MITTの第3四半期赤字と1株当たり純資産減少、ホームエクイティの成長を相殺

TPGモーゲージ・インベストメント・トラストは、純利息収入の増加をポートフォリオの未実現損失が上回ったことで、第3四半期にGAAPベースの純損失を計上し、1株当たり純資産（ブックバリュー）が7.3%減少した。同住宅モーゲージREITは、チェリー・ヒル・モーゲージ・インベストメント・コーポレーションとの合併計画を進める一方、ホーム・エクイティ投資および証券化活動の拡大を継続した。

2026年9月30日を末日とする3カ月間において、MITTは普通株主に帰属する純損失1,570万ドル（希薄化後1株当たり0.49ドル）を記録し、前年同期の純利益1,460万ドル（1株当たり0.47ドル）から赤字転落した。直近の業績には1,990万ドルの未実現損失（純額）が含まれているのに対し、前年同期には1,320万ドルの未実現利益（純額）が含まれていた。

普通株1株当たり純資産は、第2四半期末の10.00ドルから9.27ドルに低下した。この変動は、分配可能利益や実現利益によって一部相殺されたものの、1株当たり0.62ドルの未実現損失、同0.13ドルの取引関連費用、および0.24ドルの四半期普通配当を反映したものとなった。

MITTが創出した非GAAP指標である分配可能利益（EAD）は660万ドルで、希薄化後1株当たり0.21ドルに相当する。これは当期中に宣言された1株当たり0.24ドルの配当と比較される。EADは特定の実現・未実現投資損益や取引関連費用などの項目を除外しており、他社が使用する同様の名称の指標と直接比較できない可能性がある。

ホーム・エクイティ投資がポートフォリオ活動を牽引

GAAPベースの純利息収入は、前年同期の1,950万ドルから2,070万ドルへと増加した。MITTは、同社が厳しい金利環境と表現する状況下においても純利息マージンの拡大を支えた要因として、ホーム・エクイティ・ローンへの再投資と繰上返済速度の鈍化を挙げ、これが投資ポートフォリオ収益の継続に貢献したとした。

同社は当四半期、証券化およびローン買収を通じて12億ドルのホーム・エクイティ・ローンに投資した。3億1,740万ドルのホーム・エクイティ・ローンを買い取るとともに、固定期間の非時価評価型（非マーク・トゥ・マーケット）負債を用いて3億2,650万ドルの未償還元本残高を証券化した。また、MITTは未償還元本残高で計8億9,500万ドルにのぼる2件の証券化を完了し、4,580万ドルのノンエージェンシー住宅ローン担保証券（RMBS）を自社保有した。

四半期末時点で、投資ポートフォリオの公正価値は75億6,000万ドル、加重平均利回りは6.1%、関連する資金調達額は70億9,000万ドルであった。最大構成要素は証券化されたノンエージェンシー・ローンで、公正価値は57億8,000万ドルを占めた。また、ポートフォリオには約10億5,000万ドルの証券化ホーム・エクイティ・ローンと、2億8,490万ドルのノンエージェンシーRMBSも含まれていた。

MITTのローン・ポートフォリオには、加重平均の現在LTV（ローン対担保価値比率）が61%、加重平均FICOスコアが751、90日以上の延滞率が1.4%である62億ドルのノンエージェンシー・ローンが含まれていた。また、12億ドル規模のホーム・エクイティ・ローン・ポートフォリオは、複合LTV（CLTV）が64%、加重平均FICOスコアが751、深刻な延滞率が0.6%であった。

流動性、レバレッジ、およびArc Home

MITTは当四半期末時点で、現金および現金同等物5,670万ドルとコミットド資金調達枠2,800万ドルからなる計8,470万ドルの流動性を確保した。非GAAPベースの経済的レバレッジ比率は2.0倍であった。GAAPベースの資金調達の約85%は同社に対してノンリコースである証券化負債が占めており、四半期末時点の総合資金調達コストは5.4%であった。

MITT独自のモーゲージ実行チャネルであるArc Homeは、当四半期中に10億ドルのローンを実行し、金利ロック取扱高は2025年第3四半期から5.5%増の15億ドルを記録した。MITTは4,570万ドル相当と評価される66%の所有持分を保有している。同社の第3四半期におけるArc HomeからのEAD持分は3万9,000ドルの損失となった。

商業用資産の処分と合併が引き続き重要な変動要因に

MITTは、四半期末時点で公正価値4,410万ドル、自己資本2,760万ドルに相当する旧WMCの商業用ローンからの資本解放（回収）を目指している。同社によると、ホテル2物件の売却手続きは第4四半期の完了を、商業物件1件の売却は第1四半期の完了を目標としている。その他のホテル資産についても、2027年の売却完了に向けた準備が進められている。

経営陣は売却手取金をまず資金調達の返済に充てる見込みであり、これによりEADが1株当たり0.03ドル押し上げられると試算している。また、約2,800万ドルの自己資本を2027年に自己資本利益率（ROE）15%〜20%を目標とする投資に再投資することで、さらなるEADの上乗せの可能性があると見ている。ただし、該当する商業用ローンは未収利息不計上（ノンアクルー）またはコスト回収基準の状態にあり、MITTは予定された売却が期待通りの時期に完了しない、あるいは全く完了しない可能性があると警告している。

当四半期中、MITTはチェリー・ヒル・モーゲージ・インベストメント・コーポレーションとの間で合併契約を締結した。完了は株主承認やその他の取引完了条件を満たすことが前提となっている。プレゼンテーションではさらに、統合上の課題、取引費用、訴訟リスク、経営陣の負荷増大、期待される効果が実現しない可能性などが、重大な合併関連リスクとして特定された。

その他の不確実性には、金利、クレジット・スプレッド、資産価値の変動、裏付ローン・ポートフォリオにおけるデフォルトや返済遅延、資金調達市場および証券化市場へのアクセス状況、繰上返済行動、そしてArc Homeの収益性、流動性、ローン実行額などが含まれる。