InvenTrustの第3四半期コアFFOが増加、同一物件NOIは3.1%増

インベントラスト・プロパティーズ（InvenTrust Properties Corp.）は、賃貸スプレッドがプラスを維持したほか、同商業施設REITが買収を通じてサンベルト地域のポートフォリオ拡大を続けたことにより、第3四半期の利益および既存物件純営業利益（NOI）が増加したと発表した。

2026年9月30日までの3ヶ月間において、普通株および稀釈化可能証券帰属のコアFFOは、前年同期の3,670万ドルから3,900万ドルに増加した。希薄化後1株当たりコアFFOは0.47ドルから0.50ドルに増加し、Nareit基準の希薄化後1株当たりFFOは0.49ドルから0.53ドルに増加した。

当期純利益は、前年同期の600万ドル（1株当たり0.08ドル）から1,940万ドル（希薄化後1株当たり0.25ドル）に増加した。当期には1,740万ドルの不動産売却益が含まれており、前年同期の売却益はごく僅かであった。調整後EBITDAは4,500万ドルから5,140万ドルに増加した。

既存物件NOIと賃貸動向

当四半期の既存物件総収入が6,800万ドルから7,030万ドルに増加したことで、既存物件純営業利益（NOI）は3.1%増の5,040万ドルとなった。営業費用は1,910万ドルから1,990万ドルに増加した。2026年最初の9ヶ月間の既存物件NOIは3.4%増の1億4,480万ドルとなった。

四半期末時点のポートフォリオ入居率は96.4%で、このうちアンカーテナントの入居率は98.4%、小規模店舗テナントは93.2%であった。新規および更新契約における比較可能な賃料スプレッドは平均14.2%となり、年初からのテナント維持率は89%であった。年算定基本賃料は1平方フィート当たり20.97ドルであった。

インベントラストはまた、契約済み未開店（signed-not-open）案件による追加の年算定基本賃料が430万ドルに上ると発表した。このパイプラインの約33%が2026年中に入居開始予定であるものの、今年度に収入として認識される見込みは6%にとどまる。

同社の78物件からなるポートフォリオは総面積1,230万平方フィートに及び、年算定基本賃料の89%が食品スーパーを併設する商業施設からのものである。サンベルト地域の市場が年算定基本賃料の97%を占めている。生活必需品リテールがテナント構成比の63%を占め、上位10社の主要テナントが年算定基本賃料の19.4%を創出している。

買収によりサンベルト地域への投資を拡大

インベントラストは2025年に約4億6,500万ドルの資産を取得したのに続き、2026年最初の9ヶ月間で約2億9,000万ドルの資産を取得した。第3四半期に取得したノースカロライナ州グリーンズボロのニュー・ガーデン・クロッシングは満室稼働であり、年算定基本賃料は1平方フィート当たり14.20ドルであった。

2026年のその他の取得物件により、ノックスビル、チャールストン、シャーロット、フェニックス、ナッシュビルでの同社のプレゼンスが拡大した。経営陣は、アッシュビル、グリーンズボロ、ノックスビル、ツーソン、チャールストン、サバナなど、成長著しいサンベルト市場へのさらなる投資拡大を目指している。

同社はまた、想定事業利回り7%〜10%の再開発プログラムを推進している。現在進行中のプロジェクトには、オースティンのザ・パークにおけるアンカー店舗および小規模店舗のリポジショニング、リッチモンドのウエストパーク・ショッピングセンターにおける新マルチテナントビルの建設、セントピーターズバーグのゲートウェイ・マーケットプレイスにおける食品スーパーの解体・再建が含まれる。これらのプロジェクトは2027年に完了する予定である。さらに8つのプロジェクトが計画段階にある。

2026年の見通しと貸借対照表

インベントラストは、2026年通期の希薄化後1株当たりコアFFOを1.94ドルから1.96ドル（6.0%〜7.1%増）と予想している。ガイダンスではまた、Nareit基準の希薄化後1株当たりFFOを2.05ドルから2.07ドル、希薄化後1株当たり当期純利益を0.31ドルから0.33ドル、既存物件NOI成長率を3.75%から4.25%と見込んでいる。

取得予想額から売却予想額を差し引いた純投資額は、通期で1億9,000万ドルから2億5,500万ドルの範囲となる見込みである。

9月30日時点の純負債は10億1,000万ドルとなり、2025年末時点の7億9,090万ドルから増加した。直近12ヶ月の純負債/調整後EBITDA比率は5.3倍、当四半期年率換算比率は4.9倍となり、同社の長期目標である5.0倍〜6.0倍の範囲内に収まっている。純レバレッジ比率は31.2%で、長期目標である25%〜35%の範囲内にある。

インベントラストは5億1,000万ドルの流動性を保有しており、2026年に返済期限を迎える負債はなく、2027年の返済期限到来額は2,600万ドルとなっている。加重平均金利は4.7%、加重平均債務残存期間は4.1年であった。同社は6月に2億5,000万ドルのシニア無担保社債の私募（プライベート・プレースメント）を完了しており、フィッチによる信用格付け「BBB-」（見通し：安定的）を維持している。

年算定配当金は1株当たり1.00ドルであった。最初の9ヶ月間に決議された配当金はコアFFOの50.5%に相当する。

経営陣の見通しは、金利の変動、インフレ、経済状況、および競争圧力の影響を受ける可能性がある。その他の認識されているリスクには、電子商取引（Eコマース）、テナントの集約、店舗閉鎖や破産、店舗規模の縮小、関税、グローバル貿易政策の変更などが含まれる。