AHリアルティ・トラストの第3四半期既存物件NOIが増加、2026年FFO見通しを修正

AHリアリティ・トラスト（NYSE: AHRT）が発表したプレゼンテーション資料によると、同社は2026年第3四半期において商業施設およびオフィスの両ポートフォリオで同一物件キャッシュ純営業収益（NOI）の伸びを示した。一方で、通期の調整後事業キャッシュフロー（調整後FFO）の見通しを希薄化後1株当たり0.57ドル〜0.59ドルに改定した。中間値は同REITの当初ガイダンスを11.5%上回る水準となる。

9月30日を末日とする第3四半期の調整後FFOは1,530万ドル（希薄化後1株当たり0.16ドル）となり、第2四半期の1,410万ドル（1株当たり0.14ドル）から増加した。調整後FFOからは、同社が事業撤退（非継続）した総合建設・不動産サービス、マルチファミリー（賃貸集合住宅）、および不動産金融事業の実績が除外されている。なお、AFFOは1,420万ドル（希薄化後1株当たり0.15ドル）であった。

米国会計基準（GAAP）ベースでは、AHリアリティ・トラストの同社およびオペレーティング・パートナーシップ出資者に帰属する純損失は660万ドル（希薄化後1株当たり0.07ドル）となり、前年同期の損失360万ドル（1株当たり0.04ドル）から拡大した。直近の業績には、「ジ・エバリー（The Everly）」および「ソリス・ゲインズビルII（Solis Gainesville II）」に関連する減損損失を含む、非継続事業からの損失330万ドルが含まれている。

第3四半期の賃料収入は、前年同期の5,310万ドルから5,230万ドルに減少した。営業利益は前年同期の1,390万ドルから1,170万ドルに減少した一方、支払利息は前年同期の1,530万ドルから1,310万ドルに減少した。

同一物件NOIおよび賃貸動向

同一物件キャッシュNOIは前年同期比6.1%増の3,060万ドルとなった。商業施設の同一物件キャッシュNOIは、賃料収入が4.6%増加し固定資産税等が7.0%減少したことで、6.8%増の1,700万ドルとなった。オフィスの同一物件キャッシュNOIは5.2%増の1,360万ドルとなったが、賃料収入の5.2%の増加が、営業費用や固定資産税等の増加によって一部相殺された。

2026年最初の9か月間（第1〜第3四半期累計）では、全体の同一物件キャッシュNOIは4.4%増加し、そのうち商業施設が4.1%増、オフィスが4.7%増であった。AHリアリティ・トラストの改定後の通期前提条件では、同一物件キャッシュNOIの伸び率を商業施設で2.5%〜3.5%、オフィスで3.0%〜4.0%と見込んでいる。

当四半期中の賃貸スプレッド（改定前後の賃料差）はプラスを維持した。商業施設の新規契約におけるキャッシュ賃料スプレッドは16.5%、契約更新では5.8%となった。オフィスの新規契約では23.3%のキャッシュスプレッドを確保し、契約更新は1.5%であった。なお、新規契約の数値は商業施設が2,426平方フィート、オフィスが1万5,499平方フィートと、比較的限られた面積を対象としている。

9月30日時点で、安定運用中の商業施設ポートフォリオの契約稼働率は95.0%、経済的稼働率は91.0%であった。安定運用中のオフィス物件は契約稼働率96.6%、経済的稼働率89.6%であった。安定運用ポートフォリオ全体の加重平均契約稼働率は95.7%に対し、経済的稼働率は90.3%となり、契約締結済みでありながらまだ満額の賃料が発生していない面積を反映している。

業績見通しの改定とポートフォリオからの撤退

AHリアリティ・トラストは、2026年の調整後FFOを5,630万ドル〜5,830万ドルと見込んでいる。同見通しでは、商業不動産全体のNOIを1億3,410万ドル〜1億3,690万ドル（うち商業施設NOIが7,030万ドル〜7,150万ドル、オフィスNOIが6,020万ドル〜6,140万ドル）と想定している。また、一般管理費を1,900万ドル〜2,000万ドル、支払利息を5,460万ドル〜5,560万ドルと予測している。

この見通しは2026年中に新たな物件取得を行わないことを前提としており、マルチファミリー・ポートフォリオの大部分からの撤退および残存する不動産金融投資からの撤退を織り込んでいる。AHリアリティ・トラストは、「ジ・エバリー」および売却が予定されている「グリーンサイド（Greenside）」の売却代金を使用し、約5,700万ドルの有担保債務の追加返済を見込んでいる。また、予想される資産売却代金を原資とし、予定される信用枠からの借入効果も含め、2026年に残る純無担保債務のうち約1億ドルを返済すると想定している。

同社は四半期終了後の10月30日に「ジ・エバリー」および「ソリス・ゲインズビルII」の売却を完了した。「ソリス・ケネソー（Solis Kennesaw）」の担保付き債券は10月29日に全額償還された。「グリーンサイド・アパートメンツ」は第4四半期に売却される見込みであり、「プレミア・アパートメンツ（Premier Apartments）」は売買契約を締結済みで、2027年第2四半期に取引完了を見込んでいる。ただし、AHリアリティ・トラストは、これらの取引が予定通りのスケジュールで完了しない、あるいは全く完了しない可能性もあると警告している。

債務再編と資本配分

9月30日時点の総負債額は10億3,000万ドルとなり、2025年末時点の15億3,000万ドルから減少した。調整後EBITDAreに対する純有利子負債倍率は7.1倍となり、第2四半期と同水準を維持し、第1四半期の8.3倍から低下した。総手元流動性は2億6,240万ドルであった。

四半期末時点で、負債の61.4%が固定金利またはヘッジ済みであり、ポートフォリオの加重平均残存期間は2年であった。10月28日、AHリアリティ・トラストは与信枠を再編し、1億5,000万ドルの5年期リボルビング融資枠、期間4年および5年の計4億ドルのタームローン2本、ならびに別枠で1億ドルの7年期タームローンに組替えた。新規のスワップ取引および変動金利負債の返済に充てられた資産売却代金を組み合わせることで、同社の負債は100%固定金利化またはヘッジ済みになると発表した。このリファイナンスにより、加重平均負債残存期間は4.4年に延長された。

AHリアリティ・トラストは第3四半期中に490万ドル相当の自社株買いを実施した。9月30日までに、3,820万ドルで640万株を買い戻している。

同社の見通しは、計画中の資産売却の完了およびブローカーの査定価格と一致する売却代金の受領に引き続き依存している。AHリアリティ・トラストは、実際の売却代金が同社の想定と大幅に異なる可能性があり、それが予定されている負債返済の規模や時期に影響を与える可能性があると述べている。