サブラ、SHOPの成長が業績を後押しするなか2026年の業績見通しを発表

Sabra Health Care REIT, Inc.（NASDAQ: SBRA）は、高齢者住宅運用ポートフォリオの拡大と継続的な投資活動が収益成長を支える中、中間値で1株当たりノーマライズドFFO（事業から生じるキャッシュフロー）が前年比約7%増となることを示唆する、更新された2026年の業績予想（ガイダンス）を設定しました。

このヘルスケアREITは、2026年の希薄化後1株当たりノーマライズドFFOを1.54ドル〜1.55ドル、ノーマライズド調整後FFO（AFFO）を1.60ドル〜1.61ドルと見込んでいます。プレゼンテーション資料によると、それぞれの標準値（中間値）は前年比で約7%および8%の成長を示唆しています。また、SabraはGAAPに基づく1株当たり純利益を0.265ドル〜0.275ドル、FFOを1.145ドル〜1.155ドル、AFFOを1.625ドル〜1.635ドルと予測しています。

この見通しは、買収・売却および完了済みまたは計画中のテナント移行を除いたベースで、同一物件高齢者住宅運用ポートフォリオ（SHOP）の通期キャッシュNOI（純営業利益）成長率を10%台半ば、トリプルネット・ポートフォリオの中間値でのキャッシュNOI成長率を1桁台前半と想定しています。また、一般管理費を6,300万ドル、支払利息（キャッシュベース）を1億600万ドル（いずれも中間値）と織り込んでいます。

このガイダンスには、11月2日時点までに完了した投資、売却、および資本市場活動のみが含まれており、Sabraの内定済み投資パイプラインは予測の対象外となっています。

高齢者住宅がポートフォリオの成長を牽引

第3四半期の同一物件SHOPのNOIマージンは34.9%に達し、同一物件の稼働部屋当たり売上高は7.3%増加しました。Sabraによると、NOIの34%をSHOPが占めており、オーガニック成長と投資活動を通じてその割合は40%へ向かう道筋にあり、それに続く目標として50%、中長期的にはそれを上回る水準を目指しているとのことです。

同社の高齢者住宅ポートフォリオは9月30日時点で総額30億ドルに達し、総帳簿価格に対して7.6%のキャッシュNOI利回りを創出しました。SHOPが高齢者住宅NOIの86%を占めました。プレゼンテーション資料によると、2021年以降、同一物件SHOPのNOIは17%を超える年平均成長率（CAGR）を記録し、マージンは13ポイント上昇しました。

Sabraは買収を通じてもプラットフォームを拡大してきました。同社は年初来で推計利回り8.0%にて7億5,000万ドル近くの投資を完了し、その約80%がSHOP資産でした。内定済みの投資パイプラインはおよそ4億2,500万ドルに達し、その大半がSHOP物件で、推計利回りは7.0%となっています。

2024年および2025年に完了したSHOP投資は、9月30日時点で8.7%の稼働中利回りを生み出しており、同社の当初の引受査定（アンダーライティング）を上回っています。Sabraは、SHOP投資の利回りが2023年から2026年にかけて260ベーシスポイント以上上昇したと発表しました。

専門看護施設の賃貸契約が賃料改定の可能性を提供

Sabraの28億ドル規模の専門看護施設（スキールド・ナーシング）ポートフォリオは、総帳簿価格に対し9.9%のキャッシュNOI利回りを創出し、EBITDARM賃料カバレッジ比率は2.52倍でした。年換算NOIに占める専門看護施設およびトランスジショナル・ケア（移行期ケア）の割合は48%で、SHOPの33.9%、賃貸型高齢者住宅の7%と比較されます。

経営陣は、賃貸契約の満期を潜在的な賃料増額の機会として特定しました。専門看護施設のNOIのほぼ半数は2031年までに満期を迎える契約によるものであり、同社はこれらの契約満了に伴い、現在のカバレッジ水準が適正市場価格への賃料改定を後押しできると述べています。

かつてAvamereに賃貸していた施設の移行がその戦略を例証しています。Sabraは当初、2026年2月に年間賃料を2025年に受領した賃料より17%高い4,800万ドルに固定しました。Avamereの創業者から専門看護事業からの撤退意向が示された後、これらの物件は長期契約に基づきCascadiaおよびEnsignへ移管されました。年換算賃料は5,300万ドルに増加し、2025年の支払額を30%近く上回りました。

流動性が投資活動を支援

Sabraは9月30日時点で12億ドルの総流動性を報告しました。調整後EBITDAに対する純負債倍率は4.54倍、資産価値に対する負債比率は35%、担保付き負債は資産価値の1%でした。このREITのインタレスト・カバレッジ・レシオは5.17倍、固定費カバー比率は5.06倍でした。リボルビング信用供与枠の残高を除く固定連結負債のコストは3.92%でした。

同社は四半期末時点で66億ドルの投資と60のオペレーター（運営事業者）との提携関係を有しており、最大の提携先が年換算NOIの8.4%を占めています。SHOP、賃貸物件、ならびに関連するローンおよび優先株投資を含めると、高齢者住宅が年換算NOIの41%を占めました。

Sabraはまた、引受査定や物件運営の支援を目的としたデータおよびテクノロジーにも投資しています。経営陣は、投資プロセスへの人工知能（AI）の導入により対応能力が拡大すると期待しており、オペレーターはバイタルサインの監視、転倒リスクの特定、および臨床ケア支援のためのツールを導入しています。同社は、5つの転倒関連技術の研究から得られた知見が、2027年にSHOPのアシステッド・リビング（生活支援型施設）およびメモリー・ケア（認知症ケア施設）資産に適用される見込みであると述べました。

業績見通しは引き続き執行リスクおよび運営リスクに左右されます。Sabraは、内定済みの投資が最終契約に至らない可能性や、期待される条件で完了しない可能性があると指摘しました。その他の不確実性としては、金利、インフレ、人件費および人手不足、オペレーターの業績、ヘルスケア関連規制、診療報酬等リスク、テナントまたは借入人の倒産、保険コスト、資本へのアクセス、ならびにSHOPコミュニティに伴う運営リスクが挙げられます。ポートフォリオがヘルスケア不動産（特に専門看護施設および高齢者住宅）に集中しているため、いずれかのセグメントでの不振が業績に不釣り合いな影響を与える可能性があります。