レッドウッド・トラスト、第3四半期は赤字計上　2027年にCコーポレーションへの移行を計画

レッドウッド・トラストは、レガシー資産の処分に伴う評価調整が純資産価値（ブックバリュー）の重荷となり、第3四半期のGAAPベースで純損失を計上したと発表した。同時に、32年間にわたる不動産投資信託（REIT）としての運用を終了し、2027年に課税対象となるCコーポレーションへ移行する計画を明らかにした。同社は、この変更により構造が拡大するモーゲージ・バンキング事業とより整合し、利益の内部留保の拡大と既存の税務資産の有効活用が可能になると述べている。

このモーゲージ金融会社は、2026年第3四半期のGAAPベースの1株当たり純損失が0.39ドル、GAAPベースの自己資本利益率（ROE）がマイナス22.8%になったと発表した。1株当たり純資産は前四半期比4.9%減の6.56ドルとなった一方、1株当たり純資産の変動と支払決定済みの配当金を含むトータル・エコノミック・リターンはマイナス2.3%であった。

非GAAPベースで見ると、レッドウッドの中核事業の業績はより堅調であった。中核セグメントは1株当たり0.18ドルの分配可能利益（EAD）を創出し、EADベースの自己資本利益率は12.7%となった。これらのセグメント（モーゲージ・バンキングおよびレッドウッド・インベストメンツ）は、同社のセグメント資本16億ドルの93%を占めている。

Cコーポレーションへの移行で内部留保の拡大を目指す

レッドウッドは、現在2027年3月に予定されている選択解除の申請を行うまで、REITステータスを維持する計画である。この移行は2027課税年度から適用される見込みだ。

プレゼンテーションによると、8,500万ドルから9,000万ドルと試算される繰延税金資産の計上により、2026年第4四半期のGAAPベースの1株当たり純資産が0.73ドルから0.77ドル押し上げられる可能性がある。9月30日時点の1株当たり純資産に適用した場合、プロフォーマ（試算）ベースで1株当たり7.29ドルから7.33ドルとなる。

経営陣はまた、新構造によりレッドウッドが利益のより大きな部分を留保・再投資できるようになり、財務上の柔軟性が高まると見込んでいる。四半期普通配当を1株当たり0.18ドルから0.02ドルへ減配した場合の試算に基づき、同社は年間で7,000万ドルから7,500万ドルの追加キャッシュを内部留保できると推定した。

レッドウッドは、利用可能な繰越欠損金（NOL）により、これらの税務資産が使い切られるまでの数年間にわたり、年間2,000万ドルから2,500万ドルの現金節税効果が試算上見込まれると述べた。また、信用力の向上と機関投資家向け資金調達市場へのアクセス拡大により、借入コストを段階的に引き下げる機会もあるとみている。約9億ドルの無担保負債全体で調達コストが100ベーシスポイント低減した場合、年間約900万ドルの税引前コスト削減に相当するが、この試算は予測ではなく例示的数値である。

計画されている構造変化には、優先株の交換オファー、株式併合、およびレッドウッドの税務資産を保護するためのライツプランも含まれる。交換オファーや株式併合の条件はプレゼンテーションで開示されなかった。

レガシー資産の処分が四半期業績を圧迫

第3四半期の純損失は主に「レガシー・インベストメンツ」セグメントによるもので、処分関連の評価調整が1株当たり0.39ドルのセグメント損失の要因となった。レッドウッドによると、同セグメントの公正価値変動の85%は実現した処分に関連していた。

同社は第3四半期および10月中に、1億2,500万ドルのレガシーローンの完済と所有不動産（REO）の売却を報告した。レガシーローンにおける90日以上のプロフォーマ延滞額は、前年同期の2億4,100万ドルから1億2,300万ドルに減少（約33%減少）した。

経営陣は第4四半期に追加のレガシー資産処理を見込んでおり、それに伴い2027年第1四半期からは関連する収益および資金調達上の負担が軽減するとみている。またレッドウッドは、魅力的な割引率での無担保負債の機動的な買い戻しを短期的な優先事項として挙げ、2027年第1四半期からのオーガニックな1株当たり純資産成長への回帰を目標としていると述べた。

モーゲージ・バンキング・プラットフォームが供給とディストリビューションを維持

レッドウッドのモーゲージ・バンキング事業は、大規模な融資および証券化活動を継続して発生させた。同社は2026年の最初の9ヶ月間に、第3四半期の68億ドルを含め、200億ドルを超える証券化発行を完了した。年初からの累計証券化ディストリビューションは、前年同期比で121%増加した。

レッドウッドのジャンボ住宅ローン向け買取りプラットフォームであるセコイア（Sequoia）は、第3四半期に51億ドルのロックボリューム（金利確定額）を記録した。年初からの累計ロックボリュームは40%増加し、当四半期の製品構成のうち非固定金利商品が36%を占めた。セコイアは同期間中に10件の証券化を通じて58億ドルをディストリビューションした。

同社のノン・クオリファイド・モーゲージ（ノンQM）プラットフォームであるアスパイア（Aspire）は、11億ドルのロックボリュームを創出し、165社以上のアクティブな売り手と取引を行った。フロー買い取りが取扱高の約88%を占めた。プレゼンテーションではまた、対象期間中にノンQMのAAAスプレッドが42ベーシスポイント拡大したことが示され、より厳しい資本市場環境を反映している。

コアベスト（CoreVest）は住宅投資家向けに4億600万ドルの融資を実行し、直接売却、証券化、および合弁事業譲渡を通じて4億2,700万ドルをディストリビューションした。ブリッジローンの融資実行額は1億8,900万ドルに達し、2023年第3四半期以来の最高水準となった。コアベストの純組成コスト率は、2026年の最初の9ヶ月間で0.92%となり、2025年通期から横ばいとなった。

モーゲージ・バンキング事業全体で、レッドウッドは69億ドルの買取り・融資実行と75億ドルのディストリビューションを行った結果、期末のローン在庫を第2四半期末の31億ドルから25億ドルに削減した。年初からのローン保有期間は平均32日間であり、迅速な資本回転を裏付けた。

組成高の伸びは引き続き営業費用を上回った。最初の9ヶ月間の総取扱高は2025年の前年同期から50%増加したのに対し、経費の増加は7%にとどまった。取扱高に対する経費率は2025年通期の0.88%から0.69%に低下し、年初からのコスト基盤の約60%は生産高に連動する変動費であった。

レッドウッドは当四半期を約2億ドルの流動性を確保して終えた。経営陣は、合弁事業活動、資金調達の最適化、およびさらなるレガシー資産の処分を通じて、3億5,000万ドルから4億ドルへ拡大する試算上の道筋を示した。資金の想定用途には、モーゲージ・バンキング事業の成長、2027年6月償還予定の転換社債の償還、およびより長期の無担保負債の買い戻しが含まれる。

見通しは引き続き実行リスク、資金調達リスク、および市場リスクに左右される。レッドウッドは、Cコーポレーションへの転換の時期や効果、税務資産の計上、配当の再設定、レガシー資産の処理、ならびに借入コストの削減が現在の試算と異なる可能性があると警告した。住宅ローン市場の変動、金利や信用状況の変化、業界データを取り巻く不確実性も、実際の業績に影響を及ぼす可能性がある。