キムコの2026年第3四半期FFOは6.8%増、入居率が過去最高を記録

キムコ・リアルティ（NYSE: KIM）が発表した2026年第3四半期の希薄化後1株当たりFFO（事業活動からの資金）は前年同期比6.8%増加した。これは、過去最高のポートフォリオ入居率、プラスの賃料改定スプレッド、および未だ賃料支払いが始まっていない大規模な契約済み賃貸パイプラインによって下支えされた。同ショッピングセンターREITの当四半期末時点の入居率は96.6%に達し、契約済み・未開店（signed-not-open）の賃貸契約に基づく年間基本賃料は7,600万ドルとなり、テナントの入居が進むにつれて将来のキャッシュフローに対する視認性が確保されている。

賃貸活動が潜在的成長を後押し

キムコは当四半期中に、134件の新規契約を含む270万平方フィート相当の賃貸契約444件を締結した。既存物件の新規賃料スプレッド（プロラタベース）は31.5%となり、アンカーテナント（大型核店舗）で39.9%、小規模店舗で21.0%を記録した。同社の新規賃料スプレッドが10%を超えたのは、これで20四半期連続となる。

小規模店舗の入居率は92.9%に達し、過去最高水準に並んだほか、全体での入居率は同社の過去最高記録を更新した。キムコによると、総賃貸可能面積ベースでのテナント定着率は91%であり、テナントの退去件数は前年同期比で88件減少した。また、同社は2027年上半期に期間満了を迎える予定の年間基本賃料の75%をすでに更新・処理済みである。

9月30日時点で、契約済み・未開店パイプラインによる賃貸済入居率と経済的入居率の差（ギャップ）は390ベースポイント（3.9%）となった。キムコは、これに関連する年間基本賃料の28%が2026年第4四半期に発生開始し、57%が2027年中、残りの15%が2028年に開始すると見込んでいる。同パイプラインの約60%はアンカーテナント向け区画、40%は小規模店舗向け区画が占める。再開発プロジェクトが25%を占め、パーティ・シティ（Party City）、コンズ（Conn’s）、ライト・エイド（Rite Aid）、ジョアン（JOANN）、ビッグ・ロッツ（Big Lots）、ペインテッド・ツリー（Painted Tree）などの小売企業が以前入居していた区画の穴埋め（バックフィル）が22%を占めている。

契約済み賃貸契約による追加の年間基本賃料2,200万ドルは、既存テナントがまだ区画内に残留しているか、あるいは未引き渡しの建設工事に関連する賃料であるため、上記の7,600万ドルのパイプラインには含まれていない。またキムコは、追加オプションなしで2027年までに満了を迎える68件のアンカーテナント賃貸契約において、値付けの適正化（マーク・ツー・マーケット）の機会を見出している。これらの賃料の加重平均年間基本賃料は1平方フィート当たり14.35ドルであり、同社はおよそ50%の賃料アップサイド（値上げ余地）があると試算している。

食品スーパーを核とするポートフォリオが引き続き中心

キムコは当四半期末時点で、総面積9,900万平方フィートに及ぶ561物件を保有している。食品スーパーが核となる商業施設は年間基本賃料の過去最高となる87%を創出しており、経営陣はポートフォリオ全体で約90%に向けた軌道にあると述べた。売上高を報告している食品スーパーの1平方フィート当たり売上高は平均で約817ドルであった。

ディスカウント店、生活必需品主体の小売店、およびサービス関連企業が年間基本賃料の合計78%を占めた。全国展開および地域展開のテナントが81%を占める一方、過去12か月間に締結された新規賃貸契約の71%がサービス業向けであった。小規模店舗はプロラタベースの年間基本賃料の48%を創出し、そのカテゴリー内では飲食店が最大割合を占めた。

ポートフォリオは引き続き大都市圏の第1環状郊外地域に集中している。サンベルト地域および沿岸部市場が年間基本賃料の91%を占め、同社の主力大都市圏市場が82%を占めた。プレゼンテーションで取り上げられたすべての月において、同社のショッピングセンターの来客数は前年同月比で増加し、年初来では約3%の増加となった。

キムコによると、統合的な運営モデル「One Kimco」は、賃貸契約の実行力向上、賃料支払いの早期開始、および一般管理費の抑制を目指している。2019年から2026年第3四半期までに、収益は年平均10.4%の複合成長率で増加したのに対し、一般管理費（G&A）の成長率は5.4%にとどまった。この期間中、一般管理費の対売上高比率は7.2%から5.2%へと低下した。

資本のリサイクルと再開発

9月30日までに、キムコは資産売却から3億9,100万ドルを、配当支払いおよび賃貸・維持手入れ用設備投資後のフリーキャッシュフローから1億7,900万ドルを創出した。同社は1億1,800万ドルを買収および合弁事業（JV）の持分買い取りに、1億2,900万ドルを再開発に、2億2,400万ドルを普通株および優先株の自社株買いに充当した。

現在の2026年資本計画では、暗黙の利回り約6%での4億〜5億ドルの買収および合弁事業（JV）持分買い取りとともに、利回り約5%での4億〜5億ドルの資産売却が見込まれている。また、キムコは想定利回り9%〜11%で1億4,000万〜1億5,000万ドルの再開発支出と、暗黙の利回り10%近辺で7,500万〜1億2,500万ドルの純構造化投資を計画している。自社株買いについては、通期の特定金額に固定されるのではなく、引き続き機動的に実施される。

食品スーパーを中心とした再開発は引き続き優先事項である。キムコは総コスト2億6,400万ドル、想定利回り9%〜11%の進行中の再開発プロジェクトを23件、また総額2,200万ドル、想定利回り19%〜23%のアンカーテナントのリポディショニング（再配置）プロジェクトを6件抱えている。

貸借対照表とリスク

キムコは、20億ドルのリボルビング信用枠の全額利用可能枠を含め、25億ドルを超える流動性を保有して当四半期を終えた。優先株と同社分の合弁事業（JV）負債を含むルックスルーベースの純負債対EBITDA倍率は5.3倍であった。固定費カバー率は4.3倍、無担保・未担保物件の割合は92%を超え、経常的なAFFO（調整後FFO）配当性向は約74%であった。

同社は10月1日の満期時に利率2.8%の無担保シニア社債5億ドルを償還したため、2026年に大きな負債償還期日は残されていない。連結負債の加重平均残存期間は7.4年であり、そのほぼ全額が固定金利であった。キムコはまた、普通株のキャッシュ配当が前年同期比7.7%増加したと発表した。

見通しは引き続き、経済および不動産市況、金利変動、テナントの破産や賃貸契約の解除、消費者行動の変化、EC（電子商取引）との競争、インフレ、サプライチェーンの混乱の影響を受ける。キムコはまた、実際の業績が現在の予想と異なる要因になり得るリスクとして、買収および再開発の実行力、資金調達の可能性、資産評価額、サイバーセキュリティ事案、規制変更、ならびにREIT（不動産投資信託）資格の維持能力などを挙げている。