ポスタル・リアルティの第3四半期AFFOは9.1%増加、物件取得目標を引き上げ

ポスタル・リアルティ（NYSE: PSTL）が発表した2026年第3四半期決算は、内部成長と物件買収が業績を押し上げ、調整後事業キャッシュフロー（AFFO）が希薄化後1株あたり0.36ドルと前年同期比9.1%増加した。同不動産投資信託（REIT）は、比較的低いプロフォーマ（見積もり）レバレッジ比率を維持する一方、ポートフォリオ拡大による貢献度向上を背景に、通期のAFFOおよび物件買収見通し（ガイダンス）を引き上げた。

同社は現在、2026年の通期AFFOを1株あたり1.42ドル〜1.44ドルと予想しており、中間値で前年比8.3%の成長を見込む。以前の見通しはプレゼンテーション資料で開示されていない。また、ポスタル・リアルティは2026年の既存物件ベースのキャッシュ純営業利益（NOI）成長率見通し（6%〜7%）を維持した。

1株あたりAFFOは第2四半期から横ばいとなった。同社はこの前期比での結果について、営業費用の季節要因および一時的な一般管理費の発生によるものとしている。ポスタル・リアルティは1株あたり0.245ドルの四半期配当（年換算で0.98ドル相当）を決定した。

物件買収目標を引き上げ

ポスタル・リアルティは、2026年の物件買収目標を従来の1億5,000万ドル〜1億6,000万ドルから、1億8,500万ドル〜2億ドルへと引き上げた。第3四半期中に、加重平均キャッシュ・キャップレート（還元利回り）6.9%で、総面積約38万7,000平方フィートに及ぶ145件の物件を8,200万ドルで取得した。

当四半期の取引には、コネチカット州グリニッジおよびニューヨーク州ブルックリンの物件が含まれる。9月には、以前同社が管理していた72物件を2,780万ドルで購入した。これには現金2,580万ドルおよび事業パートナーシップ（OP）ユニット200万ドルが充てられた。当該ポートフォリオは満室稼働中で、賃貸可能面積は計約14万8,000平方フィートである。

9月30日までに、ポスタル・リアルティは2026年に加重平均キャップレート7.1%で約1億6,200万ドルの物件買収を完了した。同社は買収の77%を独自ルートで調達したとしており、民有郵便物件の断片化した市場の統合に注力している姿勢を反映している。

四半期末時点で、ポスタル・リアルティは全米49州に2,159件の物件を所有しており、ネット賃貸可能屋内面積は約790万平方フィートに上る。稼働率は99.8%で、プレゼンテーションで言及された合意済みの特定の賃貸条件および未実行の修正契約を含む加重平均残存賃貸期間は6.4年であった。

賃貸契約の変更が内部成長戦略を支援

経営陣は、定額賃料構造から年次増額条項（エスカレーション）を含むより長期の契約への移行を目指している。2027年までに合意された条件を含めると、年3%以上の増額条項付き賃貸契約がポートフォリオの60%を占め、10年長期契約が55%を占めることになる。これらの条件の一部はまだ開始しておらず、数値には特定の2023年マーク・トゥ・マーケット（時価評価）借地契約を延長する未実行の修正契約が含まれている。

ポスタル・リアルティは、2027年の既存物件ベースのキャッシュ収益成長率を約6.5%と予想している。賃貸契約の満了は賃料を改定する機会となる一方、更新や交渉のリスクにも晒される。年換算基本賃料の約26%が、2027年から2030年にかけて満了を迎える時価評価賃貸契約に関連している。2026年の年初来におけるポートフォリオの過去の加重平均賃貸契約維持率は99.6%であった。

増資により買収能力を拡大

ポスタル・リアルティは、2026年10月16日までに2億1,300万ドルの自己資本（株式）を調達した。これには全額の現物決済を前提とした未決済フォワード（先渡）株式による見込み額8,250万ドルが含まれる。同社は第3四半期末時点で3億4,350万ドルの流動性を報告しており、主に未利用のリボルビング信用枠および未決済フォワード株式からの見込み収入で構成されている。

同社は7月に信用枠を6,000万ドル拡大して6億1,500万ドルとし、これにはリボルビング信用枠の2億7,500万ドルへの増額が含まれる。四半期末時点で負債の93.2%が固定金利で、加重平均金利は3.9%、加重平均残存期間は3.2年であった。未決済フォワード株式調達見込み額を考慮したプロフォーマ純負債/年換算調整後EBITDA比率は3.5倍となり、経営陣が掲げる5.5倍以下というレバレッジ目標を下回った。

ポスタル・リアルティのプレゼンテーション資料では、フィッチおよびKBRAから「BBB」の投資適格格付けを取得していることが明記されており、フィッチの格付けは8月に発表された。

同社の見通しは、物件買収の完了、および米国郵政公社（USPS）との予定通りの条件での賃貸契約交渉能力に左右される。その他の開示リスクには、郵便サービスの需要変化、USPS物件の閉鎖や統廃合、営業費用および資金調達コストの上昇、金利変動、買収機会の有無、同社のREIT（不動産投資信託）適格要件の維持能力などが含まれる。また、ポスタル・リアルティは、減損損失、物件売却損益、減価償却費および無形資産償却費などの特定項目は予測が困難であるため、将来予想に関する非GAAP見通しは対応するGAAP指標に調整されていないと補足した。