FCPTの第3四半期AFFOが増加、過去最高の資産取得でポートフォリオ拡大

フォー・コーナーズ・プロパティ・トラストは、ネットリースREITとしての投資対象をカジュアルレストラン以外へ拡大させた2億6800万ドル規模の獣医用物件ポートフォリオが牽引し、同社過去最大規模の物件取得四半期となる中で、2026年第3四半期に1株当たり利益の緩やかな伸びを計上した。当四半期終了後、同社は2027年に期限を迎える予定であったすべてのオリーブ・ガーデンおよびロングホーン・ステーキハウスのリース契約の更新も確保し、短期的なリースロールオーバーリスクを軽減した。

調整後事業活動キャッシュフロー（AFFO）は、前年同期の4640万ドルから5030万ドルに増加した。加重平均希薄化後株式数が約1億430万株から約1億1000万株に増加する中、希薄化後1株当たりAFFOは0.45ドルから2.9%増の0.46ドルとなった。事業活動キャッシュフロー（FFO）は、前年同期の4390万ドル（1株当たり0.42ドル）から4740万ドル（希薄化後1株当たり0.43ドル）に増加した。

四半期純利益は2890万ドルとほぼ横ばいとなった。総賃貸収入は13.8%増の7570万ドル、調整後EBITDAReは14.7%増の6540万ドルとなった。支払利息は1300万ドルから1740万ドルに増加し、減価償却費および無形資産償却費は1510万ドルから1860万ドルに増加した。

2026年最初の9か月間（第1〜第3四半期累計）のAFFOは、前年同期の1億3500万ドル（1株当たり1.33ドル）に対し、1億4950万ドル（希薄化後1株当たり1.36ドル）に達した。同9か月間の純利益は8300万ドルから8920万ドルに増加し、総賃貸収入は1億9480万ドルから2億1550万ドルに増加した。

過去最大の買収四半期により医療分野への投資割合を拡大

FCPTは第3四半期中に、初期キャッシュキャップレート6.6%、GAAPキャップレート7.1%で3億2600万ドルを投資した。9月までの年初来投資額は合計4億1000万ドルに達し、2025年通期で実施された3億1800万ドルをすでに上回った。

当四半期の主な取引は、7月に実施されたミッション・ペット・ヘルスの102物件の2億6800万ドルでの買収であった。同ポートフォリオは、9月に発効した契約上の増額を含め、年間約1740万ドルの初期キャッシュ賃料を創出した。うち100物件は2つのマスター・トリプル・ネット・リース契約に基づいて保有されており、加重平均残存リース期間は10年、年間の賃料引き上げ率は2%超となっている。

FCPTによると、取得したポートフォリオのテナント全体のEBITDAR賃料カバー率は6倍を超えている。この買収は手元資金および既存の借入枠で賄われ、株式募集を条件とするものではなかった。FCPTがすでに保有していたミッション・ペット・ヘルスの5物件を含めると、同ブランドは9月30日時点で年間基本賃料の6.2%を占め、同社で3番目に大きなブランドとなった。

この買収は、設立当初のダーデン・レストランツ物件への集中からの脱却を図るFCPTの継続的なシフトを後押しした。「オリーブ・ガーデン」と「ロングホーン」の合計割合は、FCPTがスピンオフした時点の94%から、当四半期末には年間基本賃料の37%に低下した。現在、年間基本賃料の約42%は医療リテールや自動車サービスを含むカジュアルレストラン以外のセクターから生み出されている。しかしながら、上位5ブランドは依然として年間基本賃料の約51%を占めている。

9月30日時点で、ポートフォリオは185ブランドにわたる1,476件のリース契約で構成され、2億9300万ドルの年間基本賃料を生み出していた。入居率は99.5%、賃料回収率は99.7%、平均残存リース期間は6.7年であった。平均年間契約賃料上昇率は1.6%で、報告されたテナントEBITDARカバー率は5.3倍であった。投資適格クラスの事業者が年間基本賃料の48%を占めた。

ダーデンとの契約更新により短期の満了リスクが軽減

10月14日、ダーデンは2027年に満了予定であった「オリーブ・ガーデン」および「ロングホーン」の全66件のリース契約を更新し、さらに2028年10月に満了する6件のリース契約についても早期更新を実施した。リース期間は平均約5年間延長され、年1.5%の賃料引き上げ規定が維持された。

FCPTは、契約更新を確保するために賃料減額や資金拠出を行わなかったと述べた。試算（プロフォーマ）ベースでは、この取引によりポートフォリオの加重平均残存リース期間は約7年に延び、2028年より前に満了予定の年間基本賃料の割合は約2.7%にとどまることとなった。

経営陣は、小規模で再利用可能な建物、低賃料、信用力の高いテナントを重視し、レストラン、自動車サービス、医療リテール物件を中心とした買収方針を維持する意向である。FCPTは、品質および利益増大（アクリーション）の基準を満たす場合には、より大規模なポートフォリオ取引も引き続き検討すると述べた。

レバレッジが目標水準の上限に達する

9月30日時点の純有利子負債は調整後EBITDAReの6.0倍となり、FCPTが掲げる目標範囲（5.0〜6.0倍）の上限となった。同社は、現金、未実行のタームローン、コミットメントラインの未使用枠を含め、3億9700万ドルの利用可能な流動性を報告した。リボルビング信用枠の利用可能額は3億5000万ドルであり、金利ヘッジ適用後の負債の85%が固定金利であった。

FCPTの負債の加重平均返済期間は延長期間を除いて3.8年であり、2028年より前に返済期日が到来する負債は約8%であった。同社はまた、SOFR＋125ベーシスポイントで設定された2億ドルの7年物タームローンと、SOFR＋90ベーシスポイントで設定された4億ドルの5年物ローンを通じて、残存負債の約23%の返済期間を延長した。

プレゼンテーション資料では、FCPTの分散投資が進んでいるにもかかわらず、テナントの集中度とテナントの営業業績が引き続き考慮事項として挙げられた。「オリーブ・ガーデン」のみで年間基本賃料の28.7%を占め、レストラン全体ではポートフォリオの68%を占めた。テナントのEBITDARカバー率データは年間基本賃料全体の63%を対象としており、FCPTが独自に検証していないテナント提供情報に基づいている。同社はまた、過去12年間に建設コストが一般的なインフレ率よりも急速に上昇したことにも言及した。これは物件開発および再調達価格に関連する要因である。