ブラックストーン・モーゲージ・トラスト、第3四半期赤字を計上、配当を0.30ドルに減配

ブラックストーン・モーゲージ・トラスト（NYSE: BXMT）が発表した2026年第3四半期決算は、信用損失引当金の積み増しや評価損の計上がウォッチリスト対象資産およびオフィス向けエクスポージャーの削減進展を相殺し、GAAP（米国会計基準）に基づく純損失が3億2,700万ドル（1株当たり1.95ドル）となった。また、同商業用モーゲージREITは第4四半期の配当を1株当たり0.30ドルとすることを発表した。これは第3四半期に支払われた0.47ドルを下回る水準となる。

前年同期のGAAP純利益は6,340万ドル（1株当たり0.37ドル）であった。当四半期における最大の費用増加要因は、予想信用損失（CECL）引当金の2億6,480万ドルの積み増しであった。このほか、売却目的保有に分類変更されたローンに対する6,390万ドルの評価調整や、保有不動産に関する3,640万ドルの減損損失も業績に含まれている。

Non-GAAPベースの分配可能利益は6,410万ドル（1株当たり0.38ドル）となり、第2四半期の1株当たり0.31ドルから増加した。実現損益控除前の分配可能利益は7,120万ドル（1株当たり0.42ドル）で、前四半期の0.48ドルおよび第1四半期の0.49ドルを下回った。

純収益合計は前年同期の1億3,260万ドルから1億4,190万ドルに増加した。融資およびその他の投資からの純利益は9,890万ドルから6,440万ドルに減少したものの、保有不動産からの収益は3,370万ドルから7,750万ドルに増加した。保有不動産関連費用も4,310万ドルから8,120万ドルに増加した。

期末の1株当たり純資産価値（帳簿価格）は17.06ドルとなり、6月30日時点の19.31ドルから低下した。9月末の数値には、1株当たり3.64ドルのCECL引当金および0.93ドルの減価償却累計額が含まれる。CECL引当金総額は6億600万ドルで、うち個別資産引当金が4億4,400万ドル、一般引当金が1億6,200万ドルであった。

ポートフォリオの入れ替えによりウォッチリスト対象エクスポージャーが減少

BXMTによると、返済、資産売却、ポートフォリオの再編によってウォッチリスト対象ローンは第2四半期から56%減少して9億ドルとなり、2019年第4四半期以来の低水準となった。売却目的保有ローン6億ドルを除く純ローンエクスポージャーベースでは、ローンポートフォリオの93%が正常に稼働している。

それでも当四半期には新たに6件の減損ローンが発生した。ベイエリアの複合用途オフィス向けローン1件については、保有不動産への移管を通じて処理された。四半期末時点で、BXMTの減損ローン残高は9億ドル、保有不動産は15億ドルとなり、ウォッチリスト対象ローンを合わせた合計額は前四半期比で17%減少した。

同社は当四半期中、ローンの返済および売却（うち売却による回収が2億5,100万ドル）により計23億ドルを回収した。この回収実績の約88%は2023年以前に組成された案件が占めた。また、BXMTは第3四半期から第4四半期初頭にかけて、帳簿価格の93%で約10億ドルのローンを売却したと発表した。これにはウォッチリストに含まれていたオフィス向けローン5億ドルおよび集合住宅向けローン2億ドルが含まれる。

当四半期の新規投資額は5億ドルにとどまり、回収および売却額を大幅に下回った。投資活動の内訳は、新規融資実行が3億ドル、同社持分相当のネットリース物件が1億ドル、有価証券が1億ドル、戸建て住宅建設業者向け融資（同社持分）が5,000万ドルであった。

その結果、9月30日時点の投資ポートフォリオ総額は170億ドルとなり、第2四半期末の197億ドルおよび2025年末の200億ドルから減少した。同ポートフォリオには、純帳簿価格ベースでの投資目的保有ローン140億ドル、保有不動産15億ドルのほか、ネットリース、銀行ローン、住宅建設合弁事業への出資持分が含まれている。

投資ポートフォリオ全体における割合は、集合住宅が22%、産業用資産が20%を占めた。米国オフィス向けエクスポージャーは15%、米国外オフィスは5%であった。BXMTによると、オフィス向けエクスポージャーは2019年末の99億ドルから59%減少して40億ドルとなった一方、住宅、産業用、ネットリース、合弁戦略への重点投資残高は24億ドルから87億ドルへと増加した。

流動性と資本の状況

BXMTは13億ドルの手元流動性を確保し、負債純資産倍率（D/E倍率）3.9倍で当四半期を終えた。総負債の89%を非時価評価（ノン・マーク・ツー・マーケット）債務が占めており、資本市場における時価評価追証条項は存在しない。同社は自社の資金調達構造について、負債の返済期限、金利インデックス、通貨を裏付け資産と一致させるよう設計されていると説明した。

同社は当四半期中、加重平均価格1株当たり14.09ドルで3,600万ドル相当のクラスA普通株式の自社株買いを実施した。取締役会は、2026年12月31日時点の権利確定株主に対し、2027年1月15日に支払われる1株当たり0.30ドルの第4四半期配当を決定した。

BXMTは、金利動向、マクロ経済環境、個別物件レベルの信用状況などにより、業績見通しや予測には引き続き不確実性が伴うとしている。また、同社のNon-GAAP分配可能利益指標は、損失が実現し回収不能と判断されるまでCECL引当金を除外するため、この指標における信用損失認識のタイミングはGAAPに基づく決算結果と大きく異なる場合がある。