VICIプロパティーズ、第3四半期増収に伴い2026年AFFOガイダンスを引き上げ

VICIプロパティーズ（NYSE: VICI）は、第3四半期の売上高と調整後FFO（AFFO）が増加したことを受け、2026年通期のAFFO見通しを引き上げました。一方で、4億5,800万ドルの非現金信用損失引当金の計上がGAAP基準の純利益を大幅に押し下げました。

この体験型不動産投資信託（REIT）は現在、2026年のAFFOを26億9,500万ドル〜27億500万ドル、希薄化後普通株式1株当たりでは2.47ドル〜2.48ドルと見込んでいます。従来の見通しは26億7,500万ドル〜26億9,500万ドル（1株当たり2.45ドル〜2.47ドル）でした。この見通しは、加重平均普通株式数を10億9,020万株と想定しています。

VICIによると、この見通しには完了予定日が未発表の買収案件、将来発生する可能性のある買収や売却、資本市場活動、その他の単発取引は含まれていません。なお、非現金の信用損失引当金の将来の変動を合理的に予測することが困難であるため、同社はGAAP基準の純利益見通しを開示していません。

信用損失引当金がGAAP業績の重荷となる一方、AFFOは増加

9月30日に終了した第3四半期の売上高は、前年同期の10億1,000万ドルから5.8%増の10億7,000万ドルとなりました。販売型リースからの収入は5億3,180万ドルから5億5,670万ドルに増加し、リースファイナンス債権、融資および有価証券からの収入は4億4,800万ドルから4億8,260万ドルに増加しました。

普通株主に帰属するAFFOは、前年同期の6億3,760万ドルから7.5%増の6億8,520万ドルとなりました。加重平均希薄化後株式数が約10億7,000万株から約11億株へと増加したものの、希薄化後1株当たりAFFOは0.60ドルから0.62ドルに上昇しました。普通株主に帰属する調整後EBITDAは、8億2,560万ドルから8億7,980万ドルに増加しました。

しかし、普通株主に帰属するGAAP基準の純利益は、前年同期の7億6,200万ドル（1株当たり0.71ドル）から3億4,250万ドル（希薄化後1株当たり0.31ドル）へ減少しました。この減益は主に、1株当たり0.42ドルに相当する4億5,800万ドルの非現金信用損失引当金の変動を反映したものです。前年同期には同項目から2,020万ドルの戻入益が含まれていました。

VICIは、非現金の信用損失調整額をはじめ、特定のリース・ファイナンス調整、株式報酬費用、取引費用、その他の指定項目をAFFOの算出から除外しています。同社は、自社の非GAAP指標はあくまで補足的なものであり、GAAPに基づいて算出される純利益やキャッシュフローに代わるものではないと注意を促しています。

リースおよび貸付収入が拡大

融資および有価証券からの収入は7,910万ドルに達し、前年同期の6,100万ドルから増加しました。契約に基づく利息収入には、メザニンローンおよび優先株からの4,790万ドル、シニア担保付きローンからの2,760万ドル、シニア担保付き社債からの390万ドルが含まれます。

当四半期には、2026年中に完了した投資による契約賃料も含まれています。ゴールデン・エンターテインメントのマスターリースから2,180万ドル、クレアベスト・ノースフィールド・パークのリースから1,350万ドルがもたらされました。また、ゲームホストの不動産買収に伴い、PUREポートフォリオ関連の収入も計上しました。

2026年10月時点で、VICIが報告した年換算の契約不動産賃料は33億2,000万ドルでした。同社の融資および有価証券ポートフォリオの元本残高は31億6,000万ドルで、年換算で3億400万ドルの契約収入を生み出しており、これにより年換算の合計契約賃料・融資収入は36億2,000万ドルに達しました。

ポートフォリオは、米国およびカナダ全域に及ぶゲーミング物件63件、その他体験型物件40件を含む計103件の体験型資産で構成されています。入居率は100%で、テナントの更新オプションを含めた加重平均賃貸期間は39.4年でした。また、賃料の88%が親会社保証でカバーされています。

最近完了した投資には、11億6,000万ドルのゴールデン・エンターテインメントによるセール・アンド・リースバック、2億60万カナダドルのゲームホスト不動産買収、ワン・ビバリーヒルズ向け15億ドルの建設融資コミットメントが含まれます。また、VICIはクラブメッド・セント・クロイのBTS（オーダーメイド型開発）プロジェクトにも7,550万ドルをコミットしました。

保留中の取引では、カナダ・アルバータ州のセンチュリー・マイルおよびセンチュリー・ダウンズが、ハイフィールド・インベストメント・グループの子会社との新たな別個のリース契約に移行する予定です。一般的な条件の満たしや規制当局の承認を経て、2026年第4四半期または2027年第1四半期に完了する見込みです。VICIはこの取引によって総賃料に変更はないとしています。

流動性とテナント集中度

当四半期末時点のVICIの流動性は25億0,000万ドルで、利用可能なリボルビング信用枠22億3,000万ドルと現金2億7,030万ドルで構成されています。有利子負債総額は172億2,000万ドル、直近四半期年換算のネットレバレッジ比率は4.8倍でした。負債残高の98.4%を固定金利債務が占め、加重平均残存期間は6年です。

当四半期中、VICIは2031年満期のシニア無担保社債9億ドルと2036年満期の社債8億5,000万ドルを発行しました。また、2026年満期予定であった社債17億5,000万ドルを償還・返済しました。

ポートフォリオは引き続き大手ゲーミング事業者に集中しています。年換算賃料の割合は、シーザーズ・エンターテインメントが38%、MGMリゾーツ・インターナショナルが32%、ザ・ベネチアンが9%を占めています。VICIは主要な不確実性要素として、テナントおよび借り手の信用リスク、ゲーミングや選択的消費支出への依存、金利および資金調達環境、取引の実行力、規制当局の承認、開発融資のリスク露出などを挙げています。さらに、テナントの業績、信用格付け、株価、より広範なマクロ経済状況の変化が、将来のGAAP基準による信用損失引当金に大幅な変動をもたらす可能性があります。