ILPTの2026年第3四半期ノーマライズドFFOは42%増加、稼働率は98.3%に達する

インダストリアル・ロジスティクス・プロパティーズ・トラスト（Nasdaq: ILPT）が発表した2026年第3四半期決算は、入居率の向上、物件レベルの収入増加、および5月のリファイナンスに伴う支払利息の減少に支えられ、標準化FFO（事業から生じる標準化資金）が前年同期比42.4%増となった。非連結ジョイントベンチャーでの損失計上により米国会計基準（GAAP）に基づく純損失は拡大したものの、賃料改定時の増減率（リーシングスプレッド）は引き続き堅調を維持した。

普通株主に帰属する標準化FFOは、前年同期の1490万ドル（1株当たり0.23ドル）から2130万ドル（同0.32ドル）に増加した。調整後EBITDAreは8160万ドルから8700万ドルに増加した。当四半期より、ILPTの標準化FFO、調整後EBITDAre、および分配可能キャッシュにはGAAPに基づき認識されたインセンティブ管理報酬が含まれることになり、過去の数値も同基準に遡及改定された。2026年第3四半期の実績には、これら管理報酬190万ドルが含まれている。

賃料収入は5.3%増の1億1680万ドルとなった。純営業利益（NOI）は5.8%増の9200万ドルに拡大し、キャッシュベースNOIは2.1%増の8650万ドルとなった。同一物件ベースでは、NOIが5.7%増、キャッシュベースNOIが1.9%増となった。

普通株主に帰属するGAAP純損失は、前年同期の2160万ドル（1株当たり0.33ドル）から3020万ドル（同0.46ドル）に拡大した。直近の実績には、前年同期の持分法投資利益220万ドルに対し、ILPTの非連結ジョイントベンチャーからの持分法投資損失1900万ドルが含まれる。Mountain Industrial REIT LLCによる2026年5月のリファイナンスを反映し、支払利息は3.6%減少して6120万ドルとなった。

入居率およびリーシング

9月30日時点におけるILPTの409物件のポートフォリオの入居率は98.3%となり、前年同期から420ベーシスポイント上昇した。ポートフォリオ全体の賃貸可能面積は39州にわたり約5960万平方フィートに及ぶ。

当四半期中、同REITは約64万5000平方フィートの賃貸契約を完了し、その内訳は新規契約が10万3000平方フィート、更新契約が54万2000平方フィートとなった。加重平均GAAP賃料は同一区画の前契約賃料を162.7%上回り、8四半期連続で2桁の賃料上昇を記録した。契約期間の加重平均は、面積ベースで18年、年算賃料収入ベースで15.8年であった。

当四半期の賃貸契約のうち完全所有物件が54万3000平方フィートを占め、加重平均GAAP賃料は210%上昇した。マウンテンJV（Mountain JV）は10万2000平方フィートの契約を完了し、8.1%の増料となった。ILPTが61%の持分を保有するマウンテンJVは引き続き完全満室を維持した一方、完全所有の本土物件およびハワイ物件の入居率はそれぞれ96.0%と99.3%であった。

年算賃料収入に基づくILPT全体の加重平均残存借入期間は8.1年で、年算賃料の65.8%が2030年以降に満期を迎える予定となっている。投資適格格付けを有するテナント、その子会社、およびハワイの定期借地権案件が年算賃料収入の78.9%を占めた。

貸借対照表と業績予想

ILPTの当四半期末時点の現金および現金同等物（制限付き現金を除く）は1億3070万ドルとなった。負債残高は計42億2000万ドルで、加重平均金利は5.48%、加重平均返済期間は4.2年である。連結有利子負債はすべて固定金利の元金返済猶予型であり、2029年まで返済期限が到来する予定はない。

純負債は40億4000万ドルで、年算調整後EBITDAreの11.6倍に相当する。調整後EBITDAreによる支払利息のカバー率は1.4倍であった。経常的設備投資額は当四半期に780万ドル、2026年最初の9か月累計で2450万ドルに達した。

第4四半期について、ILPTはNOIを9200万ドル～9300万ドル、普通株主に帰属する標準化FFOを2200万ドル～2300万ドル（希薄化後1株当たり0.33ドル～0.35ドル）と予想している。通期見通しでは、NOIを3億6300万ドル～3億6400万ドル、標準化FFOを8200万ドル～8300万ドル（希薄化後1株当たり1.23ドル～1.25ドル）と見込む。この業績予想には、同社の改定された表示基準に基づくインセンティブ管理報酬が反映されている。

同予想は、通期の支払利息を約2億4500万ドル、一般管理費を4200万ドル（インセンティブ管理報酬840万ドルを含む）と見込み、物件の取得や売却は想定していない。通期の経常的設備投資額は3200万ドル～3400万ドルとなる見込みである。

ILPTは普通株1株当たり0.10ドルの四半期分配金を発表した。これは2026年7月の引き上げに続き、2四半期連続の同水準となる。分配金は11月12日前後に支払われる予定である。

説明資料では、レバレッジ、流動性、リーシング費用、テナント維持、および入居率の維持能力が主な不確実性として挙げられた。テナントの集中度も依然として高く、フェデックス（FedEx）が年算賃料収入の27.7%を占め、ILPTの上位10社のテナントが47.8%を占めている。同社が挙げたその他のリスクには、金利、インフレ、資本市場の変動、貿易政策の変化、広範な商業用不動産市場の状況が含まれている。