デジタル・リアルティ、第3四半期の過去最高ブッキングを受け2026年のコアFFO見通しを上方修正

デジタル・リアルティ・トラスト（NYSE: DLR）は、第3四半期の決算増益と、小規模デプロイメントおよびハイパースケール容量の双方におけるリース契約額が過去最高を記録したことを受け、2026年通期の見通しを引き上げた。データセンターREITである同社は、好調な新規契約、契約更新時の価格設定、既存資産（same-capital）の成長が業績を後押ししたことから、ネットプロモート（成果報酬）を除くコアFFOの見通しを、7月時点の1株当たり8.15〜8.20ドルから8.30〜8.35ドルへ上方修正した。

2026年9月30日を末日とする当四半期の普通株主に帰属する純利益は、前年同期の5,760万ドルから1億8,520万ドルに増加した。総営業収益は15億8,000万ドルから19億ドルに増加し、調整後EBITDAは8億6,780万ドルから9億7,770万ドルに増加した。

普通株主およびユニットホルダーに帰属するFFO（Funds from Operations）は、5億7,010万ドルから7億4,150万ドルに増加した。ネットプロモートを除くコアFFOは7億9,530万ドル（希薄化後1株当たり2.10ドル）となり、前年同期の6億5,600万ドル（同1.89ドル）から拡大した。為替変動の影響を除いた固定為替レートベースのネットプロモート除くコアFFOも1株当たり2.10ドルとなり、当四半期における為替の影響は極めて軽微であったと同社は説明している。

過去最高のリース契約と契約更新時の価格上昇

デジタル・リアルティの持分ベースでの新規リース契約額は、GAAP基準の年換算基本賃料ベースで6億2,660万ドルとなり、前四半期比で40%増、前年同期比で80%増となった。100%持分ベースでの総予約額（ブッキング）は8億5,500万ドルに達した。

1メガワットを超える大容量リースは、同社持分ベースの予約額の76%に当たる4億7,420万ドルを占めた。0〜1メガワットのデプロイメントとインターコネクション（相互接続）の合計は過去最高の1億5,180万ドルとなり、全体の24%を占めた。当四半期中に155件の新規顧客を獲得し、0〜1メガワットのデプロイメントおよびインターコネクションから年間4億ドルの予約額を目指す取り組みは目標を達成・上回る見込みであると発表した。

好調なリース活動により、100%持分ベースの受注残高（バックログ）は過去最高の25億ドルに拡大し、複数年にわたる契約開始予定が確保された。なお、実際のサービス開始日は、契約締結時の見積もりと異なる場合がある。

年換算現金ベースの賃料収入2億6,100万ドル分に相当する契約更新では、現金ベースで11.8%、GAAPベースで17.0%の賃料引き上げを実現した。特に1メガワットを超える大容量契約の更新価格が好調で、現金ベースで23.7%、GAAPベースで38.8%の上昇となった。デジタル・リアルティは、通期の現金ベース契約更新スプレッドのガイドラインを100ベーシスポイント引き上げ、10%〜12%の範囲に上方修正した。

2026年通期見通しの上方修正

デジタル・リアルティは現在、2026年の成果報酬収入を除く売上高を70億5,000万〜71億2,500万ドルと予測しており、7月時点の予想（68億5,000万〜69億5,000万ドル）から上方修正した。調整後EBITDAは38億〜38億5,000万ドルとなる見込みで、従来の37億5,000万〜38億5,000万ドルの範囲から引き上げられた。

同社はまた、既存資産（same-capital）の現金ベース純営業利益（NOI）の成長率予想を従来の4.25%〜5.25%から5.25%〜5.75%に引き上げた。為替変動の影響を除いたネットプロモート除くコアFFOは、1株当たり8.25〜8.30ドルとなる見込み。IT負荷ベースで測定される年末時点のポートフォリオ入居率ガイドラインは、75〜125ベーシスポイントの上昇で維持された。

経営陣による長期プレゼンテーションでは、2025年の10%成長に続き、2026年ガイドラインの中央値でネットプロモートを除くコアFFOが約13%成長することを示し、2026年以降も2桁成長が続くと予測した。同社は、これらの予測は外部要因に依存しており、大幅に変動する可能性があると注意を促した。

容量とプライベートキャピタルの拡大

9月30日時点で、デジタル・リアルティのグローバルプラットフォームの稼働中IT容量は約3ギガワット、土地や建屋を含む将来の開発容量は約10ギガワットであり、合計で約13ギガワットとなった。このうち約1.5ギガワットが建設中である。将来の開発容量は前四半期から17%増加し、計画容量の70%が100メガワットを超える大型ブロックとして構成されている。

同社はハイパースケール開発に向けたプライベートキャピタルの資金調達も拡大している。新たな稼働済み恒久資本（パーペチュアル・キャピタル）戦略に対して14億ドルの初期アンカー出資コミットメントを獲得し、手数料収入は前年同期比107%増加した。デジタル・リアルティは、開発合弁事業、クローズドエンド型ファンド、恒久資本戦略からの150億ドル以上と、貸借対照表上の流動性50億ドル以上を含め、利用可能な資本が200億ドルを超えたと報告した。

報告された純有利子負債対調整後EBITDA比率は5.2倍であった。2026年6月に取得した、全室リース済みのバージニア州北部における3案件の稼働安定化を見込んだ調整後のレバレッジは4.9倍と試算された。負債の加重平均残存期間は4.6年、加重平均利率は3.4%で、負債の89%が固定金利、92%が無担保となっている。

デジタル・リアルティの見通しには、データセンター需要の減退、電力および接続性の制約、開発の遅延やコスト増加、特定顧客への集中、競争、借り換えおよび金利リスク、為替変動、サプライチェーンの混乱、外部資本への依存などのリスクが引き続き伴う。また同社は、一部の調整項目を事前に信頼性高く予測できないため、将来予測に関する非GAAP見積もり数値が、対応するGAAP実績値と大幅に異なる可能性があると付記した。