ニューマーク、第3四半期は堅調な成長も2026年見通しを下方修正

ニューマーク・グループは、記録的な賃貸仲介活動と継続的なストック型サービス分野の拡大に支えられ、2026年第3四半期の売上高と調整後利益が2桁成長を記録したと発表した。しかし、厳しいマクロ経済環境の中で取引完了の時期や確実性に対する見通しが低下したことを理由に、この商業用不動産顧問会社は通期の業績見通しを引き下げた。

Nasdaq上場企業である同社（Nasdaq: NMRK）は現在、2026年の売上高を従来予想の37億7500万〜38億7500万ドルから37億〜38億ドルに見込んでいる。調整後1株当たり利益（EPS）は従来の1.87〜1.98ドルから1.80〜1.90ドルへ下落すると予想し、調整後EBITDAは従来の6億5600万〜6億9400万ドルから6億2900万〜6億6700万ドルの範囲になると見込んでいる。

ニューマークは、通期のキャピタル・マーケッツ部門の成長率が見通しの想定中央値を下回る一方、マネジメント・サービスおよびサービシング部門の成長率は概ね中央値通りになると見込んでいると述べた。賃貸仲介の成長率は中央値を上回る見通しだ。

売上高と調整後利益の拡大

第3四半期の売上高は前年同期比12.7%増の9億7320万ドルとなり、ニューマークにとって9四半期連続の2桁増収となった。年初9カ月間の売上高は18.4%増の27億1000万ドルに達した。

GAAP希薄化後1株当たり利益は8%増の0.27ドル、完全希薄化後株式ベースのGAAP純利益は5.3%増の6740万ドルとなった。前年同期とのGAAP比較は、以前開示された株主代表訴訟の和解に関連して2025年第3四半期のその他収入に計上された4230万ドルの保険金受取額の影響を受けた。

税引後調整後利益は15.3%増の1億2210万ドル、調整後EPSは14.3%増の0.48ドルとなった。調整後EBITDAは14.6%増の1億6640万ドルとなり、調整後EBITDAマージンは28ベーシスポイント拡大して17.1%となった。直近の買収や国際的な成長施策を除くと、マージンは60ベーシスポイント近く拡大していたと同社は述べた。

米国での売上高は12.1%増加したが、英国での売上高は0.2%減少した。ニューマークが欧州大陸、アジア、その他の米州地域全体で拡大を続けたため、その他の地域での売上高は39.9%増加した。同社は、収益を生み出す人員の増加が緩やかであったため、米国の成長は主に生産性の向上によるものだとしている。海外の人員数および米国以外のオフィス拠点は50%前後の大幅な伸びを示したものの、経営陣は新たに採用した収益創出人員がフル生産性に達するまでに通常6〜18カ月を要すると指摘した。

賃貸仲介が部門成長を牽引

賃貸仲介およびその他手数料の売上高は26.5%増の3億860万ドルに達し、同事業としてニューマーク過去最高の第3四半期となった。同社は、人工知能（AI）、データセンター、その他のテクノロジー業界のほか、製造業、法務サービス、航空宇宙・防衛、ヘルスケア分野の顧客による活発な取引を挙げた。サンフランシスコ・ベイエリア、ロサンゼルス大都市圏、太平洋北西部、テキサスなどの市場における産業用およびオフィス用賃貸仲介手数料の上昇も成長を後押しした。

マネジメント・サービス、サービシング手数料およびその他の売上高は18.3%増の3億7630万ドルとなり、同事業において5四半期連続で過去最高を更新した。テナント、所有者、貸手向けのアウトソーシングサービス、評価・アドバイザリー事業（Valuation & Advisory）における既存拠点業績の改善、および2025年第3四半期以降に完了した6件の買収が成長に寄与した。

サービシング・ポートフォリオは7690万ドルのサービシングおよびその他売上高を生み出し、1.3%増加した。サービシング手数料の増加は、売却目的保有ローンおよびエスクロー残高からの利息収入の減少により一部相殺された。ニューマークのプライマリー・サービシング・ポートフォリオは前年同期比19.7%増加し、サービシングおよび資産管理ポートフォリオ全体は23.2%拡大して2283億ドルとなった。

キャピタル・マーケッツ部門は主要部門で唯一縮小し、売上高は4.4%減の2億8820万ドルとなった。集合住宅、産業用、店舗用物件の取引増加を含め売買高が約33%増加したことから、投資売買手数料は7.5%増加した。しかし、その改善は組成手数料の21.1%減によって相殺された。

前年同期の異例の力強い伸びを受けて、総デット取引高は36.8%減の158億4000万ドルとなり、政府系住宅金融機関（GSE）および連邦住宅局（FHA）の案件組成高は15.9%減少した。キャピタル・マーケッツ全体の取引高は8.1%減の388億8000万ドルとなったものの、2024年第3四半期を115%上回る水準を維持した。

キャッシュ創出と財務状況

直近12カ月間の調整後フリー・キャッシュ・フローは15.9%増の3億3680万ドルとなった。前年同期に受領した4230万ドルの訴訟和解金を除くと、同社の試算では35.7%の増加となる。第3四半期の調整後フリー・キャッシュ・フローは前年同期の1億6300万ドルから1億870万ドルに減少した。

ニューマークの9月末時点の現金および現金同等物は2億4000万ドル、企業の総負債額は8億7750万ドル、純負債額は6億3750万ドルであった。直近12カ月間の調整後EBITDAに対する純有利子負債倍率は1.0倍にとどまり、2029年1月までに期限を迎える負債はない。同社は長期的な純有利子負債倍率の目標値を引き続き1.5倍以下に据え置いていると述べた。

経営陣は、長期的に利用可能な資本の50〜60%を買収を含む成長施策に配分し、30〜40%を株主還元に充て、10〜20%を維持投資に向ける計画だ。ニューマークの取締役会は、11月13日時点の株主に対し11月30日に支払われる1株当たり0.06ドルの四半期配当を実施することを決議した。

見直された業績見通しは、特にキャピタル・マーケッツ部門における取引完了を巡る不透明感を浮き彫りにしている。ニューマークはまた、業界全体での集合住宅向け政府系金融機関による融資活動の低下にも直面しており、国際事業の継続的な拡大および買収戦略については、新たな雇用者やオフィスがフル生産性に達しマージンに好影響をもたらすまでに時間を要する可能性がある。