投資額増加に伴い、W・P・キャリーの2026年第3四半期AFFOは1.33ドルに達する

ネットリース型REITのW・P・キャリー（W. P. Carey Inc.）は、ポートフォリオ全体で契約に基づく賃料成長を維持しつつ資本投下を継続したことで、2026年第3四半期の希薄化後1株当たり調整後FFO（AFFO）が1.33ドルになったと発表し、通期の1株当たりAFFO見通しを5.23ドル〜5.29ドルと予測した。

同社は2026年の投資額を18億ドル〜21億ドルと見込んでいる。10月23日までに約16億ドルの投資を完了しており、これには第3四半期中の1億8,200万ドルと四半期末以降の1億4,300万ドルが含まれる。また、第4四半期にはさらに9,500万ドルの資本プロジェクトおよび投資コミットメントの実行が予定されている。

AFFOガイダンスの中央値である5.26ドルに基づくと、W・P・キャリーは通期の1株当たりAFFO成長率を5.8%と見込んでいる。なお、AFFOは、米国一般受容会計原則（GAAP）に基づく純利益から特定の非現金項目および非コア項目を調整したうえで事業業績を評価するために同社が使用している非GAAP指標である。

賃料成長と投資活動

第3四半期の既存物件事務に基づく契約ベースの賃料成長率は前年同期比2.6%となり、第2四半期から横ばいとなったものの、2025年通期の2.4%を上回った。年換算基本賃料の99%以上が契約に基づく増額条項付きの賃貸借契約によるものである。固定増額条項が賃料の49%、消費者物価指数（CPI）連動条項が48%を占め、残りの3%がその他の構造となっている。

10月23日までに完了した投資の加重平均初期還元利回り（キャップレート）は7.5%、平均賃貸期間は19年であった。W・P・キャリーは、契約に基づく賃料増額を織り込んだ後のこれら投資の平均利回りを9.2%と試算している。年初来の投資額のうち約76%がセール・アンド・リースバック取引によるもので、70%が産業用および倉庫物件であった。地域別では北米が投資活動の71%、欧州が29%を占めた。

同社の最近の取引には、米国の製造施設43物件を対象とした4億ドルのセール・アンド・リースバックや、ポーランドの物流・倉庫物件8物件を対象とした2億200万ドルのセール・アンド・リースバックが含まれる。また、W・P・キャリーは2028年末までに、ビルド・トゥ・スーツ（オーダーメイド型）開発、再開発、エネルギープロジェクトなど、テナント向けプロジェクトに約3億2,500万ドルの資金拠出を約束している。

ポートフォリオおよびアセットマネジメント

9月30日時点で、W・P・キャリーのポートフォリオは383社のテナントに賃貸されている1,755物件で構成され、年換算基本賃料は17億ドル、加重平均残存賃貸期間は12年であった。床面積ベースの入居率は98.6%であった。

年換算基本賃料の64%を産業用・倉庫物件が生み出し、リテール（商業施設）が22%、その他の物件種別が14%を占めた。地域別では北米が賃料の67%、欧州が33%に寄与した。上位10社のテナントが年換算基本賃料の18.3%を占め、投資適格級のテナントが22.5%を占めた。

テナントが更新オプションや買収オプションを行使しないと仮定した場合、2029年までに満期を迎える予定の年換算基本賃料は13%未満であり、賃貸契約の満期分散が維持されている。直近8四半期の賃料回収率は102.2%となり、完了した賃貸取引の賃料が全体として改定前の水準を上回ったことを示している。同社によると、こうした結果は通常、賃貸期間を延長しつつ最小限の資本的支出で達成されたという。

W・P・キャリーは第3四半期末までに、33物件に及ぶ2億7,300万ドルの資産売却を完了した。これには同四半期中の2,700万ドルが含まれる。通期の資産売却ガイダンスは3億5,000万ドル〜4億5,000万ドルとなっている。

資本状況および2026年の見通し

同REITは当四半期末時点で26億ドルの流動性を保有して終了した。これには19億3,000万ドルのリボルビング信用枠利用可能額、1億4,300万ドルの現金、および5億3,800万ドルの未決済フォワード株式が含まれる。未決済フォワード株式を含めた調整後EBITDAに対する純有利子負債倍率は5.2倍で、調整前の5.5倍から低下した。

W・P・キャリーは2026年最初の9か月間に、8億8,900万ドルのフォワード株式による資金調達を行い、15億ドル相当の社債を発行した。これには7月に発行された2036年満期の5.20%社債3億5,000万ドルが含まれる。同年中に発行された社債の加重平均利率は3.9%であった。

バランスシートの加重平均金利は3.3%、加重平均負債満期は4.7年であった。固定金利借入が負債の95%を占め、年換算基本賃料の98%は無担保であった。同社はムーディーズから「Baa1」、S&Pから「BBB+」の格付けを取得しており、見通しはいずれも「安定的」となっている。

AFFOおよび投資目標に加え、W・P・キャリーは2026年の一般管理費を1億400万ドル〜1億600万ドル、物件関連費用を5,400万ドル〜5,700万ドル、AFFO税金費用を4,000万ドル〜4,300万ドルと見込んでいる。現在の四半期配当は年換算で1株当たり3.80ドルとなり、前年同期比で4.4%増加した。経営陣は配当および資本的支出控除後の年間内部留保キャッシュフローを2億5,000万ドル〜3億ドルと予想している。

この見通しは、計画されている投資、資産売却、資本プロジェクトの実行状況に依存する。また、W・P・キャリーは、金利変動、インフレ、関税、テナントへの圧力、地政学的紛争、政治的不安定さ、公衆衛生上の混乱などを、実際の業績が経営陣の予想と異なる要因となり得る不確実性として挙げている。