リアルティ・インカムの第3四半期1株当たりAFFO、1.12ドルに増加

リアルティ・インカム（NYSE: O）が発表した2026年第3四半期決算は、売上高の伸びとグローバルな不動産ポートフォリオの拡大に支えられ、純利益および調整後事業運用資金（AFFO）が増加した。同不動産投資信託（REIT）は、プライベート・キャピタルとの提携やジョイントベンチャーを通じて資金調達の多様化を継続している。

REIT業界で一般的に用いられる非GAAP指標であるAFFOは、前年同期の9億9,430万ドルから10億6,000万ドルに増加した。加重平均希薄化後株式数が9億1,790万株から9億4,880万株へと増加したものの、AFFO全体の伸びがそれを上回ったため、希薄化後1株当たりAFFOは1.08ドルから3.7%増加して1.12ドルとなった。

普通株主に帰属する純利益は、2025年第3四半期の3億1,580万ドルから4億390万ドルに増加した。弁済金を除く総売上高は9.3%増の15億2,000万ドルとなり、そのうち弁済金を除く賃貸収入が13億8,000万ドル、その他の収入が1億3,780万ドルを占めた。

調整後EBITDAは13億1,000万ドルから14億5,000万ドルに増加し、非GAAP調整後EBITDAマージンは94.3%から95.4%に拡大した。当四半期には、前年同期の7,540万ドルに対し1億1,160万ドルの不動産減損損失引当金を計上したほか、物件売却益は前年同期の4,910万ドルから1億1,390万ドルに増加した。

ポートフォリオは引き続き高い稼働率を維持

リアルティ・インカムの9月末時点の保有物件数は15,536物件で、総面積は約3億5,700万平方フィートに及び、96の業種にわたる1,842件のテナントに提供されている。ポートフォリオの稼働率は98.8%、年換算基本賃料の合計は約54億ドルであった。加重平均残存賃貸期間は8.5年で、2026年の残りの期間中に満期を迎える年換算基本賃料の割合はわずか0.7%にとどまる。

年換算基本賃料の77%を商業用物件が占め、次いで産業用資産が17%、ゲーミング（カジノ・娯楽施設）が3%、その他物件が2%、データセンターが1%となった。国・地域別では、米国が年換算基本賃料の79.6%、英国が15.1%、欧州大陸が5.3%を占めた。

同社は第3四半期の再賃貸アクティビティにおいて103%の賃料リキャプチャー率を報告した。2020年から2026年第3四半期までの期間において、契約更新でのリキャプチャー率は約104%、新規テナントへの賃貸物件では約107%を記録した。

リアルティ・インカムは2026年最初の9か月間に、1,223億ドルの潜在的取引案件を検討した結果、69億ドルの資金を投じた。これは検討案件全体の約6%を成立させたことを意味する。海外市場は同社の事業基盤において存在感を増しており、同期間中に欧州へ26億ドルを投資し、現在では英国および欧州大陸全域で696物件を保有している。これらの資産は年換算基本賃料の約20%に相当する約11億ドルを生み出している。

プライベート・キャピタルが資金調達の選択肢を拡大

経営陣は、継続的な管理手数料の獲得、異なるリターン特性を持つ投資へのアクセス、および公募増資への依存度低減を図る手段として、プライベート・キャピタル・プラットフォームである「リアルティ・インカム・インベストメント・マネジメント」を重視している。同プラットフォームには、ファンド、戦略的ジョイントベンチャー、個別受託口座が含まれる。

同社によると、傘下の「U.S. Core Plus Fund」は17億ドルの自己資本を調達した。また、2026年中にアポロおよびKKRと戦略的提携を構築し、それぞれ10億ドルおよび5億2,800万ユーロの出資金を獲得した。リアルティ・インカムは各ジョイントベンチャーの51%の所有権を維持し、これらベンチャーの資産に対する管理手数料を受け取る。

リアルティ・インカムはさらに、クラウド・キャピタルとの継続的なジョイントベンチャーを通じて、自社のネットリース（純賃貸借）モデルをデータセンター事業へと拡張している。この提携による取引規模は60億ドルを超え、初期段階では投資適格のハイパースケールテナントに賃貸済または事前賃貸済であるバージニア州北部のデータセンター資産3件が含まれる。リアルティ・インカムは45%の持分を保有し、承認、実行条件、開発マイルストーンの達成を条件として、資産の稼働に伴い最大14億ドルの自己資本を段階的に投資する予定である。

同社が当期中に取り組んだその他の資金調達策には、総額約18億6,000万ドルの2回にわたる転換社債の発行、自治体債の事前返済取引、ならびにリボルビング信用枠およびコマーシャル・ペーパー（CP）発行枠の拡大が含まれる。

レバレッジ倍率は5.4倍を維持

9月30日時点の純有利子負債は313億7,000万ドルとなり、前年同期の282億6,000万ドルから増加した。年換算プロフォーマ調整後EBITDAreに対する純有利子負債倍率は5.4倍で、第2四半期から横ばいとなり、前年同期の5.3倍と比較される。固定費カバー率は4.6倍であった。

負債の約97.1%は無担保であり、94.4%が固定金利で、加重平均残存期間は5.1年であった。四半期末時点における同社のリボルビング信用枠およびコマーシャル・ペーパー（CP）プログラムの残高は約18億ドルであった。長期無担保債務格付けは、ムーディーズがA3、S&PがA-、フィッチがAで、見通しはいずれも「安定的」となっている。

リアルティ・インカムは2026年10月時点で676か月連続で毎月配当を宣言しており、年換算配当金を1株当たり3.258ドルに設定した。同社は上場企業としての32年以上の歴史において、毎年配当を引き上げている。

今回の発表において新たな業績見通し（ガイダンス）は示されなかった。経営計画は、負債、公募増資、プライベート・キャピタルへの資金アクセス、ならびに物件買収、開発、ジョイントベンチャーの実施状況に依存する。また、リアルティ・インカムは、金利や為替の変動、インフレ、テナントの債務不履行や破産、不動産減損、開発およびジョイントベンチャーに伴うリスク、経済状況や資本市場環境の変化を、業績が現在の予想と異なる結果となる可能性のある要因として挙げている。