DHCの2026年第3四半期SHOP NOI、入居率上昇により50%急増

ディバーシファイド・ヘルスケア・トラスト（Nasdaq: DHC）が発表した第3四半期決算は、高齢者住宅運用ポートフォリオにおける入居率および利用料の上昇が牽引し、物件収益が前年同期比で大幅増となったほか、GAAPベースの純損失が大幅に縮小した。同ヘルスケアREITはまた、開示形式の改訂に伴いインセンティブ管理報酬を含めるかたちで2026年通期の業績予想を更新し、同一物件高齢者住宅NOI（純営業収益）の見通しを引き上げた。

2026年9月30日までの3カ月間（第3四半期）において、連結同一物件キャッシュベース純営業収益（NOI）は25.6%増の7,790万ドルとなった。調整後EBITDAreは28.4%増の7,340万ドルに増加し、ノーマライズドFFOは前年同期の400万ドル（1株当たり0.02ドル）から3,070万ドル（同0.13ドル）に増加した。

DHCのGAAPベースの純損失は5,020万ドル（1株当たり0.21ドル）となり、2025年第3四半期の1億6,400万ドル（同0.68ドル）の赤字から縮小した。前年同期には9,320万ドルの減損損失および1,120万ドルの負債条件変更・繰上償還損失が含まれていたのに対し、当四半期の減損損失は1,450万ドルにとどまり、負債償還損失は計上されなかった。

総売上高は前年同期の3億8,870万ドルから3億6,770万ドルに減少したものの、物件運営費用が3億2,540万ドルから2億8,690万ドルへと減少した。その結果、連結NOIは27.5%増の8,080万ドルに増加した。

高齢者住宅が物件レベルの成長を牽引

業績改善の大半はDHCの高齢者住宅運用ポートフォリオ（SHOP）によるものだった。同一物件SHOPのNOIは50.4%増の4,800万ドルとなり、NOIマージンは470ベーシスポイント拡大して15.8%となった。同一物件の入居率は200ベーシスポイント上昇して84.4%となり、月額平均利用料は5.2%増の5,696ドルに上昇した。

この改善は同社の主要市場区分全体に広く及んだ。同一物件SHOPのNOIは、プライマリーマーケット（主要市場）で49.3%増、セカンダリーマーケット（二次市場）で55.2%増、その他の市場で40.6%増となった。

ただし、第2四半期と比較すると同一物件SHOPのNOIは7.6%減少した。DHCはこの前四半期比での減少について、主に第2四半期に計上された220万ドルの一時的な費用軽減効果と第3四半期における季節的な光熱費の増加によるものとしている。それでも入居率は前四半期比で130ベーシスポイント上昇した。

DHCは四半期末後も高齢者住宅の運営契約の調整を継続した。10月1日には、807室を擁する7棟の介護付き専門看護施設を、管理受託契約からザ・エンサイン・グループ（The Ensign Group）の運営子会社との15年間のトリプルネット・リース契約へと変更した。同契約の当初年額賃料は800万ドルで、インフレ連動の年次引き上げ条項が含まれている。DHCはこの構造により、将来の設備投資要件が大幅に削減されると見込んでいる。これら7物件は、9月30日までの12カ月間で510万ドルのNOIを創出し、160万ドルの設備投資を必要としていた。

同社はまた9月、オークス・シニア・リビング（Oaks Senior Living）およびオークス＝カラヴィータ・シニア・ケア（Oaks-CaraVita Senior Care）に対し、運営受託契約を解除する旨を通知した。DHCは、486室を擁する6つのコミュニティを早ければ2026年第4四半期にも新たな運営会社に移管する予定である。

メディカルオフィス：テナント退去が入居率に影響

DHCのメディカルオフィスおよびライフサイエンス・ポートフォリオにおける同一物件キャッシュベースNOIは、前年同期比1.6%減の2,290万ドルとなった。同一物件の入居率は前年同期と同じ94.5%を維持したものの、以前に開示されたテナントの退去が主因となり、第2四半期から120ベーシスポイント低下した。DHCは該当物件について戦略的選択肢を検討中であるとしている。

当四半期中のリース契約活動は引き続き活発であった。DHCは約130,000平方フィートの新規および更新リース契約を締結し、加重平均GAAP賃料は以前の水準を25.2%上回った。これらの契約の加重平均期間は9.7年であった。新規リースが契約面積の約半数を占め、賃料は33.5%上昇した一方、更新リースの賃料は17.7%上昇した。

また11月2日時点で、DHCはノースカロライナ州ダーラムにある未入居のメディカルオフィス物件を、取引費用控除前で1,050万ドルで売却する契約を締結していた。同物件は2026年最初の9カ月間で36万9,000ドルのNOI赤字を出していた。

業績予想にインセンティブ報酬を反映

DHCは2026年通期のノーマライズドFFOを1億1,070万ドル〜1億2,570万ドル（1株当たり0.46ドル〜0.52ドル）、調整後EBITDAreを2億7,570万ドル〜2億9,070万ドルと予想している。第3四半期より、同社は調整後EBITDAre、ノーマライズドFFO、および分配可能キャッシュの算出方法を改定し、GAAPに基づき認識されるインセンティブ管理報酬を含めることとした。過去の期間についても同様の基準で再計算されている。

更新された予想には、年間で推定2,930万ドル（1株当たり0.12ドル）のインセンティブ管理報酬が含まれている。DHCの従来の業績予想では同報酬が除外されていた。第3四半期の実績には540万ドル（1株当たり0.02ドル）のインセンティブ管理報酬が含まれている。

同社は現在、同一物件NOIを3億1,200万ドル〜3億2,800万ドルと予想している。SHOPの同一物件NOIレンジは500万ドル引き上げられて1億9,000万ドル〜2億ドルとなった一方、メディカルオフィスおよびライフサイエンス・ポートフォリオと「その他すべて」セグメントの見通しは据え置かれた。DHCは通期でSHOPの入居率が約200ベーシスポイント上昇し、売上高成長率は約6.3%、月額平均利用料の伸びは約5.6%になると予想している。

経常的な設備投資予想は9,000万ドル〜1億500万ドルである。SHOP部門は1,000万ドル引き下げられ、7,000万ドル〜8,000万ドルの範囲となった。

流動性とレバレッジ

DHCの当四半期末時点の流動性は2億6,070万ドルで、これには現金および現金同等物1億1,070万ドルと、未実行の担保付き回転信用枠に基づく利用可能額1億5,000万ドルが含まれる。純負債総額は23億3,000万ドルで、年換算調整後EBITDAreに対する純負債倍率は前年同期の10.7倍から8.2倍に低下した。調整後EBITDAreの支払利息カバー率は2.0倍となり、前年同期の1.2倍から改善した。

同社は40億ドルの無担保物件を保有しており、これはポートフォリオの総帳簿価格の64.5%に相当する。次に予定されている主な満期到来には、2028年の1億4,000万ドルのモーゲージおよび5億ドルの無担保社債が含まれる（モーゲージには適用可能な延長オプションがある）。

DHCは、同社の見通しについて、高齢者住宅運営会社によるコスト管理能力や入居率維持能力、テナントの契約更新および賃貸需要、人件費や原材料費のインフレ、金利、設備投資要件、物件売却の実行力、ならびに同社が流動性を維持し負債制限条項（デット・コベナンツ）を遵守する能力など、運営上および財務上の不確実性の影響を引き続き受けるとしている。