アメリカン・アセッツ・トラスト、第3四半期物件NOI増加に伴い2026年FFO見通しを絞り込み

アメリカン・アセット・トラスト（American Assets Trust Inc.）は、第3四半期の売上高、FFO（事業キャッシュフロー）、既存物件ベースのキャッシュ純営業利益（NOI）が増加したことを受け、2026年のFFO業績予想（ガイダンス）のレンジを狭めて修正した。同不動産投資信託（REIT）は現在、普通株式およびユニットに帰属する希薄化後1株当たりFFOを2.04ドル〜2.10ドルと見込んでおり、従来の1.96ドル〜2.10ドルから予想範囲を縮小した。

2026年9月30日までの3ヶ月間（第3四半期）において、普通株式および普通ユニットに帰属するFFOは前年同期の3,780万ドル（希薄化後1株・ユニット当たり0.49ドル）から4,280万ドル（同0.56ドル）に増加した。REITで広く用いられる非GAAP指標であるFFOには、不動産減価償却費および不動産売却損益は含まれない。

総売上高は前年同期の1億960万ドルから4.3%増の1億1,430万ドルに増加した。賃貸収入は1億220万ドルから1億780万ドルに増加した一方、その他の不動産収入は740万ドルから640万ドルに減少した。

米国会計基準（GAAP）に基づく純利益は前年同期の590万ドルから1,000万ドルに増加し、アメリカン・アセット・トラスト株主に帰属する純利益は450万ドル（1株当たり0.07ドル）から770万ドル（同0.13ドル）に増加した。売上高の増加に加え、不動産税や一般管理費の減少が賃料コストや減価償却費の増加を相殺したため、営業利益は2,480万ドルから2,940万ドルに増加した。

2026年最初の9ヶ月間（第3四半期累計）の売上高は前年同期の3億2,610万ドルから3億3,440万ドルに増加し、普通株式およびユニットに帰属するFFOは前年同期の1億1,740万ドル（希薄化後1株・ユニット当たり1.53ドル）から1億2,100万ドル（同1.57ドル）に増加した。前年同期に4,450万ドルの不動産売却益が含まれていたため、9ヶ月間のGAAP純利益は前年同期の6,710万ドルから2,350万ドルに減少した。

全セグメントで不動産運用が堅調に推移

第3四半期の既存物件ベース・キャッシュNOIは前年同期比8.3%増の6,980万ドルとなり、同社の全不動産カテゴリーで増加した。オフィス部門の既存物件ベース・キャッシュNOIは7.9%増の3,690万ドル、商業施設部門は9.6%増の1,790万ドル、集合住宅部門は10.2%増の900万ドル、複合施設部門は3.9%増の590万ドルとなった。

最初の9ヶ月間の既存物件ベース・キャッシュNOIは2.3%増の2億230万ドルとなった。伸び率が最も大きかったのは集合住宅部門の4.2%で、商業施設部門の2.8%、オフィス部門の1.9%、複合施設部門の0.7%がこれに続いた。

第3四半期のキャッシュNOIの53%を占めたオフィス・ポートフォリオの賃貸率は、9月30日時点で85.8%となり、前年同期の81.9%から上昇した。商業施設の賃貸率は前年同期の97.9%に対し98.3%、従来の集合住宅は91.5%から94.2%に上昇した。複合施設における商業部分の賃貸率は前年同期の95.0%から93.7%に低下したが、複合施設内ホテルの最初の9ヶ月間の稼働率は前年同期の82.9%に対し90.3%となった。

当四半期におけるオフィスの賃貸契約面積は12万3,517平方フィートとなった。同一条件におけるオフィス賃貸契約では、賃料がキャッシュベースで2.1%増、定額ベースで8.2%増となった。商業施設の賃貸契約面積は計10万8,344平方フィートで、同一条件賃料はキャッシュベースで7.4%増、定額ベースで16.8%増となった。

四半期末時点で、契約済みだがまだ開始していないオフィスおよび商業施設の賃貸契約面積は22万5,614平方フィートあり、年換算ベース賃料で1,280万ドルに相当する。これらの賃貸契約の大部分は、2026年第4四半期から2027年末までの間に開始される予定である。

ワイキキ・ビーチ・ウォークのエンバシー・スイーツにおける第3四半期の平均稼働率は88.5%、平均客室単価（ADR）は381ドル、販売可能客室あたり売上（RevPAR）は337ドルであった。この複合不動産における商業部分の賃貸率は93.7%であった。

分配金関連指標は不動産関連支出の増加を反映

FFOが増加したにもかかわらず、分配可能資金（FAD）は前年同期の2,600万ドルから2,540万ドルに減少した。テナント改修費、賃貸手数料、継続的設備投資が1,470万ドルから1,870万ドルに増加したことが差額の大部分を占めた。同社は当四半期中に2,640万ドル、1株・ユニット当たり0.34ドルの配当（分配金）を宣言・支払った。

再開発、拡張、リポジショニング、新規開発を含む資本的支出（CAPEX）の総額は、当四半期で3,600万ドル、最初の9ヶ月間で8,570万ドルとなった。9ヶ月間の総額のうち、オフィス物件が7,330万ドルを占めた。

アメリカン・アセット・トラストは、ワイケレ・センターで計画されている12万平方フィートの商業ビルや、カリフォルニア州の複数の物件における集合住宅プロジェクトなど、いくつかの潜在的な開発・再開発プロジェクトを特定した。また、ポートランドのロイド・ポートフォリオ内にあるオレゴン・スクエアにおける38万5,000平方フィートの第2期工事も挙げた。同社は、多くのプロジェクトは依然として予備段階であり、許認可、融資、テナントや貸し手の同意、需要、市場環境に依存すると注意を促した。

業績予想と貸借対照表

修正された通期予想では、普通株式およびユニットに帰属するFFOを1億5,690万ドル〜1億6,150万ドルとしている。経営陣の試算には、賃貸活動、賃料、稼働率、金利、信用スプレッド、物件取得および開発活動の時期に関する前提条件が含まれている。経営陣によって別途説明がない限り、本予想には将来の物件取得、売却、株式取引、および負債による資金調達や返済は含まれていない。

9月30日時点において、アメリカン・アセット・トラストの負債額は17億0,000万ドル、現金残高は8,960万ドルであった。年換算調整後EBITDAに対する純負債倍率は6.4倍で、インタレスト・カバレッジ・レシオおよび固定費カバー率はともに3.3倍であった。同社の5億ドルの無担保リボルビング信用枠における借入残料はゼロであった。

2027年の負債償還予定額は3億2,500万ドルで、これには3月償還予定の無担保シリーズD社債2億5,000万ドルと、10月償還予定のシティ・センター・ベルビューにかかる有担保ローン7,500万ドルが含まれる。また、ポートフォリオはオフィス資産への依存度が高く、オフィスと商業施設を合わせた総面積の64%、四半期キャッシュNOIの53%をオフィスが占めている。同社は、実際の業績が予想と異なる可能性のある要因として、テナントのデフォルトや契約非更新、空室率の上昇、賃料の低下、金利変動、営業費用の増加、資金調達の制約、悪質な不動産市場条件などを挙げている。