クラロス・モーゲージ・トラスト、融資処理による負債削減で第3四半期赤字が縮小

商業用不動産向け融資を手がけるClaros Mortgage Trustは、不良債権の処理と負債削減を継続するなか、第3四半期のGAAPベースの純損失が1,430万ドル（1株当たり0.10ドル）となったと発表した。同社のウォッチリスト（警戒先リスト）は前年末から減少したほか、四半期末後のローン返済が一段のデレバレッジ（負債削減）を後押ししたものの、多額の貸倒引当金や保留中のローン売却に伴う潜在的な損失が引き続き貸借対照表（バランスシート）の重荷となっている。

GAAPベースの損失は、第2四半期の2億5,540万ドル（1株当たり1.81ドル）から縮小した。前四半期の業績には、2億880万ドルの予想信用損失引当金（CECL引当金）繰入額と、売却目的保有不動産（REO）に関する2,960万ドルの評価調整が含まれていた。第3四半期のCECL引当金繰入額は38万7,000ドルであった。

CMTGが計上した非GAAP指標である分配可能損失は、1,210万ドル（1株当たり0.08ドル）となった。実現損益控除前の分配可能損失は790万ドル（1株当たり0.05ドル）であった。純収益合計は3,260万ドルで、これには120万ドルの純利息収入と3,140万ドルの所有不動産（REO）からの収益が含まれる。

9月30日時点の1株当たり純資産価値（BPS）は8.49ドルとなり、6月末時点の8.58ドルから低下した。全般的なCECL引当金および所有不動産（REO）の減価償却累計額を足し戻した調整後1株当たり純資産価値は9.00ドルであった。CECL引当金合計は5億6,620万ドルで、未払い元本残高の18.5%に相当し、これには5億1,560万ドルの個別引当金が含まれる。

ローンの処理とウォッチリストの削減

投資目的保有ローンポートフォリオの帳簿価格は23件で25億ドルとなり、第2四半期末時点の26件・28億ドルから減少した。同ポートフォリオの95%が変動金利、95%がシニアローン（優先債権）で構成されており、加重平均リスク格付けは3.8であった。

当四半期中、CMTGは未払い元本残高で計4億950万ドルに相当する4件のローンを処理し、800万ドルの部分返済を受領した。処理の内容には、計2億2,310万ドルの全額完済2件、未払い元本残高の63%でのウォッチリストローンの売却1件、回収率94%での別のウォッチリストローンの割引即時返済（DPO）1件が含まれる。四半期末後、同社は計2億6,870万ドルの追加の全額完済2件と、60万ドルの部分返済を受領した。

年初からの累計ローン処理額は、計7億3,250万ドルの全額完済6件を含め、未払い元本残高ベースで13億ドルに達した。CMTGはこの期間に計6億4,680万ドルのウォッチリストローン7件を処理し、未払い元本残高の79%に相当する総収入を得た。

四半期末時点のウォッチリストには11件のローンが含まれ、その合計帳簿価格は11億ドルとなり、2025年末から5億4,720万ドル減少した。当四半期中、新たなウォッチリストへの追加や未収利息不計上（ノンアクルーアル）状態への移行はなかった。ウォッチリストには、未払い元本残高の33.4%に相当する個別CECL引当金控除後の帳簿価格が10億3,000万ドル（未払い元本残高15億5,000万ドル）である、リスク格付け5のローン10件が含まれている。

10月には、リスク格付け5のローン2件を合計総収入3億1,070万ドル（現在の合計帳簿価格の97%）で売却する法的拘束力のある合意に達した。第4四半期に取引が完了した場合、これらの取引により合計で1,040万ドル（1株当たり約0.07ドル）の追加損失が発生する見込みである。

負債削減と所有不動産（REO）の売却

当四半期中の融資残高は、9,990万ドルのデレバレッジ返済を含め、3億3,010万ドル減少した。CMTGは9月末時点で、1億3,380万ドルの現金を含む1億4,690万ドルの流動性を確保して終了した。11月2日時点の流動性は、1億3,680万ドルの現金を含む1億4,270万ドルであった。

四半期末時点の非GAAPベースの純負債資本倍率は1.7倍、総レバレッジ比率は2.4倍であった。その後の2億6,870万ドルのローン処理とデレバレッジを反映すると、これらの比率はそれぞれ1.5倍と2.2倍になる計算となる。また、同社は6億6,450万ドルの担保権未設定資産と、資金引き出し条件を満たした純未実行融資コミットメントが300万ドルあることを報告した。

CMTGの所有不動産（REO）ポートフォリオは8件の投資物件で構成され、帳簿価格は7億70万ドル、純資産は2億8,710万ドル（1株当たり1.99ドル）であった。同社は当四半期中に、集合住宅のREO投資物件1件を2,250万ドルで売却した。10月には、REOホテルポートフォリオに含まれる7軒のホテルのうち2軒を、割り当てられた帳簿価格をわずかに上回る4,450万ドルで売却する法的拘束力のある合意に達し、売却完了は2027年第1四半期までを見込んでいる。

同社は複数のREO資産で売却などの収益化戦略を推進する一方で、他の資産については最終的な処分前に営業業績の改善を図っている。成果は引き続き実行力や市場条件に左右される。また、CMTGはポートフォリオおよび今後の業績に影響を与える重要な不確実性として、借入人のデフォルト（債務不履行）、借り換え圧力、資金調達の利用可能性とコスト、金利変動、担保価値の低下、商業用不動産需要の減退、および回収額の低下や損失水準の拡大の可能性を挙げている。