セブン・ヒルズ・リアルティ・トラストの第3四半期新規融資額、4年ぶりの高水準を記録

セブン・ヒルズ・リアルティ・トラスト（Seven Hills Realty Trust）は、2026年第3四半期における四半期ベースのローン実行額が過去4年余りで最高を記録したと発表した。一方で、返済やローンの回収処理によりオフィス物件へのエクスポージャーは縮小した。この商業用不動産ローンREITは、総額1億2230万ドルのローン3件を実行し、9月末時点のポートフォリオ元本に占めるオフィスローンの比率は四半期期首の19%から13%に低下した。

マサチューセッツ州ニュートンに本社を置く同社の第3四半期GAAP純利益は810万ドル（希薄化後1株当たり0.36ドル）となり、前年同期の340万ドル（同0.23ドル）から増加した。純利益には360万ドルの貸倒引当金戻入が含まれている。

非GAAP指標である分配可能利益（Distributable Earnings）は380万ドル（希薄化後1株当たり0.17ドル）となり、2025年第3四半期の420万ドル（同0.29ドル）から減少した。ダラスのオフィスローンに関連する150万ドルの実現損失を除いた分配可能利益は530万ドル（1株当たり0.24ドル）であった。

1株当たり純利益および1株当たり分配可能利益は、同社が2025年12月に実施したライツ・オファリング（株主割当増資）に伴う株式数の増加を反映している。当四半期の加重平均希薄化後株式数は2250万株となり、前年同期の1480万株から増加した。

融資活動は2021年以来の最高水準に達する

セブン・ヒルズは当四半期中に変動金利の第一抵当権付きローン3件を実行し、四半期ベースの実行額としては2021年第4四半期以来の最高水準となった。投資案件には、ユタ州パークシティの商業施設向けローン2430万ドル、ノースカロライナ州シャーロットの商業施設向けローン3000万ドル、テネシー州チャタヌーガの集合住宅向けローン6800万ドルが含まれる。

今回実行された3件のローンの加重平均表面金利（クーポンレート）は6.80%、オールイン利回りは7.26%、加重平均LTV（融資比率）は66%であった。また、セブン・ヒルズはデューデリジェンス段階にあるコミットメント総額1億2170万ドルのローン3件を抱えており、経営陣は第4四半期中の実行完了を見込んでいる。

当期間中の返済総額は1億3900万ドルとなり、新規の元本実行額を上回った。これには、元本残高4420万ドルであったダラスのオフィスローンに対して回収された4270万ドルが含まれる。同ローンは額面の97%で返済されたため、150万ドルの実現損失が発生した。ただし、この損失額は同投資案件に設定されていた現在の予想信用損失（CECL）引当金630万ドルを下回ったため、同ローンに関して480万ドルの貸倒引当金戻入が発生した。

ダラスのローンは相対的に低い融資比率（アドバンスレート）で融資が行われていたため、この回収処理によりセブン・ヒルズの推定融資余力は約4610万ドル拡大した。また同社は10月、借入人が担保資産を売却して約2210万ドルを返済したことを受け、カリフォルニア州カールスバッドのオフィスローンの回収処理を完了した。セブン・ヒルズによると、この取引により融資余力がさらに1070万ドル拡大し、ポートフォリオ元本に占めるオフィスへのエクスポージャーは10%に低下した。

ポートフォリオと流動性

9月30日時点で、セブン・ヒルズはコミットメント総額7億4450万ドル、元本残高7億720万ドルに上る26件の第一抵当権付きローンを保有していた。全件が変動金利であるポートフォリオの加重平均オールイン利回りは7.80%、加重平均LTVは67%、平均リスクレーティングは3.2であった。

元本構成比では集合住宅が19%と最も高く、次いで産業用物件が16%となった。オフィスおよびホテル向けローンはそれぞれ13%、学生寮向け物件は11%を占めた。地域別では、ポートフォリオの39%が南部、34%が東部、23%が西部、4%が中西部に位置している。

同社は、当四半期末時点で5150万ドルの現金と、最大設定枠の合計が8億6500万ドルである担保付き融資ファシリティの下で4億2570万ドルの未使用枠を確保して四半期を終えた。ファシリティ借入残高は合計4億3930万ドルで、加重平均表面金利は5.89%であった。セブン・ヒルズのデット・エクイティ・レシオ（負債資本倍率）は1.4倍となった。また同社は、シティバンクとのマスターレポ・ファシリティの満期を2028年9月まで延長した。

四半期末時点の1株当たり純資産価値（BPS）は14.13ドルであった。一方、ローンポートフォリオおよび未実行コミットメントに対する貸倒引当金を除外した調整後BPSは14.55ドルであった。

セブン・ヒルズは普通株1株当たり0.28ドルの四半期分配金を発表した。支払総額は約640万ドルとなる。分配金は10月19日時点の株主名簿に記載された株主に対し、11月12日前後に支払われる予定である。

見通しとリスク

経営陣は、引き受け基準を維持しながら利用可能な資金を新規融資機会に投入することに引き続き注力していると述べた。デューデリジェンス中のローンの見込み時期や完了には不確実性が残っており、同社の今後の業績は、適切な商業用不動産融資の機会が得られるか否か、および借入人が不動産事業計画を実行できる能力に一部依存する。

また、ポートフォリオには依然として信用リスクが存在する。当四半期末時点でローン元本の19%が高リスク格付けであり、4%が減損または損失発生の可能性が高いカテゴリーに分類されていたが、減損分類されていたカールスバッドのローンはその後10月に返済された。セブン・ヒルズは、高リスクローンの回収処理においては割引返済（ディスカウント・ペイオフ）や実現損失を生じさせるその他の条件が伴う可能性があり、これが分配可能利益や分配金の維持能力を低下させる恐れがあると警告した。さらに、金利や信用スプレッドの変動も投資リターン、借入コスト、純金利マージンに影響を与える可能性がある。