FBRT、信用コスト増加で2026年第3四半期は赤字を計上

フランクリンBSPリアルティ・トラストが発表した第3四半期決算は、信用コストの増加と実現損失の計上が業績の重荷となり、GAAPベースで純損失に転落した。一方で、実現損失控除前の利益は、商業用不動産ローンREITとしての四半期配当を賄うのに十分な水準を維持した。同社は当期中に差し押さえ不動産ポートフォリオも拡大しており、融資の大半を占める集合住宅向け融資の一部において、信用リスクが引き続き存在していることが浮き彫りとなった。

同社は、2026年9月30日をもって終了した第3四半期において、GAAPベースで2,700万ドルの純損失を計上した。前四半期（第2四半期）の1,630万ドルの純利益から赤字に転じた。希薄化後普通株式1株当たりの純損失は0.41ドルで、完全換算ベースでは1株当たり0.36ドルの損失となった。

非GAAP指標である分配可能利益（Distributable Earnings）は、前四半期の2,830万ドルから330万ドルに減少した。優先株配当および非支配株主持分控除後の普通株主に帰属する分配可能利益はマイナス170万ドルとなり、完全換算ベースの分配可能利益は1株当たりマイナス0.02ドルとなった。

実現損益控除前の分配可能利益は計2,580万ドル（完全換算ベースで1株当たり0.24ドル）となった。これは1株当たり0.20ドルの四半期配当に対して118.7%の配当カバー率に相当する。実現損失を含めた場合のカバー率はマイナス9.6%であった。

当四半期のGAAP業績から分配可能利益への調整には、貸倒引当金に関する4,310万ドルの調整額と、融資および所有不動産に関連する2,420万ドルの実現損失調整額が含まれている。貸倒引当金の総額は第2四半期末の5,470万ドルから7,210万ドルへと増加し、未償還元本残高の1.8%に相当する。この変動は、3,770万ドルの引当金繰入と2,020万ドルの貸倒償却を反映している。

融資ポートフォリオが縮小する一方、差押物件は拡大

FBRTの中核である商業用不動産融資ポートフォリオは、当四半期末時点で175件、元本残高41億ドルとなり、第2四半期末の43億ドルから減少した。新規融資で2億4,800万ドル、既存融資で3,800万ドルを実行した一方、返済額は計4億600万ドルに上り、所有不動産や差し押さえに伴う振り替えによって残高はさらに1億7,100万ドル減少した。

ポートフォリオは引き続き集合住宅向け物件に集中しており、元本残高の83%を占めた。シニアローン（先順位融資）がポートフォリオの99%を占め、融資の92%が変動金利型であった。実行時の加重平均LTV（融資比率）は64.6%であった。

元本残高が計3億3,400万ドルに上る13件の融資がウォッチリストに留まっており、このうち7件がリスク格付け「5」、6件が「4」と評価されている。7件の融資は不履行状態にある。当四半期中に3件の資産がウォッチリストから外れたものの、リスク格付け5の融資件数は5件から7件に増加し、ポートフォリオ全体の平均リスク格付けは2.4で横ばいとなった。

差し押さえによる保有不動産（REO）ポートフォリオは、第2四半期の6件から10件に拡大し、評価額は合計3億3,900万ドルとなった。当四半期中には、ノースカロライナ州ダーラム、テキサス州ガーランド、ヒューストンなどの物件を含む4件の集合住宅不動産が差し押さえ手続きに入った。さらに、FBRTは評価額1億1,400万ドルの投資用保有不動産も1件保有している。

中核融資の新規コミットメント額は17件で計2億4,900万ドルとなった。これらの新規実行のうち97%を集合住宅物件が占め、81%が米国南東部に位置している。これらの融資の加重平均スプレッドは2.66%で、9月30日時点のSOFR水準に基づくオールイン・クーポンは6.57%であった。

ニューポイントが分配可能利益に1,100万ドル貢献

FBRTのエージェンシーおよびモーゲージ・バンキング事業であるニューポイントは、当四半期中にGAAPベースで20万ドルの純利益、1,100万ドルの分配可能利益を計上した。実現損益控除前の分配可能利益は1,120万ドルで、同事業部門の最終買収価格に基づく自己資本利益率（ROE）は10.9%に相当する。

同事業は、ファニーメイ、フレディマック、住宅都市開発省（HUD）のプログラムのもと、36件の取引で計6億7,040万ドルの新規融資コミットメントを実行した。サービシング（回収・管理）ポートフォリオの未償還元本残高は、当四半期中に14億5,000万ドル増加して612億9,000万ドルとなった。コミットメントに伴う価値を含む住宅ローン・サービシング権（MSR）は、当四半期末時点で2億930万ドルとなった。

自社株買いが純資産価値を支える

9月30日時点の完全換算ベースの1株当たり純資産額（BPS）は14.26ドルとなり、第2四半期末の14.24ドルから上昇した。不動産の減価償却累計額を除外し、帳簿価格を超える住宅ローン・サービシング権の公正価値を反映した調整後完全換算BPSは、14.74ドルから15.13ドルへと上昇した。

FBRTは当四半期中に加重平均価格8.14ドルで6,050万ドルの普通株式を買い戻した。同社によると、この自社株買いによって完全換算ベースの1株当たり純資産が0.55ドル押し上げられたという。0.20ドルの配当金と完全換算BPSの0.02ドルの増加を含め、FBRTは当四半期の年換算トータル・エコノミック・リターンを6.2%と算出した。

同社は9月末時点で4億700万ドルの流動性を保有して期を終えた。内訳は、使途制限のない現金が1億100万ドル、利用可能なローン担保証券（CLO）再投資枠が1,000万ドル、融資枠による利用可能額が2億9,600万ドルである。総純負債対自己資本倍率は2.66倍、リコース付き純負債対自己資本倍率は0.68倍となった。中核ポートフォリオ向け資金調達の約81%は時価評価（マーク・トゥ・マーケット）の対象外であり、平均負債コストは第2四半期の6.2%から6.1%へ低下した。

FBRTは本説明資料の中で公式な業績予想（ガイダンス）を提示しなかった。同社は、業績がインフレ、金利変動、景気後退、不動産担保価値の下落、延滞ローンの回収、借り手の財務的安定性などの影響を引き続き受ける可能性があると注意を促した。また同社は、非GAAP指標である分配可能利益における信用損失の計上時期は、GAAPに基づく認識時期と大きく異なる可能性があることにも言及した。