セーフホールドの2026年第3四半期売上高は23%増加、EPSは0.41ドルを維持

Safehold Inc.（NYSE: SAFE）が発表した2026年第3四半期決算は、売上高が前年同期比23%増となったものの、資産調達や新規案件の実行による収入がスター・ホールディングスからの管理手数料の減少や非現金性の一般引当金の増加で相殺され、利益はほぼ横ばいにとどまりました。普通株主に帰属するGAAP純利益は2%減の2,880万ドルとなり、希薄化後1株当たり利益（EPS）は0.41ドルで横ばいとなりました。

売上高は前年同期の9,620万ドルから1億1,870万ドルに増加しました。販売型リースからの利息収入は7,240万ドルから7,880万ドルに増加したほか、2025年末に借地権が満了した2件の物件の運営を引き継いだことで1,800万ドルのホテル売上高を計上しました。オペレーティング・リース収入は1,700万ドルから1,580万ドルに減少しました。

ホテル事業の追加は費用増にもつながりました。当四半期のホテル費用は計1,470万ドルとなり、支払利息は5,250万ドルから5,590万ドルに増加しました。貸倒引当金繰入額は100万ドルから170万ドルに増加し、その他収入に含まれる管理手数料は270万ドルから190万ドルに減少しました。

2026年最初の9ヶ月間の売上高は20%増の3億4,420万ドルとなりました。普通株主に帰属するGAAP純利益は1%増の8,780万ドルとなり、希薄化後EPSは1.21ドルから1.23ドルに増加しました。非GAAP指標である一時的な損益を除いた9ヶ月間の純利益は1%減の8,780万ドルとなり、希薄化後EPSは1.23ドルで横ばいでした。

新規案件の実行とポートフォリオの動向

Safeholdは当四半期中、計3,800万ドルの借地権2件を実行しました。これには、すでに実行済みの2,500万ドルと、資金調達条件付きの先渡約定1,300万ドルが含まれます。これらの新規案件は2つの市場および2つのスポンサーにまたがっており、借地権対物件価値比率は39%、引受賃料カバー率は2.7倍、経済的利回りは7.3%となっています。

第3四半期の資金供給活動の総額は1億1,200万ドルでした。これには、経済的利回り7.2%の新規借地権向け2,500万ドル、経済的利回り7.4%の既存借地権向け8,200万ドル、ならびに実行・変更手数料を含むSOFR＋425ベースポイントで価格設定された借地権ローン500万ドルが含まれます。

9月30日時点で、中核となる借地権ポートフォリオの総帳簿価格は、1億2,000万ドルの先渡約定を除いて73億ドルでした。合計総帳簿価格は前年同期の70億ドルに対して74億ドルとなりました。Safeholdは、ポートフォリオ全体の未実現キャピタルゲイン（含み益）を99億ドルと試算しています。

集合住宅はポートフォリオ全174物件のうち113物件（件数ベースで65%）を占め、総帳簿価格の45%を占めました。オフィス物件は36物件にとどまったものの、総帳簿価格の39%を占めました。ポートフォリオ全体の賃料カバー率は3.4倍、借地権対物件価値比率は52%でした。最も大きな市場はマンハッタンで総帳簿価格の21%を占め、次いでワシントンD.C.が10%、ボストンとロサンゼルスがそれぞれ8%で続きました。

ポートフォリオの年換算キャッシュ利回りは3.9%、年換算利回りは5.5%、経済的利回りは6.1%でした。Safeholdはインフレ調整後利回り6.3%、および例示的なCaret調整後利回り7.5%を提示しましたが、これらはいずれも特定の前提条件に基づいており、将来の運用成果を保証するものではありません。

ホテル事業、流動性および資本状況

当四半期中、Park Hotelsポートフォリオは1,800万ドルのホテル売上高と1,470万ドルのホテル費用を発生させました。地代やその他の項目を含めると、同ポートフォリオは440万ドルのキャッシュ純営業利益（NOI）と280万ドルのGAAP純利益を生み出しました（前年同期はそれぞれ220万ドル、40万ドル）。テナントが2025年12月を超えてマスターリースを延長しないことを選択したため、Safeholdは当初の5つのホテル物件のうち2つの運営を開始しました。

Safeholdの当四半期末時点の負債は50億9,000万ドル、自己資本は24億9,000万ドルで、企業レバレッジは2.04倍となりました。負債のキャッシュ金利は3.9%、実効金利は4.4%でした。同社は、現金および信用枠の利用可能額が12億6,000万ドル、非担保資産が51億3,000万ドルあり、2029年まで企業負債の償還を行わないことを報告しました。また、政府系ファンドとのジョイントベンチャーにおいて、Safeholdからの2億2,000万ドルとパートナーからの1億8,000万ドルからなる、4億ドルの残存任意投資資金があることも明らかにしました。

経営陣が掲げる営業面での焦点は、資本へのアクセスを維持しつつ、特に集合住宅案件を通じて借地権ポートフォリオを拡大することに引き続き置かれています。なお、今回のプレゼンテーションでは公式な業績予想や新規実行額の見通しは示されませんでした。

Safeholdは、試算された未実現キャピタルゲインおよび合成物件価値はGAAP指標ではなく、12〜24ヶ月ごとに実施される評価に一部依存していることに注意を促しました。その結果、これらの数値はオフィスの価値下落を含む現在の市場状況から遅れる可能性があり、将来の期間において大幅に下落する可能性があります。また、同社は実際の賃料カバー率が試算を下回る可能性があることや、試算された含み益から増分価値を実現できる保証はないことにも触れました。

そのほか特定された不確実性としては、金利、クレジット・スプレッド、テナントや業界の集中度、資金調達の利用可能性とコスト、借地権資金に対する需要、テナントの財務業績、リース構造におけるインフレ保護メカニズム、およびSafeholdが新たな投資案件を発掘・資金供給する能力などが挙げられます。