は2009年以降平均約99%を維持しており、その期間中に98%を下回ったことはない。既存住宅物件のNOIは過去15年間で年平均約4%のペースで成長しており、直近四半期における前年同期比4.4%の増加もこれに含まれている。

ダグラス・エメットは開発中の集合住宅を1,000戸以上抱えており、これは現在の保有戸数の約23%に相当する。ブレントウッドの「ランドマーク・レジデンシズ（The Landmark Residences）」再開発計画では712戸が予定されており、タワーAとタワーBは2028年の完成を予定している。同プロジェクトの推定総事業費は約4億ドルである。

ウエストウッドの「10900ウィルシャー（10900 Wilshire）」では、オフィスの空室フロアを順次集合住宅に用途転換することで、複合用途物件の開発を進めている。対象となるすべてのフロアを用途転換した場合、推定2億ドル〜2億5,000万ドルの費用で最大323戸を創出できる可能性があるが、オフィスと住宅の確定的な比率はまだ設定されていない。

同社はまた、さらに8,000戸〜1万戸の集合住宅を開発できる潜在能力を持つ、開発許可取得済みの用地を特定した。ダグラス・エメットは、対象市場における開発は長期間を要し複雑であるため、事業費、戸数、時期は依然として不確実性を伴う推定値であると注意を促した。

負債状況とリスク

ダグラス・エメットの当四半期末時点の現金は3億1,100万ドルであった。負債の約86%が固定金利または金利スワップにより固定化されており、平均金利は5.04%、残りの14%が変動金利であった。借入金は物件グループごとにノンリコースベースで担保設定されており、全社的な財務制限条項（コベナンツ）は適用されていない。

2026年に満期を迎える負債はないと報告されたが、満期を迎える予定の負債のうち同社持分は、2027年が3億3,800万ドル、2028年が6億700万ドル、2029年が4億2,800万ドル、2030年が23億8,000万ドルとなっている。

ダグラス・エメットは、オフィス需要、金利と借り換え（リファイナンス）、地理的集中、テナントの退去を主要なリスクとして挙げた。同社の資産はロサンゼルス西部とホノルルに集中しており、オフィスの入居率は成約率を下回ったままである。また、規制当局への提出書類に記載された不確実性により、将来の開発計画や業績見通しが実際の結果と異なる可能性があるとも指摘した。