IIPR、ライフサイエンス分野のエクスポージャー拡大に伴い第3四半期AFFO 5,480万ドルを計上

イノベーティブ・インダストリアル・プロパティーズ（NYSE: IIPR）は、IQHQ関連の投資を通じて収益基盤の一部をライフサイエンス分野へシフトさせ続ける中、2026年第3四半期の調整後事業キャッシュフロー（AFFO）が5480万ドルになったと発表した。

四半期売上高は6490万ドル、普通株主に帰属する米国会計基準（GAAP）に基づく純利益は2870万ドルとなった。事業キャッシュフロー（FFO）は総額4880万ドル（希薄化後1株当たり1.75ドル）、ノーマライズドFFOは5020万ドル（同1.80ドル）となった。非GAAP指標であるAFFOは希薄化後1株当たり1.96ドルだった。

IIPRの第3四半期の年換算AFFOは1株当たり7.84ドルとなり、2020年の5.01ドルと比較して年平均成長率（CAGR）は8%となった。なお、この数値は当四半期の実績を単純に年換算したものであり、通期の業績予想ではない。

ライフサイエンス投資が収益構成を再編

9月30日時点で、IIPRの年換算基本賃料および貸付金・有価証券からの年換算収入（総額2億9700万ドル）のうち、大麻関連資産が79.0%を占めた。ライフサイエンス分野は20.8%を占め、その他の投資が0.2%寄与した。

同社は、ライフサイエンス分野への金融投資額として5億4500万ドルを計上しており、これには未執行のエールワイフ・パーク（Alewife Park）向けメザニンローンコミットメント1億3400万ドルが含まれる。この規模拡大は、ボストン、サンフランシスコ、サンディエゴに50億ドル以上の投資額および物件を保有するライフサイエンス不動料プラットフォーム、IQHQに対するIIPRの投資に基づくものである。

IIPRは当初、2025年8月に利回り13.5%の1億ドルのリボルビング信用枠と、利回り15%の1億7000万ドルの優先株投資を通じて、IQHQに対して2億7000万ドルをコミットした。そのコミットメントは2026年6月までに全額実行され、IIPRは9月にIQHQの優先株へさらに3000万ドルを投資した。

同REITはまた、IQHQが所有するマサチューセッツ州ケンブリッジのライフサイエンスキャンパス「エールワイフ・パーク」向けのメザニンローンとして2億4500万ドルをコミットした。同キャンパスには、合計39万2000平方フィートの既存の建物を3棟と、最大でさらに36万4000平方フィートを建設可能な開発用地2区画が含まれている。既存スペースの78%はライラ・サイエンシズ（Lila Sciences）に賃貸されている。

IIPRは1億1100万ドルの初期融資を実行しており、資金拠出の条件を満たすことを前提に、残りの1億3400万ドルを2027年第4四半期までに分割実行する予定である。この投資は期間中の平均利率が15.8%（下限14%）となる見込みで、満期は2028年2月となっており、1年間の延長オプションが付帯している。さらに、IIPRは同一条件で投資額を4億ドルまで拡大するオプションも保有している。

経営陣は、2億4500万ドルのコミットメントが満額実行されればライフサイエンス分野の割合が同社収入の約26%に上昇すると予想しており、本取引が1株当たりAFFOの大幅な押し上げにつながると述べている。実際の収入は、今後の融資実行のタイミングおよび金額に依存する。

大麻ポートフォリオが依然として中核事業

当四半期末時点で、IIPRの総投資資本は29億ドルで、19州にわたる108物件を保有していた。同社のトリプルネット不動産ポートフォリオの投資資本は約24億ドルで、35社を超えるテナントに賃貸されており、加重平均残存賃貸期間は10.8年である。

大麻の栽培、加工、または配送に使用されている（あるいは使用予定の）産業用物件が、年換算基本賃料の88%を創出した。産業・店舗複合物件が10%を寄与し、店舗用物件は2%を占めた。

地域別エクスポージャーは引き続きいくつかの州に集中している。年換算基本賃料の割合はイリノイ州が18.5%で最も高く、マサチューセッツ州（16.2%）、ペンシルベニア州（14.7%）、ミシガン州（11.1%）が続いた。上位10州で年換算基本賃料の合計89.7%を生み出している。また、IIPRの上位10社のテナントが年換算基本賃料および貸付金・有価証券からの収入の58.6%を占めた。

同社の賃貸借契約は一般にトリプルネット契約として構築されており、テナント側が不動産経費、税金、保険料、および修繕維持費を負担する。初期の契約期間は通常15年〜20年で、一般的に毎年の賃料スライド条項および親会社の保証が含まれる。

貸借対照表と資金供給コミットメント

IIPRは9月30日時点で、総負債額が7億1160万ドル、流動性が1億4200万ドルであったと報告した。純負債は総資産の19%に相当し、年換算調整後EBITDAに対する純負債倍率は2.1倍であった。第3四半期の調整後EBITDAは6750万ドルだった。

負債の内訳には、2029年6月満期の6%交換可能シニア社債4億250万ドル、タームローン1億2160万ドル、および1億8750万ドルのリボルビング信用枠に基づく借入金が含まれる。当四半期末時点でリボルビング信用枠の利用可能残高はゼロであった。IIPRは、未執行のエールワイフ向けコミットメント資金について、手元現金およびリボルビング信用枠からの引き出しで充当する予定であると述べた。

同社が挙げた主な不確実性には、テナントのデフォルト（債務不履行）、デフォルトや契約解除後の再賃貸能力、および年換算の賃料・投資収入が完全に実現されるかどうかが含まれる。また、IIPRは複数の投資手法を通じたIQHQへの集中的なエクスポージャー、それらの投資におけるデフォルトリスク、および残りのメザニンローンコミットメントを拠出する能力についても強調した。

その他のリスクとしては、大麻規制の変動、連邦法における大麻の違法性の継続、ライフサイエンス分野の賃貸・不動産市況、負債・自己資本調達へのアクセス、借換ニーズ、金利変動、ならびに資産価値の潜在的低下が挙げられる。