ESRT、オフィス賃貸好調を受け2026年のコアFFO見通しを上方修正

エンパイア・ステート・リアルティ・トラスト（ESRT）は、エンパイア・ステート・ビルの展望台における低迷継続が業績の重荷となったものの、オフィスの改定賃料スプレッドがプラスとなり、既存物件キャッシュNOIがゆるやかに増加した第3四半期を経て、2026年のコアFFO見通しを引き上げました。

ニューヨーク市場に特化した同不動産投資信託（REIT）は現在、2026年の1株当たりコアFFOを0.77ドル〜0.80ドルと予想しており、従来の0.75ドル〜0.79ドルから引き上げました。この見通しには、これまでに実施された自社株買いや「ブロードウェイ1359」の売却が反映されています。また、ESRTは既存物件キャッシュNOIの成長率予想を、従来のマイナス1.5%〜プラス2.0%から1.75%〜2.25%へと引き上げました。

第3四半期の1株当たりコアFFOは0.20ドルでした。既存物件キャッシュNOIは前年同期比0.5%増の6,670万ドルとなりました。一時的要因や、事前契約済みスペースにおける以前開示されたFDIC（連邦預金保険公社）のリース契約満了の影響を除くと、伸び率は1.9%でした。

当期純利益は前年同期の1,360万ドルから590万ドルに減少する一方、調整後EBITDAは8,810万ドルから8,340万ドルに減少しました。展望台および解約手当金を含む合計キャッシュNOIは9,210万ドルとなり、2025年第3四半期の1億170万ドルから減少しました。

オフィス賃貸のモメンタムが継続

四半期末時点におけるESRTの商業ポートフォリオの契約率は95.6%、入居率は92.3%でした。同社は当四半期中に18万9,000平方フィートの賃貸契約を締結し、新規契約の平均期間は9.5年となりました。

オフィスの賃貸スプレッド（改定賃料増減率）はプラス9.9%となり、マーク・ツー・マーケット（時価評価）による賃料成長は21四半期連続でプラスを記録しました。同社は年末の入居率予想について、事前契約済みスペースの入居待ちによる一時的な空室期間を反映させた90%〜92%の範囲を据え置きました。

オフィス物件はESRTのプロフォーマNOIの約60%を占めています。同社のマンハッタンにおけるオフィスポートフォリオは計660万平方フィートに及び、公共交通機関の近くに集中しており、ラウンジ、会議施設、フィットネスセンター、屋上スペースなどのテナント向けアメニティを備えています。

経営陣は引き続き営業経費の削減に注力しています。ESRTは2026年末時点のランレートベースの一般管理費が2025年の水準を5%〜10%下回ると予想しており、追加のコスト削減策が進行中であると述べました。

展望台事業は引き続き圧迫に直面

エンパイア・ステート・ビルの展望台による第3四半期のNOIは1,560万ドルとなり、前年同期の2,650万ドルから減少しました。ESRTは業績について低迷が続いていると説明し、ニューヨーク市の観光アトラクション市場が変化したため、顧客層の多様化と収益モデルの再定義に向けた取り組みが必要であると述べました。

同社は、第2四半期決算発表時に提示した年間5,500万ドルの展望台NOIのフレームワークを維持しました。同アトラクションはプロフォーマNOIの約16%を占めており、その業績はESRT全体のキャッシュフローにおける重要な変動要因となっています。

リテール（商業店舗）はプロフォーマNOIの約18%、集合住宅物件は6%を占めています。リテールポートフォリオはマンハッタンおよびブルックリンのウィリアムズバーグにあるノース6thストリートに跨がり、合計約70万平方フィートとなっています。ESRTの集合住宅ポートフォリオは743戸で構成され、主にマンハッタンに位置し、その大半が市場自由賃料で貸し出されています。

資産売却と自社株買いが資本配分を左右

当四半期終了後、ESRTは「ブロードウェイ1359」の売却を2億1,750万ドルで完了しました。同社は売却代金の一部を負債返済に充て、バランスシートの健全性と柔軟性を維持すると述べました。

ESRTは2026年11月2日までに、1株当たり加重平均価格4.56ドルで8,580万ドルの普通株式を買い戻しました。2026年の資本活動には、「西57丁目250番地」の売却、「マーサー・ストリート130番地」への節税効率の高い再投資、および従来定期借地権の対象であった170万平方フィートの物件の底地取得も含まれています。

四半期末時点の純負債は調整後EBITDAの6.7倍となりました。ESRTは約6億ドルの流動性を報告しており、2027年1月に予定されている2億4,500万ドルのディレイドドロー型タームローンを考慮すると、2029年3月まで未対応の負債償還期限はありません。

同社の見通しは引き続き、賃貸および入居率の動向、テナントのデフォルト（債務不履行）、金利や資本市場の状況、ニューヨークのオフィス、リテール、集合住宅、観光の各市場の変化に左右されます。展望台の業績も、観光客数、為替の変動、地政学的状況、天候、競合状況の影響を受ける可能性があります。さらにESRTは、主要な不確実要素として、不動産評価リスク、借り換え条件、およびニューヨーク市のローカル・ロー97（地域法97号）を含む環境規制要件を挙げています。